老破大，没有未来？

我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔，看中了一套房子，20年了，130平，买的话需要注意哪些风险？

回答：属于老破大了，我不太建议买。

老破大，一般指的是2000年以前，面积超过80的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。

老破大，要非常谨慎。很多有钱金主，都是不喜欢老破大的。

就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前代移民不一样，很多都来自于二三线城市，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。

所以我不是很建议买老破大。老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品

提问：房叔你好，请问一下，目前考虑在东莞买房，因为在福永上班，预算有限。在看虎门和长安的房，已经涨到3万了，还能入手吗？现在买房是不是很难赚到钱？目前看中虎门君悦花园。顺便问下，买房如何和销售员砍价获取更多优惠啊？

回答：东莞作为临深城市比较看好，人口和产业结构不错，优先长安板块，刚需可以入手。

砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。

这个世界赚钱，一种方法是出卖劳动力。譬如下煤井搬煤，或者小白领坐办公室。坐满八个，老板就发你一天的工资。

另外一种方法，则是做生意。低买高卖。1 元买进，2 元卖出。第二种方法来钱快，但他有二个缺点。

a) 价格会移动。随着你生意做多了，买进价会逐渐涨到 1.1 元，卖出价会跌到 1.9 元。利润空间会缩小。最理想的是你背靠一个海量般的市场，比天空还宽广，比大海还辽阔，这样价格才会仅缓慢滑动。

b) 会有竞争对手。加速价格滑拢。

对于绝大多数做生意的人，他烦恼的是 a 和 b 二个问题。所以生意也不好做。真想赚大钱也难。

那么，有没有一个办法，能维持价格始终不动。始终维持“1 元买进，2 元卖出”。我只要在其中跑来跑去，就能躺着赚大钱。

这种方法，学术上称为“套利”。

但是套利是不长久的。几乎任何一本教科书都会和你说，一旦存在套利机会，就会吸引无数的“竞争者”涌入这个市场。大家竞食这块肉。最终搞到“1.4999 元买进，1.5001 元卖出”。

也没有多少利润。

如果你能发现一个长期套利机会。毫无意外，你会积累大量财富，无可限量。

提问：星叔您好！我在大西北青海，一直聆听您的讲座受益颇多，目前我在甘肃兰州城关区西关十字有两套40平方左右的小户型住宅，目前市场价各55万左右，月租各1700元(每年各2万)，剩未还完贷款一套约5万，一套11万。青海西宁市城东区政府对面小区有一套103平方两室两厅住宅，市值约80万，年租2万无货款，老家青海东部县城有一套115平方三室两厅住宅，市值50万年租2万无贷款。广州越秀大德路去年购入总价54万24平的办公性质高住公寓一间(因限购只好买公寓)，现长租给酒店年租1·8万，现手头有现金20万，想在重庆买房，请房叔指导如何合理优化配置房产，如何从西北向东南一二线城市转移，如何破限购？感激不尽！

回答：你的房子很多，资产却都不优，以小户型居多，还有最不看好的公寓。投资我一般不建议买太小户型，涨幅弱，浪费房票。

公寓的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。 

我的建议是一线广州+二线重庆投资打法，只买纯住宅。留一套自住房，兰州+西宁+县城+公寓，这些投资资产我都不看好，建议逐步整合优化。建议步开发广州房票，快速方法有54大法或找中介硬过户。

然后优先出掉县城+广州公寓+兰州1套小户型，这样资金预计拉到200w，上车广州。重庆不限购，下一步就出手西宁+兰州1套小户型，再上车重庆。这样资产会逐步变优，城市能级变高，一二线城市投资结合，未来最稳。

提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

提问：老师，投资华漕有推荐的小区吗？谢谢

回答：华漕很大，而且房价因为上一轮的暴涨之后，都不便宜了，没有特别推荐的小区。在2005年以后的资金往里面做筛选，确定自己比较心仪小区之后，买的时候需根据性价比，还有个人的偏好来做选择。没有不能买的房子，只有不能买的价格。

提问：老师好，一直不明白棚改对房价的影响是变高还是变低，为什么呢

回答：目前来看，棚改对房价影响和早期比变低了很多。

从大的说，这和城市化增长率有关，城市化增长率越大，对房价的影响越大，类似于一个抛物线，开始增长快，后期慢慢趋于平缓。

提问：有钱月供，没钱给首付用，六个钱包买房啃老又觉得丢脸。该怎样破？

回答：本质上，“啃老”是家族财产的再分配。

幼儿园孩子讲起跑线，成年人社会讲拼爹。

“阶层固化”这个词，越来越常见。

富二代、官二代天生自带优势，而穷二代、农二代，处于尴尬无奈的劣势，而许多人把阶层波动、起跑线公平，当成了常态。

还觉着白手起家才公平的人，思维迭代慢了一步。然而我们知道个体很少能以己之力，跨越阶级。

而当年那些啃老买房，拿下人生桶金的人，房价已经带着他们，实现了阶级跨越。这个年代，啃老不是耍流氓。

不以财富增值、理性投资为目的的啃老，才是耍流氓。

我们的父辈，因为经历过食不果腹的年代，所以有储蓄习惯，喜欢把钱放银行。但财富随通胀缩水，是一件太常见、也太容易的事。

市场经济，带来了多元化的投资渠道。

买房，也仍是一种稳健的抗通胀手段。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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