我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好：坐标嘉兴海宁，子弹30，无住房，目前夫妻在海宁袁花上班，距离市区约20km，月入15k左右，小孩明年3岁，面临入学问题；个人比较倾向于市区，奈何市区房价飙升，郊区15000＋，首付需40＋，子弹不足；媳妇看了尖山新区的房子(工作点隔壁小镇， 离市区30km) 房价在10500左右，首付刚好够，请问是否值得购入，如果可以如何砍价，或者有更好的建议，谢谢
回答：买房子，看需求程度，抓大放小！别墨迹。
踮起脚尖买，房在，你自己也在。
买房一定要考虑机会成本。能买市区，就别买郊区。能买商品房，就别买其他房。
机会成本是你做了这件事情，就不能做另外一件事情时
比如一个人想要养鸭子或者鸡，如果养鸭子就要放弃养鸡带来的
很多年轻人在买首套房时，手里资金并不多，不足以买个好房，但借一借或者稍微让父母帮下忙，是可以买下的。但大多数人最终还是买了郊区，放弃的机会成本是今后如果还想在市区买就需要放弃首套首贷的资格，甚至是在市区买房的资格和能力。
大部分买郊区的人都会后悔，如果当初踮起脚尖够一够，现在就坦然多了，最起码换房周期不会这么快。
而且置换成本高，要珍惜首套资格，你只差10万，借一下差不多一年多就可以还清，资金缺口不大不如咬咬牙一步到位。
房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学院、医院、商圈等。它们带来的便利性，才是房价的根本。
相较而言，市中心的房子更有潜力。
如果有选择的话，尽可能选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子。
实在买不起，也可以买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。
虽然房价整体都在涨，但在不同区域，房子之间的涨幅，明显是分化不同的。
未来应该买在哪里，买什么样的房，都值得好好考虑
市区盘房价稳定，而郊区盘是价格波动厉害，任何一点风吹草动都可能带来房价和销售大滑坡！
市区的房子，有交通、配套和学位支撑，还能慢慢消化。
郊区的楼盘就不行了，没有配套，没有交通，没有优质学校，量却又大的惊人，开发商一旦出现资金危机，房子卖不动，除了降价求生存，简直无路可走。
今年下半年，在严峻的形势下，我们或许会看到越来越多的远郊大盘加入降价求生存的大军。
现在楼市风云突变，楼市的玩法变了，买房一定记得远离郊区大新盘，房产的价值正在回归，我一直强调核心城市核心位置才是你的优良资产，不论是自住和投资。
请记住，只有具有可流动性的房产，才值得你出手。
以后所有失去流动性的房产，一定是垃圾而不是资产。
提问：星叔，买房是如何淘笋盘的，有什么方法吗？
回答：详见内部分享《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
提问：我目前是在三四线城市，福建三明。目前手上有一套129平方7楼步梯房，不是，小孩过三年要读初中。最近看上，学区电梯房200平方楼中楼265万，但2010年房子，面积大是否值得入手？以后会不会很难出手？家人一直想买福州房子，可是自己又总觉得工作读书都在这里，买福州没有目前的意义。可否给个建议是否可以入手？
回答：福州城市能级更高，毕竟是省会城市，价格比厦门低，基本面要比三明好。
200平不太建议买，面积过大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。
现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。
所以大家如果准备好了要买的话，买一个小户型挂学区就足够了。
建议去能力可及之内的那座城市，就是在为自己争取更多选择权。
为下一代考虑，将来你的孩子还是有非常大的可能去更好城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？
就是房子，可能那个时候已经比较贵了。
如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。
福州增值保值能力更强，哪怕将来孩子不在福州去别的城市，也可以用资产追资产同等置换。
福州买房投资性价比高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加，不知可不可以？
回答：买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。
买惠州的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。
惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。
想自住可以买，投资不看好。
房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。
旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。
旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。
没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！
你的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！
带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！
提问：感谢星叔的回复，准备投资套97的。我还想咨询下，坐标西安，恒大名都二期小三室一套留着自住的，平时住的少，因为我和爱人都在陕南上班，中介说我的房子现在出手置换套改善新房，房龄快满十年了，价格就不好了，还有三年后女儿会在西安上大学，到时要用房子。有些纠结，现在是出手时机吗？星叔帮忙指导下，谢谢！
回答：一般情况下不太建议大家没事换仓，当然我是从投资角度来说的，自住置换是可以的。
从投资角度来说，平仓置换是很浪费成本的，一次置换需要耗费不少的税费，一动不如一静，要换仓，不如做大规模。
房龄10年还好，而且你是考虑后期自住，没必要再动，现在也不是卖房时机，西安二手房一直在阴跌。
很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步，
但楼市恰恰相反，事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。
当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。
投资客呢？
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西安投资的板块 详见内部分享
提问：我是昆明这边的，买了草海区的中铁诺德山海春风，最终2万1的单价，128平八层的洋房，它主要以洋房和合院为主。
这个区位有华夏，宝能，基本都是大平层或者别墅为主 麻烦老师帮我分析一下未来几年的潜力和怎么样
回答：昆明目前尚有余热，所以楼市成交还是不错的，我估计今后一二年昆明会逐渐走向温和。
你买的这个区位属于近郊，但是靠近干道，交通还算方便，而且周边都是比较新的住宅，界面还不错，未来也有腹地
我觉得2.1万这个价格买洋房还算是比较公允的，未来长期持有，应该至少打平大盘水平。
提问：星叔好，刚需买房自住，应该考虑的首要因素是什么？户型面积还是地段？
回答：无论自住还是投资，首要考虑的因素都是地段
对于买房投资的人来说，房子的潜力往往会排在位，他们看重的是一套房能给自己带来多大的价值，所以，往往地段成为了这类人首要考虑的因素。
真正有钱投资的人，或是有钱的人，都会选择地段好的房子来买，一套房子给人带来的，远远超乎你的想象。
“稀缺性”是买房的一个重要考量原则。
然而，对于普通人来说呢，房子虽然是用来自住为主的，但是也要考虑地段的因素，房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学院、医院、商圈等。它们带来的便利性，才是根本
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-15 07:00:00
