我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好！子弹100。眼下考虑在两个地方投资，一是老家四川，成都、南充和重庆，哪个较适宜？二是看了星叔的介绍，也看好粤港澳大湾区，特别是广州的发展。按照现在的形势，先在哪儿买较好？什么时候是出手的时机？
回答：如果你是纯投资，这几个城市依次排序: 广州>成都>重庆>南充
子弹100，我建议优先考虑广州，一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。
在职业多军的资产配置理念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。
城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错，今年的买入时机我还是特别看好。
提问：星叔：您好！坐标大连，城中有房，家人有硕士证，有子弹200。想在可落户的强城市买房，主要宗旨为增值保值。请教于您：1，现在是不是上车的时间？2，如果买，优选哪个城市？3，优选哪类房子。期待指点迷津，谢谢！
回答：客观来看，当市场处于冷清的观望状态时，往往孕育着机会，风险释放了，跌无可跌
现在刚性需求以及改善换房需求开始释放，市场已经明显抬头，新房表现的更加明显。有心人已经开始抓紧时间看房买房了。
购房时机信号已来，就是现在！
子弹200可以优先深圳，深圳落户条件很宽松
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深圳一线城市是可以买入的，未来依旧潜力很大。
北上广深四地是房价上涨的领头羊，深圳已经成为国际化大都市，其基础设施建设、教育卫生等资源都是非常好的，重要的是占尽了政策利好，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；房价虽高但仍然值得去买。
如果有条件有能力的买房者想买房，还是留在这里比较好。
广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。
房价上涨的规律：初期从一线城市开始上涨，然后普涨，然后一线城市停涨。
房价下跌的规律：从中小城市下跌开始，然后传导到三线、二线城市。以北京为例，上涨时北京城区先涨，下跌时环京区域先跌，可以看看河北三河的燕郊的房价走势。
提问：星叔好，我是昨天刚加入的新人，坐标西安，本人非西安户口，在西安南稍门附近现有一套二室一厅（已全款付清，房产证未到手，出租中），但是小区环境和物业不太好，现在手里有80W左右，想再在西安再购一套三室自住+投资，想向您咨询：1.因为一直不在西安居住，对整个情况不太了解，想麻烦您推荐几个未来空间大、居住环境好的楼盘？2.自己查了一下，现在好的新房价格非常高，二手我也可以接受，您能不能推荐几个二手现在比较低未来空间大、居住环境舒适的楼盘？3.或者就我目前这种情况您有没有更好的投资建议？谢谢！
回答：西安不管现在还是未来很多年，高新区一定是西安最值得投资的区域，因为这里经济实际目前来看是西安任何区域短时间都无法超越了。
而聚集着大量商务人口的高新区，住宅用地供应实在有限，所以价格会持续走高。
市场已起来，目前没有特别的笋盘，但是自住加投资，买在高新长期看是没有太大问题的，考虑自住，建议去摇号新房。
这两年时间，西安的新房品质提升非常明显。
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提问：常州武进万达有套房，128平，这2年打算卖掉，现在是否是出手的时机，常州武进的房子有没有上涨的空间了，若没有上涨的空间，是否卖掉，您建议投资江浙哪个城市区域？
回答：如果你是打算向周边高能级城市发展，是可以出手常州的房子，常州投资不是非常看好
因为周边强敌太多，苏州 南京，流量都会被动吸血。
如果考虑江浙投资，优先南京，杭州，苏州，城市能级更高，冲击未来新一线城市，潜力更大。
现在平稳期，非常适合资产跃迁的打法，低能级城市向高能级城市进行资产跃迁，资产的抗风险能力，保值能力都会增强，因为买房其实就是买城市。
提问：星叔。新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？
回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。
提问：星叔，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？
回答:未来房价肯定会上涨，特别是一二线城市，以及城市群周边的城市，或者经济比较好的东部城市，都没有悬念，房子为什么会上涨，一方面就是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能就是人民币贬值
1、房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降但是综合看当下的各类投资渠道对于广大老百姓来说房产依然是比较好的保值资产，即便楼市降温但房子的增值保值属性依旧健在。因此对于那些要追求资产保值的人是可以选择房产的。但是还是那句话要买对的房子，千万不要被一些外界的因素所影响!
2、刚需应该抓紧时间买房，从长远看房价想大幅度下跌的可能性不大，虽然房住不炒的概念在不断被重申，但是楼市开始出现回暖的迹象，这个时候应该抓住机会，千万别等不要因为一次次的犹豫观望而错失好的购房时机。当然还是要买对的房子!
3、存钱跑不赢通胀。这一点大家基本是有共识的，即便近期各大银行都调升了存款利率，但是如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱加上利息都是在贬值的。因此从保值和的角度来看存钱的确不是一种好的选择。
提问：星叔你好，坐标西安，刚入手浐灞区三环以外靠近灞河，后期会通地铁十号线的金科博翠天宸，120平，单价11700精装修的房子，这个选择好吗？现子弹还剩50，打算入手雁塔区会展中心附近的54平小住宅（二套），门口地铁六号线通往高新区（在建），精装修13200，或者和金科博翠天宸一样的远离市区的低价新盘，投资的话该如何选择？
回答：你的投资思路还是正确的。
博翠天宸性价比挺高的，毕竟1.2万左右就可以买到精装高层，还是很划算的。
周边有一些安置房、待拆迁建材城等，会影响周边环境，这个外部因素是很难改变的。
目前整个区域的居住氛围还没起来，尚处于改造之中，等周边几个项目陆续建成后，环境就会得到改善。
至于金科的产品本身，金科之前在西安做了两个住宅项目，一个是太华路上的天籁城，一个是西咸新区的世界城，总体来讲虽然有不足，但结合产品，性价比还是比较高的。
另外二套子弹50投资，建议入手雁塔区会展中心附近的小户型更好，配合出租长持，减轻部分还贷压力。
提问：星叔 请问怎么凑首付款？
回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本 如何选择最划算 》
提问：你好。前滩二手房近年涨了不少，但二手交易比较少，如果用新房产证做jyd，银行评估价是按照当时新房合同价还是二手房成交价？如果用jyd出来的钱纯投资放大杠杆，如果涨幅不高好像不能覆盖jyd和利息成本。今年时机是不是还不太好？
需要再观望等待大涨前夜（虽然大涨前夜很难判断）？
回答：像前滩这种区内还有很多限价的在售新房在卖的项目，评估价不可能按照二手房成交价来算
最有可能的评估价，是当时新房网签价格略高一些，比如加个5000-10000的单价
另外因为你的产证是新的，很多银行规定产证半年内或者一年不能抵押，即便抵押它的估值也得按照新房售卖价格。
今年有小涨行情，但不是所有板块都能涨，需要识别，所以并不是特别有把握押中，不建议抵押出来资金全杠杆买房，有富余资金的上，全杠杆等一等
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-13 07:00:00
