我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，因工作在北京昌平，我准备把河北涿州的房子（当年全款买的，无房贷）卖掉，在昌平买房，现在有两个问题：
1: 涿州的房子好像不太好卖，需要降价尽快卖出吗？
2:北京昌平买房，我预算350万以内，如果房子卖了，应该有140万子弹，回龙观附近的小二居或者昌平县城的新房，如何选择？
回答：1.可以尽快卖出，现在属于静淡市，房价整体比较平稳，非常适合刚需改善置换，这样就有充足时间选筹，买到笋盘的概率更大。
我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，有合适房子付定金可以签远期合同。
置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。
不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。
换房不一定要卖在价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。
2.建议考虑回龙观。回龙观好于昌平县城。但若单论昌平县城，南邵地区又好于昌平老城。
昌平县城有地铁昌平线，缺点是离市区较远，时间长，毕竟在北六环外。中间还隔了沙河小汤山。昌平没什么概念，所以别听中介忽悠什么清华附，人大附分校，这种远离本校的分校，没有老师交换，也就是挂个名的事，而且没办法解决初中高中的问题，价值不大。
回龙观，紧挨着西二旗，跨个桥就到了后厂村路，房价比市里便宜不少，这都是回龙观的优势。
总体看来，回龙观地区，和北京城六区的整体涨幅比，大概是中等偏下，优先选择回龙观小二居。
北京投资高的板块 详见内部分享
提问：星叔，现在新房越来越多，开发商不断建房，而房价越来越高，很多人都买不起，空置房会越来越多，既然10年后将陷入“人少房多”的窘境，而如今掏空积蓄买房还有意义吗？
回答：房住不炒固然是事实，但是大家之所以热衷于房产是因为它背后的资源属性
如今有多少人购房是单纯为了居住的？
投资保值、婚姻需要、子女教育等才是大家买房的持久动力所在。
其实我还是很认可这有一个说法的，我国多数居民并不缺房，缺的而是资源配套（交通、就业、医疗、教育等），也就是说只要我国城乡或者城市之间的资源配套差距不解决，那么大城市、城市的房产始终还是会吃香的。
1、目前我国发展中遇到的问题其实就是城市差距和城乡差距越来越大的问题，房价其实是这些问题集中反映的体现。包括一个城市的市中心和郊区房价差距为何会那么大？还是因为周边资源配套的原因。
2、城市之间未来的资源、人口、产业等争夺愈发激烈，房价之间的差异也会愈发明显。
掏空积蓄买房的意义不仅仅是为了居住这么简单：
1、房产背后涵盖的意义太多，婚姻、子女教育、财产保值等，要不然大家也不会宁可掏空积蓄也要买房。
2、作为这个时代的一份子绝大多数避免不了买房的宿命。对于如今大城市的房价与其抱怨还不如努力工作、挣钱来的划算，大城市买不起小城市总是要有一套的，未来不少人的生活状态就是大城市工作、小城市生活。
无论未来10年是不是要陷入“人少房多”的窘境，对于如今买房的朋友来说不会白买，起码可以享受10年以上的城市资源配套，还能增值保值，人生又有多少10年等得起呢？
提问：星叔 关于信用卡方面的操作，如何申请大额卡，如何养卡等？
回答：详见内部分享。
提问：尘埃 提问: 星叔您好！坐标苏州，名下4套房，一套在狮山路附近滨河花苑100平两房，单学区约400万，两套狮山路附近的世纪花园约400万左右/套，另一套吴中区太湖汇景128平，200万左右。我们想整合一下这些旧房子，计划卖掉其中三套，置换狮山路附近改善型双学区住宅，目前在关注 狮山御园和荷澜庭还有龙湖三个小区，主力户型有大平层170平左右的约1000万，一二楼复式200多平约1300万，在置换思路、置换时间及顺序、小区与户型选择方面想听您的专业建议，感谢！
回答：一般情况下不太建议大家没事换仓，当然我是从投资角度来说的，自住置换是可以的。
从投资角度来说，平仓置换是很浪费成本的，一次置换需要耗费7%的税费，一动不如一静，要换仓，不如做大规模。
前3套房龄来说确实有点高，置换的话建议你到更高能级城市，比如上海深圳
如果你刚需考虑学区的话可以选择狮山御园大平层
关于户型的产品如何选择？
我的选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。
主要是从接盘侠的喜好来看。大平层产品比较容易抛售，流动性好一些。
另外大平层，一般要买中楼层以上的，宁可价格贵10%、20%。改善需求，对品质要求更高。
提问：星叔你好，我八零后，目前在昆明自住一套二手商住房，产权50年，房龄20A，2012年购入，现在能卖90w左右，另有花之城公寓一套，14年购入，当时73w.目前返租每月大概4k，家庭年入大概15w，贷款还清，3个孩子，两个还没上幼儿园，当时没考虑孩子上学问题，现在划片区，没有好的公立小学，目前就读附近私立学校，学费每年2w＋，很想换个地方，目前中意的融创文旅城，但是140平的毛坯大概价格240w左右，觉得压力太大，所以想挪郊外的太平新城，开车到昆明大概40，目前人流量小，那边融创要盖雁来湖小镇，高层单价9k左右，海伦堡大城小院别墅大概1万多，所以很纠结是继续待昆明还是挪去太平，请您给个建议
回答：太平新城郊外投资没有价值，不要去当接盘侠，被割韭菜，文旅城大多也都是炒概念。
你本身2套房子都是不好的投资标的，公寓和商住房，涨幅差，后期交易税费高，大概率吃掉利润，都是不看好的劣质资产，不要再继续入坑了
郊区没有价值，预算不足建议把公寓先出手，下一步再出手商住房，把资产逐步去劣变优。
我更建议你入手地段好的新房，既然是置换 卖了再买，就要向好地段迁移，这样你的资产才能实现跃迁，将来机会更大。
昆明一路往南发展，重点关注一手新房。
另外在买郊区别墅之前，一定谨记的：
别墅虽然产品，但奈何总价太高，有接盘能力的太少。
郊区别墅的接盘者，必然还有至少1套同等价格的市区房产且愿住郊区的人不多；
有钱土豪也不会买二手别墅。
所以对接盘者，也就是未来的二手房买家来说，要求太高太高。
基于这一点，想要投资别墅的，请趁早放弃这个打算。
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提问：星叔你好。有个问题想请教你。我是陕西的，17年的时候在陕西西安西咸新区买了首套房子，商贷30年。20年初在昆明呈贡新区的融创微风十里买了一套小三室，商贷,当时首付百分之45，这套就想短期会过去过冬，长期考虑出租或者投资。现在想在再购置两套，长久打算做客栈。手头现在不太宽裕。所以，想请问你
1.陕西西咸新区的房子未来有没有空间？
要是空间相对时间成本不够大的话，什么时候出售合适？
2、昆明呈贡新区的房子未来几年发展如何？
3.建水，蒙自，弥勒这三个地方做客栈或者民宿你是怎么看（长远打算）？谢谢
回答：1.西咸新区体量比较大，潜力还是有的，任何新区的发展都需要时间的等待，10年左右这个板块会非常不错，自住加投资问题不大。
现在不是卖房时机，卖房如果要靠势能,那必然要等群情上来之时。投资出手最适合就是人人抢房的时候，才好判断是先涨还是后涨,容易先卖出去还是后卖出去。
2、这两年呈贡房价涨得特别快，最重要的原因在于高铁和地铁的开通，打通了呈贡和主城及以外的商业互动与生活出行。
“产业进，配套齐，人口足，房价涨”，这算是呈贡未来的一个发展模式。
呈贡是主城五区中发展潜力不容小觑的片区，虽在一定程度上比不上沿滇池的草海和会展，但未来超过西北新城和东市区似乎并不奇怪。
3.民宿是小众市场，现在整体行情都不行
鸡汤看得多了总想找到一种完美的工作，同时还是诗和远方，结果往往是一地鸡毛，钱赔了很多，诗和远方也没得到。
最怕赚钱的东西，拿理想去填补利润的空间，没有足够多的钱还不如不做。
投资我一般更倾向于大众类型的买房配合出租，这些小众产品我不是很看好，因为买房投资目的不是为了出租，更重要的是房子本身的和价值。碰上大牛市，一套房轻轻松松赚几十到上百万，出租什么时候才能租到100万。
提问：星叔好，新人报道，坐标沈阳。家中有一套惠工广场铂宸府拟自住（明年交房，有商贷200万）一套北站北广场15年房龄的地铁三房洋房（计划卖了置换新资产，大概能卖140万）手里还有一个买房名额和50-70万闲散资金（还有公积金还没用过） 求教：1、先买还是先卖2、下一步应该如何购入房产以投资3、沈阳哪些楼盘可以推荐
回答：建议资产整体进行优化配置一下:
、先买，利用一个买房名额，子弹70，沈北买入1-2套低价潜力盘投资。
第二、沈阳ZF把重心转移到了北边，加上万达的商业利好，沈北过万很轻松。
投资讲究的是低价入高价出，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。
沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。
二手房重点淘一环二环内次新，三环的地铁沿线，属于领涨区域。
第三、出掉另一套后，子弹140+，大单建议向高能级城市发展，沈阳适合小仓位。
一线优先考虑深圳，广州，二线考虑武汉，重庆，成都。
这样采用资产跃迁的打法，一线+二线的组合模式，投资非常安全，风险可以很好对冲，整体来看，你的资产会上一个台阶，越来越优。
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房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-12 07:23:00
