我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：坐标南京，感谢星叔之前的回答，再请问星叔，如果作为纯投资，江心洲的仁恒江湾世纪、奥南的华润置地鱼嘴润府、南京的世贸天誉、河西的苏宁睿城三期、江北核心区的风华国际、雨花台的龙湖天钜、雨花软件谷的大名紫金九号、还有一个价格便宜但火车道就在附近的石林云城，我该怎么选？投资面积应该怎么选？或者您能给我具体推荐几个合适的楼盘投资吗？谢谢
回答：南京现在河西仍然有大量的限价房，这是摇号无脑套利机会，都应该先去摇号。
投资住宅，一般建议选择面积在90-110平的三房。
一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。
每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。
如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱，但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。
这就是为什么小城市楼梯房、小面积房子遭人嫌弃的原因，因为人们纷纷卖掉这房子，
买花园电梯三房，改善居住。
在小城市，没有外来人口的前提下，投资楼梯房赚不了大钱。
但在一线城市，投资楼梯房可以赚钱，因为楼价非常高，外来人口多，楼梯房价格偏低，大把人愿意接盘。
提问：星叔好，请问买二套房如何做到首付3成？
回答：买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在内部分享。
提问：星叔，你好！坐标三四线无锡江阴.目前个人有两套近郊的拆迁房和一套远郊的商品房！拆迁房是03年的，目前均价9000～9200，想把小户90的房子卖掉，您个人觉得目前这个大环境适合出手吗？
回答：卖房也要看天时地利人和，没有急抛的说法。
先判断大势，然后选择时机交易
现在的这个时候不是卖房的时机，因为只有最聪明的人会在这个时候买房。
你想把房子卖给这些聪明人，聪明人一定不会给你高价。
那么什么时候适合卖房？
就是等韭菜们也开始全款加价，砸锅卖铁当裤子抢房的时候。
这个时候倾巢出动，韭菜来了。
这个时候就是卖房的时机，完成聪明人对韭菜的收割。
楼市上升期最容易出货，什么歪瓜裂枣都可以卖出去。
很多缺点严重的房子或流通性不好的房子，如果不割肉让利，平时根本就卖不出去。
提问：星叔：我现在手里有两套县城的住房，装修房，想出手变现，但是这两年市场不好，我原本是60万元买的，现在50万都卖不了，也没有人过问，我想尽快出手变现，在西安投资买房，可以再便宜，你有什么好主意给我出一下，怎样可以尽快出手卖掉房子？谢谢！
县城房子一般只有自住价值，几乎是没有什么二手市场的，所以导致你60万买入，50万卖出都卖不动的根本原因所在。
内部分享有《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》，
但是在县城是用不上的，原因就是县城根本没有二手房市场，
所以县城卖房做好长周期+降价心理准备，同时发动亲戚朋友一起宣传。
提问：星叔：你好，我想咨询一西安市凤城七路“睿明居”这个楼盘怎么样，楼盘比较小，只有两栋楼，离地铁比较近，教育资源一般，看中了124三室的户型，想入手投资一套，暂时自己不住，麻烦星叔帮我分析一下，谢谢！
回答：这个盘，只有两栋楼，卖不动。
很明显这个盘不划算，一方面是因为项目太小了，园林、配套什么都没有。
另一方面是因为是小开发商。
还有一点就是1.3万元/㎡买毛坯，价格偏高。
不如把精装费用加上买中南君啓了，地段、产品都秒杀睿明居
价格看起来比睿明居高，实际上把装修成本一算，价格差不了多少。
另外，还可以1.3万元/㎡买世茂璀璨倾城的精装，也比睿明居划算。
提问：星主好！想问下峨眉山房产有投资价值吗？其实名下已经有两套了，想再买一套用老人名字。（本人已无购房资格）；就业地杭州（杭州也两套了）。看了您一直推崇成都和重庆，两个地方都没有房票。峨眉山是眼下就买还是持有现金？还是去买成都和重庆？谢谢了
回答：峨眉山投资没有价值，这种坑就不要去跳了
老人票可以尽早开发，不然年龄太大无法贷款
成都如果没有房票，可以优先考虑重庆，不限购，采用抵押方式买入。
谈老人票的运用: 最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下 现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦
从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。
毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。
简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着
从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。
按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品
但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。
提问：星叔好。城市坐标杭州 基本情况:我在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房(和我家人合投，不占我的房票)，再用120万去投临平柏悦中心125大三房(总价200+，用我自己的房票，贷款六成)，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的，用于出租和保值。
这波操作是否合理?个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价500，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好?
还是置换合院，或有其他更佳方案
回答：，其实你的2个方案都不是很好。
如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。
如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。
杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小差缺少接盘侠，
所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。
别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。
第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，
同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资
一定选择核心地段才更有价值。
提问：叔 能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？
回答：54大法破限购方案，详见内部分享。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-19 07:00:00
