我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好，居六县小城曲阜市，因为有高铁，孔子，绿城，碧桂园，房价近万元，房价接近地市济宁！现有资金80左右，已有两套住房，看着周围的都买三套房，买品牌房，也想买，就觉得不值这个价，现住的100方，三室，3略小些！现有工作稳定，不会流出，孩子小！望给些建议～
回答：高铁并不是钥匙，对于曲阜这种弱线城市，高铁就是用来吸血的。
严重吸走一批活跃资金。
不少人看到高铁开通，就想到利好沿途城市，认为是重大实质性利好，房价肯定要涨一波。
但是换个角度想想，高铁更有利于资源要素流动，也就更有利于中心城市吸血。
东京是世界一线，城市周边的小站反而空无一人
每至站点高铁一停，夕阳下就你一个人的背影，整个小站也无一丝炊烟，听着自己的心跳仿佛走错了地方。。。
高铁这些现代交通的发展，肯定是社会发展的趋势，也是更多为中心城市聚集效应所服务的。
高铁的受益者仍然是线路上的中心城市。
利好大城市，利空小县城。
人都走了，房价也就跌了，鹤岗如此玉门如此。
高铁联通的两城，小的只剩下输出了。
你家那通高铁房价未必涨，若是小城反而跌。
买房要占群入圈落子中心城市的城市中心。
房价拉升一波之后赶紧套现，留一套自住房，另一套出掉
本土不要再投资，然后加上手上资金，有更合适投资的二线城市
山东本省优先济南 青岛，也是提前给自己的未来布局
提问：星叔好！新人次提问。居住生活上海，已有一套房，努力争取二房中。家庭刚刚起步，年可支配收入50w，考虑一边搬砖一边小资本投资楼市，投资100w左右，5-10年出手。目前在看大理，大理公馆海景酒店公寓70年产权，年回报7%，签5-10年可以入吗？一来考虑抗通胀和稳健，二来旅游资源和气候不错，顺便父母可以去旅游。但是怕5-10年不好出手，赔了本金。星叔怎么看？另外南昌在挂一个老破大，挂了大半年没动静比较急，求卖房挂牌攻略，谢谢！
回答：、海景酒店公寓这种旅游地产投资回避，不要入坑
一般都会以“返租”的模式来吸引销售，签约每年返7%租金，甚至以租抵供，是不是很心动？
但你仔细思考一下，你就应该发现
要真像开发商说的这么好，为什么他们还要拿出来卖？甚至要以返租来卖？
的解释是，旅游地产并不好卖，用返租的方式只是为了拉你接盘。
实际上，说是返租，你和开发商是没有任何关联的。
很多开发商会找一个第三方租赁公司或者是物业管理公司，来跟你签合同。
购房者签订的5~10年租赁合同后，再接下来合同履行过程中，往往大概率租赁公司以经营不善为理由拖延租金，有些干脆破产倒闭了事。
2、卖房有一定门道，想要卖出好价钱，具体详见内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》
提问：您好.关注您的文章很久了，很受益。想请教您目前我有一套在常州戚墅堰站北新村顶楼复式的房子，2000年的房龄，内部装修不错，准备卖掉换新房。
目前常州地价都涨了，准备入手经开区靠近年底开通的2号线东方君开的期房，它是区政府投资开发的二级资质的房产公司开发的，资历尚浅，看中的是它的位置及房型，考虑是政府投资还是比较相信的。目前是先卖后买还是先买后卖？
另外目前开盘的楼只有1/2或者是20层向上，我准备买2楼价格相对便宜，不买底楼和顶楼是否正确？2楼存在什么缺陷吗？
老房子暂时还没有卖掉，已经挂在中介了，如果暂时卖不掉，如何2套改1套节省贷款利率？麻烦您详细说明一下
回答：1、现在属于静淡市，房价整体比较平稳，非常适合刚需改善置换，这样就有充足时间选筹，买到笋盘的概率更大。
我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，有合适房子付定金可以签远期合同。
置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。
不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。
换房不一定要卖在价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。
2、买房首先避开一楼和顶楼，一般建议不低于五楼，二楼楼层偏低，采光通风都要差很多，自住体验还是要差很多
自住建议尽量买好一点楼层，一步到位，将来置换成本也挺高。
3、二手房，可以做2改1，首付3成即可。具体操作详见内部分享。
提问:老师好,一个城市的某个板块或小区,不是价格调整深度越大，上涨反弹的力度越大,通俗讲,这些小区适合投资。除了政策,规划等因素外,对于存量房来说,纯投资目的,通过哪些指标甄选笋盘。
回答：大致讲，上一轮跌多，下一轮涨多。
但也有例外,比如上一轮上涨是大行情,则一个城市郊区的房价涨幅很可能超过市区。
房价下跌之后,郊区的跌幅大于市区。但当下一轮房价上涨时，如果不是大行情,只是中小行情,则市区的涨幅可能大于郊区。
笋盘,是指售价低于市场价的房子。纯粹只关注价格。市场价是多高,这个需要对一个板块微观市场很熟的人,比如附近的中介人员,才能较好的鉴别。
投资二手房，主要还是看区位、环境、小区品质,还有学区等配套。
提问：星叔，您好，最近我在看天津南开的房子，主要为了考虑小孩以后上学的问题，最近在犹豫看三四十平的一居还是五六十平的两居，比较纠结，另外也得考虑以后出手的问题，麻烦帮忙给分析一下，多谢
回答：优先买二居，小户型不建议买一居室。
主要以下三个原因:
1、一居是置换链条的底层。
2、随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。
3、最关键的，是溢价。
一居的价格往往高出小区平均价。
可能两居单价3万，一居就要单价4万。
提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》
提问：星叔：你好！坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另有购花都区住房一套，原本打算退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因不去居住，没出租，最近看中一套市内海珠区11号线（未开通）地铁旁一手房公寓，总价279，但手头没有资金，首期无着落，于是打算卖花都的住房，出售价215万，在市区内购公寓，公寓考虑自住，请问星叔，这样操作是否可行，现在是不是置换的时机，因为手头的资金不足，不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成，是新盘，而我还有十年就退休，想在市内多一套住房，谢谢！
回答：公寓投资不能买，坚决回避，涨幅严重跑输住宅。
增值部分需要缴纳 50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。
不光是物业费不低，水电费都是商业水电费价格。
产权只有 40 年，有可能拿钥匙的时候只剩下了 30 年，
产权到期以后也不可交易，且不享受商品房免费延期土地证政策。
投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题：买来会亏多少！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-14 07:00:00
