我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：你好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住
回答：上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。
普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。
一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。
上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。
买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。
1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。
2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。
3、房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。
在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。
等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经了。
提问：星叔，你好！我在佛山，户囗也在佛山，17年在南海罗村买了一套143的自住房，当时总价200w，尚有80w未付，每月供7500元。我现手上子弹80，另每月净收入有2w。有几个疑惑，请教星叔: 1，我是继续买一套，还是把房欠款付清？2，如果继续买，该选哪里？3，老家农村建房越来越难，老家建好一幢3层小洋房也要80w，我又该老家建还是城市发展？回去老家建房又怕错过这波楼市，如果继续买2套又担心日后老家建不了。诚请星叔指点。
回答：1.继续买房投资，贷款没必要提前还清，负债才能抵抗通货膨胀。
2.农村建房没有投资意义，除非养老自住，但你们当前投资才是首位需求。
3.佛山的未来在于广佛一体化，优先选择桂城千灯湖，离广州20km不到。
佛山比较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离广州近的板块优先受益。
提问：星叔，你好，坐标南通。现在看的是海门春江明月苑和通州区观澜台这二个盘，哪个盘更值得入手？或者您有没有其他好的盘推荐的，主要是买给小孩念书的。另外海门那种房龄久一点，但是学校比较好的老小区是否可以入手，譬如东风新村，秀山新村
回答：我对纯不感冒，超短期投资的话可以适当配置。
我的风格向来是只投确定性，是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。
只有一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。三线城市不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。所以如果你是学区自用，建议买一个小户型挂学位，未来读完再出手。
提问：星叔。新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？
回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。
提问：星叔老师好：近段时间看了你的一些文章，觉得颇受用，特入星球群，请求支招：我身边有子弹40w，长沙有套80平的二房在出租（无贷款，旺旺医院附近）县城有两空祖屋门面（价值300w）和60平的商住楼，只有一个女孩（目前暂在北京工作96年的单身）我是把家里这边所有的房产处置去北京买个小房（没购房资格）还是再在长沙买一套？（个人偏向在长沙南或河西再投资一套110平左右的三房或125平左右的四房，以投资为主，不知道具体选哪个板块的哪些盘）请老师给予具体指导，谢谢！
回答：我建议你做2方面资产规划:
1、县城没有任何投资价值，如果不自住，可以全部出手，扩大资金流300+，由于北京暂时没有房票，用你们名义继续在长沙建仓2套。
2、北京用你女儿名义开始为北京房票做准备，长沙步建仓目的是为后期置换北京做跳板，好实现风险对冲。后面有了北京房票后，可以出掉长沙2套置换到北京，长沙可以留1套长持，投资最终实现一线+二线的模式，这样投资非常稳健安全，价值可以化。
长沙投资高的楼盘 详见知识星球内部分享
提问：星叔好！刚加入的新人，求内部资料。我是湖北随州的，想买套房子，不知道哪个地段好
回答：随州自住可以买一套，投资建议去武汉。
随州如果买房，可以考虑城西和城东新区。
城西算得上是随州的重点学区，在教育资源上有实打实优势，价格也相当惠民，刚需都能承受，有学区需求的话，城西丰沛优质的教育资源及实在的价格可以考虑。
楼盘：书香别院、随州印象、星云湾等
随州目前老城中心区域的新盘很少，随州经济中心不断东移，城东新区发展还是可期的。
城东新区在“东拓”中发展迅速，作为政府重点关注及发展的城东，各种资源配套逐渐醇熟，但教育设施仍旧是城东区域的短板。比较适合刚需购房者。
楼盘：红星天玺、御景天城、东方家园、碧桂园·紫宸等
提问：您好星叔：麻烦您啦，坐标西安，之前购买了高科荔湾国际社区小户型77平方米，25层，地铁口在楼下100米以内，带高新一小学位，3年后才能交易。我想问一下，这个房子交付是毛坯，是不是应该简单装修后出租，还是放着，3年后直接出售更划算呢？我主要是投资使用了，大概率不会自己使用。麻烦您了。
回答：房子要不要装修出租，核心取决于几点：
1、你计划持有的时间，如果2-3年就要卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。
2、你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。
3、只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。
比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。
再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。例如重庆这种租金低的城市，我们优先买入带住家装修房产。
而对于北京这种需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。结合你的情况来看，你的房子面积不大，有学区 临近地铁，后期很好出租，建议可以简装出租。
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提问：星叔，问一个题外话，我对现在的工作不感兴趣怎么办？没有做下去的动力，该不该辞职？怎么把兴趣变成工作来做呢？
回答：不要轻易妄想将工作与兴趣爱好、梦想相结合
工作的本质就是压榨，只是不同类型的工作，程度不同，回报不同。 当你候，看到酷酷的建筑师，画着酷酷的建筑图，说：长大后我要当建筑师，这是我的爱好、我的梦想。事实是，每天对着电脑加班画图、领导或甲方一句话，重新画，日以继日，眼睛干涩、发量减少、年纪轻轻肩周炎，偶尔还会传来同行在画图中猝死的噩耗。此时你的梦想是，只要别让我画图，干什么都行。
任何事物和压榨绑在一起，就会丧失它的趣味，什么价值感、成就感，都会烟消云散。
工作并不会按你的成长计划来，并不是每次都会有新类型、新挑战让你兴奋，画图生涯，光画楼梯画三个月，完成一个楼，下一个楼更简单，重复重复，公司为了赚钱，会接很多项目，不是工作人员可以挑的。领导为了迅速安全完成工作，不会要你创新突破，类似的改一下，和哪个项目差不多，关键是不要出错、按时交付。不是领导不进取，是手上那么多项目，那么多客户在催，没有办法。
做到一定阶段，你要参加多个项目，画很多图，每个图都有时间节点，都在赶，你无法用心的去画图，用心去享受画图的过程，慢慢的，你没有心情学东西，没有时间精力学东西，也学不到东西，只有颓然、憔悴、麻木赚钱收工，每次最希望的就是把图交上去，领导说不用改。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-15 09:05:00
