我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔，你好。坐标东莞厚街。预算30w左右。网上感觉有两个相对价格合适些。东逸翠苑（小区比较大）靠近地铁珊美站，还有一个香榭丽（小区小，空中花园）靠近地铁寮夏和万达广场旁边。两个都是04年的房子，房龄大，地铁相差一个站。怎么选好，房龄太大后面好像都不好出手了，现在这个预算基本就2房。或者有没东莞其他的推荐。还是继续等等。

回答：今年买房时机比较好，不建议继续等待，早点上车为好。子弹30优先买东逸翠苑更看好，房龄15年左右还可以接受。

香榭丽属于公寓性住宅，还有一个硬伤就是一层2梯7户，密度太大。

东逸翠苑位置不错，周边商业配套完善，周边工作机会也很多，按照今天的定位来说，就是做到了相对完美的“职住平衡”；户型和价格总体是比较合适的。距离珊美地铁站只有700米，交通便利，距离大型商场大瑞发一公里，旁边就是凤山公园，整体性价比更高。

提问：星叔你好，坐标太原，小白一个。因投资失败，现在夫妻两负50个，一直没有投资房产，现在后悔莫及。今年看情况价格低了，想入手了，不知道怎么下手了，刚需吧，暂时看中恒大的御景湾，首付家人出一部分，因为负在信用卡上，自己考虑贷款应该不好下，所以在纠结怎么入手房子，入手哪里的好一点。请帮忙指点一二，谢谢了

回答：xyk主要负债太多，对申请房贷有很大影响。

我建议2个方案:

1.xyk负债人看是你们一个人，还是夫妻2个人，如果是1个人，jlh，腾出另一个人，然后用那个人买。

2.夫妻如果都是负债人，就是开发父母老人票或找人代持，就不能用你们自己名义。

恒大目前应该有折扣，降了一些，太原北边的房价较太原整体房价来说还是相对理性，适合刚需的。9000内的房价在这个地段还是可以的，不过也有品牌的原因，价格和这个地段的其他盘比较还是相对高点，刚需自住加投资可以考虑。

提问：河北省唐山市路北区的房子还可以投资吗？潜力如何

回答：唐山城市能级太低，刚需自住可以买一套好的，投资没有必要，未来价值不大。

主要有以下几个原因:

1、相对于燕郊、香河、大厂等环京区域，唐山距离北京太远，没有地缘优势。

2、楼市饱和、空置房较多。

3、人才外流、外来人口较少。

4、城市能级低，资源配套不完善。

5、是重工业城市，空气污染严重，不宜居。

6、经济处于低迷期，产能过剩、人均收入较低。

提问：目前有二百万在哪里投资房产！

回答：投资城市排名，需要看你的子弹和房票，若子弹200以上，优先入北京和深圳，深圳更优。一线城市北京和上海都在赶人，但是深圳还是”来了就是深圳人”。

子弹50-100，可以关注武汉，重庆，成都。如果没房票就去重庆，重庆之所以推荐因为重庆目前在来看，都是洼地，也是一个顶着压力不限购的城市。

子弹10-30关注沈阳，长沙，弱二线城市里面，房价还没有过完，且重点发展的城市了。

提问：星叔，你好！我想咨询一下南沙的滨海珺城这个楼盘怎么样，该小区的二手房值得入手吗？房子属个人首套房，希望投资和自住兼得，目前手上子弹只有40，月入1w，求星叔指点。或有其他适合的楼盘劳烦星叔推荐下，谢谢

回答：南沙规划虽好，但是人少地多，供应大，产业不足，这是弊端，所以投资来说不确定性大。

兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。

如果自住的话，你可以选择南沙的蕉门一带，紧靠万达，还是有人气。

提问：星叔你好！围观了很久才加入！感觉团队发表的一些观点挺不错的。

想问问3年前在佛山三水白坭贷款了套90多平的毛胚房纯投资，在佛山罗村罗湖市场周边自住一套已还清贷款差不多年十几年3房6楼步梯！现在三代同堂要换4房大户型，想在南海或者三水找一套可自住加投资地段容易脱手因为不是佛山本地人，可能考虑10多年后不再这边发展。

星叔能推荐一下应在佛山哪个地段买有空间？能接受1.5万以下的单价！小孩子过2年要上小学了！想找方便上学的。 

现在名下2套房，不知道怎么规划，主要是手头票不多，要卖掉一套或者2套都卖了吗？

以佛山现在这楼市行情两套都卖了会不会不理性，请叔指教！

回答：佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。

因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。

长远来看，三水楼市无长期的支撑。

从你的需求来看，一方面需要改善自住，一方面想纯投资，从你的资产来看，当前手里2套都不够优质，步梯房以后都是硬伤，三水区位投资没潜力，我的建议是逐步出手并优化资产配置。 

 出手置换顺序是: 首先出掉三水房子，因为你自住房子无贷款，这样就可以腾出首套名额，再结合自己生活工作半径买一套4房改善，注意带学区，为2年后孩子上学做准备。 

上面这一步是先解决自住改善需求，解决好后就再把自住步梯房出手，再去纯投资一套小户型配合出租。 

佛山的卖点在于和广州的联动。淘二手次新带精装，买入即可出租，然后长持。

佛山投资的板块 具体详见内部分享

提问：星叔好，坐标南阳，三四线城市不跌反涨，您怎么看？为什么三四线房价上涨却都说不能买呢？

回答：1，三四线城市的这一轮暴涨，更多是棚改和旧城改造带来的。

用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。

被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？

2，虽然同属非理性上涨，但一二线城市的安全边际要高过三四线城市。

我国正在进入强省会时代，一二线城市对于资源的吸纳能力更胜于以往，大的趋势不仅是人口在向一二线城市流出，资金也在向一二线城市转移，一二线城市未来经济的基本面要远远强过三四线城市。

3，一二线越调越坚挺，限制了网签，却限制不住真实需求；控制了指导价，却控制不了市场上的真实定价。

三四线越涨越心虚，从根本上看，就是这一轮上涨，没有任何实体的支撑，纯属泡沫狂欢，埋下隐患。

提问：星叔好，有几个疑问麻烦帮忙解答一下，1.当南宁一手和二手房价格相差无几，在南宁买房要抗跌，好脱手，也能，应该买一手房还是二手房呢？2.就中国现有教育体制，买青秀能抗跌吗？4.若全款买房，买一手房和二手房哪个更有优势？

回答：一手省事，但要等，而且南宁开发商不少，房闹太费心，二手税费多点，但买了就能住。

你要是自住，买二手吧。

要是投资的话，在南宁买房，不太理想，有闲钱建议去其他城市买房。

南宁的教育资源还是比较集中，青秀区的长期还是比较具备一定的稀缺性，一流学区 优质品质和物业 临地铁，具备这三个元素的楼盘值得长期持有

南宁的城市发展战略是东扩，东边的优质板块，像凤岭北，南，都很不错。

五象新区的建设还需要很多年才能完成，短期的配套还远远不足，那边土地供应量很大，开发商通过不断拿地来推高楼盘价格

五象的一手盘价格上涨并不意味着二手房的价格能坐实，因为新盘供应量巨大，二手房很难流动，变现会很痛苦。

全款买房的话，买二手更好，能省点费用，而且还能和卖家压压价。不过不建议全款买

南宁买房性价比高的楼盘 具体详见内部分享

提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？

回答：详见内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。

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