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提问：星叔，刚看到新闻：“督促全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。”这是不是限购要放开了，对哪些城市有利好，现在这些城市能上车吗？

回答：按照300万人口这一标准，大多数省份，都将只有一个城市例外，那就是省会城市。这些三四线中小城市即便没有上层的调整，未来取消落户限制也将是大趋势。

但是随着落户门槛的取消，未来这些不同层级的城市“抢人”的分化局面会更明显。

取消落户限制有利于人才的流动，但同时对城市的产业规划也是一个挑战，若城市产业规划不合理缺乏竞争力，城市就业环境就不行。

要不把人才吸引来后，却留不住人，那也挺尴尬的！

单从信息面看，这一政策调整将加快城镇化，国内城镇化还有很大提升的空间：

一、消化三四线城市房地产的库存。

这次调整对三四线城市影响比较大。楼市静默期，三四线的压力其实比一二线要大很多：库存压力日益增大。

多一个人，经济和楼市也就多一分利好。

特别是在目前三四线以下城市楼市普遍利空背景下，特别需要相应的政策利好来维持楼市的稳定。

往日的疯狂你就别想了，首先接盘侠不答应啊！

二、加快发展重点城市群。

这轮放开，处在中心城市群内部的300万以下人口、可零门槛落户的三四线城市，将是赢家。

受益者主要还是集中在京津冀、长三角、珠三角区域。

对外来人口来说，这些靠近中心城市群的三四城市零门槛落户，将为他们提供一个进入中心城市群的机会；对城市群来说，在确保城市本身的落户门槛的同时，又能够持续做大整个城市群的人口体量。

三、从短期来看，放宽落户限制、引进人才政策有助于提振市场情绪。

总的来说：刚需自住可以上车，投资还得谨慎！

提问：房叔好 沈阳 纯投资 一号线于洪广场 单价8千 未来5年可能吗 您觉得有值投入的楼盘吗

回答：5年周期来看，周边人口来沈阳的流入趋势不会变，单价8k未来大概率可以翻番。 

现在买房属于上车比较晚，已经涨了几轮了，开发商拿地价也在涨，短期估计房价还是小涨的。 

于洪广场整体来看，性价比比较合理，交通便捷，周边配套也很齐全，靠近学校、医院、商圈等，各类生活设施都不错，投资可以选择。

沈阳投资高的楼盘 详见内部分享

提问：星叔您好!我在2018年底入手了呼和浩特市回民区恒大翡翠华庭的房子，129平，当时9400/平，目前还未网签，今年8月底精装交工，从投资角度看，我是继续持有还是卖了换到其他城市？

回答：投资建议出手，切换赛道，去更优的城市。 

呼和浩特虽然是省会，但对周边甚至本省的人口吸引效用都很低，市区人口才二三百万人，达不到量级

又不像厦门、大连这种小城市吸引流量去旅游，消费升级，被瞩目的很少。 

未来的城市化，只会是赢家通吃，传统一线之外，杭州，南京，成都，重庆，武汉，天津，西安，以及沈阳（东北区域中心)这类才是方向，而且数量很多。     

提问：星叔你好，我和小孩户口都在重庆，在重庆李家坨典雅花溪半岛有一套85平顶跃洋房带屋顶花园，目前已接房清水空置，月供2800。目前我在工作成都龙泉，已买满两年社保，18年在龙泉大面的中国水电云立方全款买了两套公寓，年前刚接房，19年在龙泉阳光城绿地桃溪川买了一套126平改善住宅，月供6400，位置有点偏，考虑的是价格便宜，现在考虑小孩以后初中上学问题，已经二年级了，想过两年把户口签来成都，等公寓出手了买，未来工作收入存在不确定，希望你给你点建议，资产如何综合下，你觉得我重庆的房子有必要留着吗？

回答：从你的资产配置来看，成都住宅>重庆住宅>成都公寓。

很多人认为公寓很便宜，并且，甚至租金几乎抵月供，还贷没压力。

殊不知，你是月供没压力，但是你的公寓从此就趴在那里再也不涨了，很难有接盘侠。

买房投资核心不是为了租金，重点还是房子自身能力。

公寓的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

建议优先出手2套公寓，还是全款，浪费资金，投资只考虑住宅。

重庆建议保留，月供也不是很高，可以简装出租，可以以租养贷。

李家沱一套可以留着，在重庆主城五个区的中心地带，潜力还是不错。

重庆投资高的板块 详见内部分享   

提问：您好 老师，又来麻烦您，青岛西海岸，在纠结新房二手房，更倾向于二手的，因为可以买来简单收拾一下直接住，刚需首套，考虑学区，第二考虑交通，预算110-140之间，目前一个孩子，想买套三，但是发现套三这个价不太好找，西海岸分开发区和胶南，麻烦老师给指点一下买二手房的注意事项，目前看过书香蔓城附近，准备看看海怡嘉园附近，星海城、凭海临风附近，大珠山路东风河以南边片区，胶南老城区，开发区网上看也就怡和嘉园还有一些老破小价格差不多。请教老师几个问题1、新房二手？2、套二套三？3、哪个区域比较合适，如果能推荐楼盘就更好了4、什么时候入手比较合适，年后小阳春会不会涨起来。5、房龄

回答：考虑居住需求，这个价位想办法买到套三小户型，给孩子做个独立书房这样。这个价格淘二手房好一些，省去时间和装修等成本。二手房的注意事项就是房龄别太老，次新房10年之内，其次多关注一下物业，好的物业对二手房有保值效果。

关于市区老房和郊区新房如何选择有几点注意：

老城区房子：单价高，位置好，配套完善。缺点是，设施落后，户型一般，小区环境差。

郊区房产：单价低，户型好，小区环境绿化不错，缺点是离老城区一段距离，配套不完善，交通短期欠缺。

刚需如果孩子上学，注重学区，那么尽量选择市区老房子，因为孩子的教育等不起，先过度几年，等条件成熟购置改善房产。

其次看生活半径，如果朋友、工作、娱乐都在某一区域，并无学校困扰，哪边近、价格合适选择哪边可能是选择

刚需客千万不要犯一个毛病就是：首套房要完美无缺，只能取舍，选择一处房产。

如果不是有某些特殊需求（如孩子上学、老人年老多病需离医院较近等），我还是建议刚需同等距离下选择近郊楼盘（远郊是另一概念）。

新楼盘在户型，绿化率物业服务上较老房产有一个较大的优势。随着各种配套落地新小区可能也逐步融入老城区变成主城区的一部分。

投资群体的话，重点看单价，因为你购买房产最终看的是。

较低的成本投入一定时间获得较高的涨幅，就是你的。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现，所以较慢。

而近郊的房产，随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有一个较大的提升，所以近郊楼盘是投资的。

总体而言近郊的房产无论是自住还是投资均优于老房产。

但如果购买房产，是因为上学或者老人使用，建议还是选择配套较为完善的老城区房产。

提问：星叔 你好 定位湖南岳阳 有一套市中心的老破小 等待新房改造或拆迁100平方还有首套资格 子弹70 有两个方案 1是纯投资去重庆长沙 哪里更容易找笋盘盈利 2先在岳阳买一套好环境的 再留钱投资 小孩5岁 工作在市中心月薪8千 长沙社保但不能贷款 麻烦推荐岳阳哪个区域楼盘更保值 谢谢

回答：买房一定要首先找准自己的核心需求，才能做好下一步执行规划。 

你说的2个方案，是2个不同方向的，方案一是投资，方案二是自住。

1、如果投资>自住，选择长沙，没必要重庆远距离建仓，主场作战更好。

长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。 

2、如果自住>投资，可以在岳阳买房改善，优先考虑南湖板块。

长沙投资的板块 详见内部分享

提问：6口人，打算定居扬州，小孩在上幼儿园。子弹320w. 扬州无房，在马鞍山有一套投资房，有按揭。可以买京华城附近的二手房吗？比如名门壹品。或者买新房的话，西区和东区哪个更有增值潜力？

回答：扬州自住可以买，投资我不太看好。

理由是： 

一是江苏省内城市间竞争激烈，南京、苏州、无锡、常州、昆山，不管是经济、人口、还是区位都优于扬州。 

二是扬州我看不到特别出色的高薪产业，它比较宜居，但不容易产生有购买力的高新人口。 

自主来看，京华城附近配套齐全，环境不错，扬州宜居地之一。

板块已经发展较为成熟，房子的保值能力还是比较强的。

名门壹品可以考虑，如果着急入住和孩子上学，可以淘二手次新，不急的话自住新房体验会更好一些。 

西区看的是现在，东区看的是未来，长远看东区潜力更大一些。 

西区（扬子江路以西--扬溧高速）周边配套完善成熟，人气也逐渐上来了，楼盘选择较多。 

东区（古运河以东-江广融合地段）未来10年发展主要在东区，广陵新城、生态科技新城相继建成、高铁枢纽等配套也会逐渐完善，东区的未来更值得期待。

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