我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：坐标绵阳，持有一套高端小区3室，成都一套刚需3室已经用了房票。现在想改善居住品质，当然也要考虑。
问题1，在绵阳250万可住得很舒适，成都只能买3室刚需盘，达不到改善居住的目的，但是又不想错过成都的增值空间，女儿可以落户等房票。选哪个城市，很纠结；
2，如果选绵阳，小岛花园的一跃二带花园，与小枧湿地公园旁新开发的电梯洋房，如何选?小岛配套成熟周边两个三甲医院，但是震前修的，房龄太长、户型老式。新小区刚开始，弄不好就是10年后的高端楼盘集中的区域，户型好，临江。价格上应该新小区有优势，那一片基本处于前期开发，政府规划好，学校在建、缺医院，后面应该有空间，小岛价格已见顶。感谢！新年快乐！
回答：我倾向于你买成都，成都非常看好，绵阳三四线城市，能级太低，除了自住价值，投资看不到太大机会，资金还是用在刀刃上，不要错过成都接下来的机会。如果你不考虑，只想改善自住，那就买新开发的电梯洋房。
买房投资里要记住：好的买进是成功的一半，而坏的买进是进退两难噩梦的开始。
在买房中的个人偏好的行为，比如只求我喜欢、我高兴、我方便或者我买的起亦或卖不起的思考维度作为决策依据的话，那跟买个奢侈品一样，一句话就结束了：
有钱、任性、请随意！
没钱，没力，就放弃！
而从金融思维的角度，把它当做一个具备金融属性的保值增值品，那么，买与不买，就并非从我还有多少钱，喜不喜欢来考虑了，而是这个东西未来能不能为我带来更多的钱？如果能，哪怕钱少也要努力拼一把，如果不能，那就随意了，完全看你的消费能力，因为对于没有增值潜力的任何物件购买都只是一种消费行为！
一套房子，只有金融属性足够强，才会有流动性才会有可交易性，可交易性强才会有增值潜力和动力。
所以投资买房前提树立一个正确的投资观：
1.买房很难自住兼顾投资。自住就是要住的爽，但好货都不便宜。投资只看性价比，没有不能买的房子，只有不能买的价格。自住加投资，先选自住。
2、懂自己比懂房子更重要，当初那股想买房的冲动，才是真痛点，剩下的全是伪需求。
3、眼光放远一步，买这套房子之前，提前想好下一套怎么玩，你就领先了99%的购房者。
4、只有在买房的时候，人才知道自己的穷。年轻人不用担心还不起，房价在涨，你也在涨。
5、买房贷款低息大礼包，一辈子遇上的次数真的有限，千万别错过。至于还款方式，当然三十年等额本息，给我一万次机会，还是选这个。
6、明确需求，做出取舍，我们选择的顺序是：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。
提问：天津河东区的户口，想在天津买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市郊，是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，次买，另外有资格买限价房，你看天津目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师
回答：新房大多的没有定学区，存在一定风险。
二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。
如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。
限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象。
再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其空间和潜力。
如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。
具体详见内部分享《如何选择才没有风险？》
提问：星叔早上好: 本人情况:女生未婚单身，坐标成都，想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便；但参考了星叔对其他小伙伴的问答后，放弃了；现准备买套小面积住宅，问题来了：1、我的选择正确不？2、相同价位小套一，北边在2.5环就能买到（地铁口50米，年底通车），南边和西边就去二绕了；过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了，北边发展太慢却是事实；我该怎么选？3、无意中看到法拍房，能买么？4、目前才看了几套房子，最起码看多少才下手？5、目前是买房好时机么？谢谢啦！
回答：1.思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。
2.小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值。
3.法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。
4.现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。
提问：上海前滩和大虹桥两个板块相比各自有怎样的特点？如果5-8年为期限投资你更建议哪里呢.谢谢！
回答：前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。
大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。
相对来说，8.8万的前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。
如果想博暴击，应该买大虹桥，5万涨到10万的机会概率还是有的。
我建议先去摇号前滩新房， 摇不中，再买大虹桥的房子。
提问：星叔您好！本人现居烟台有两套房子，都有贷款夫妻月收入1万多点有现金20，想出手一套再在银川购置一套长期持有将来和父母兄妹团聚，烟台房价三年未动，今年会涨吗，涨幅大还是小？现在出手合适吗？银川哪个板块更有投资价值？
回答：如果从投资角度看，我不建议你这样操作置换。
首先烟台和银川这2个城市，都不是优质城市，属于三四线，城市能级较低，没有太大的产业和人口流入，所以房价一直在横盘，缺少内生动力。
现在打算出掉烟台一套思路是正确的，但是回到银川投资将会是一大败笔，银川这个城市存在感太弱了。
现在属于静淡市，非常适合三四线置换到一二线，把劣质资产变优，我建议你破限购入济南或者青岛是更好的选择。
济南投资高的板块 具体详见内部分享
提问：星叔，你好，本人在西安，目前购房需求是和老人孩子居住，考虑几处区域购房：一是浐灞，优点就是单价略低，在一万三左右，生态环境特别好，绿化率高，人口密度小；缺点是远郊（但有地铁），教育资源不优质，房龄略长，虽有新开盘的房子，房龄新户型好，但离地铁走路得半；
二是曲江，优点，西安的南边在教育资源丰富很多且优质，离商业工业区也近点，通勤方便。缺点：单价高，差不多好地段价位基本一万七，离地铁稍远点，大约半价位能低个两三千，而且其实环境不如浐灞，而且这边楼盘扎堆，人口密度还是挺大的；
三是大明宫板块，了解不多，感觉目前比较乱，还不知道未来会整成啥个样？
回答：买房从来就没有完美的，如果真的是什么都很好，恐怕价格已经高的你无法想象!
所以买房一是看自己的预算资金，
二是看自己的生活工作半径圈子+需求，
三是买房看未来，这样才能很好做到刚需+投资，做自己能做到的事情才是最重要
提问：星叔，想在贵阳云岩区万科翡翠传奇买套改善型的二手房，精装修的均价都在11000至12000左右，请问这个价格真实吗？是否虚高？是否可以入手，还是再观望？
回答：通常情况下，我很赞成买大品牌开发商的房子，大品牌开发商的房子比同地段高出10%~15%，是一个正常值
毕竟品牌价值放在那儿，未来的幅度肯定也会比同地段房子大，但这是有限度的。
如果同一地段、差价高达30%，不建议购买大品牌开发商的房子，因为未来几年的溢价空间都被拿走了。
不过二手房装修成本高就另当别论了，要综合来看。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-20 09:00:00
