房产投资的一道坎——老破小！

我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔，罗湖湖贝田贝那边的旧改你是否看好？买老破小投资怎么样？有没有可能成为未来的下一个大冲？

回答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似。

罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。

但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上。 

甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃

就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，

且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，

小老板们也都转移到了关外

因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势。

老破小——没有未来！

很多人想买房投资或自住，但是由于总价约束，不得不考虑市区老破小，但往往忽略了它的流动性。

前些年，老破小因其总价低，涨幅不差且成交快，随时可以换钱，几乎等于硬通货等特点，深受投资者喜爱。

但这两年颓势明显，回调幅度跟外环外的房子差不多，怎么这类产品突然就不受追捧了呢？

一线城市的老破小的优势是交通和配套十分完善，出门就是大商场，就是三甲医院，就是好学校。

很多买老破小的人都是看中这些指标，不过随着城市配套的改善，特别是轨道交通的发展，这些优势正在被追赶。

从投资的角度来说，老破小的价值远远赶不上近郊盘。

随着消费升级，换大房子是刚需，面积更大是基本指标，首先就排除了老破小。

老破小只剩下学区这一个优势指标，而并不是所有的老破小都有优质学区，后者的增值空间越来越有限。

详见内部资料《老破小还能玩吗 如何赚钱》

提问：星叔好，我在18年全款入手了苏州火车站附近公寓青春汇（当时是大龄剩女刚好手里钱购买这个公寓），今年交房我还未去取房，我在上海工作，外地人，今年刚找到男朋友了，结婚有资格买上海房子，想咨询下大大，苏州的那套公寓建议卖掉还是留下，怎么处理好？从长远看值得投资吗？小白盼回复

回答：苏州全款公寓建议出手，投资完全没必要。

公寓一直不在我的推荐序列里，在投资客眼里，Loft公寓是没有性价比的巨坑：四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。

甚至还有一些公寓不通燃气，商用水电费也高出一截，和普通住宅比起来，简直没有一点优势。

建议你尽早上车上海更有价值，上海是城市，确定很大，未来但凡有性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。

现在的时机可以买，静淡市行情下，上海已经差不多到底。

提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

提问：星叔，请问如何选择？可以帮我推荐楼盘吗？

回答：首先，先明确下的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。

就是说买尽量考虑自用，投资不是选择。 

其次，指的是公办小学对口的房子，民办小学不算

是可以保证你凭户口或产证顺利入学的

那些民办小学旁边的房子只能算位置较好的住宅而已。 

最重要的一点是，选择是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点

就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。 

好不好你可以看下学校升学率、学校评级教师评选荣誉等、周边环境一般名校周边的配套学习培训比较多。

说说：

1.学区是房产的配套，房产不是学区的配套。

2.买学区，就是买圈子。

3.首先是消费品，其次才是投资品。

4.当学区成为消费，是消费就要量力而行。

5.上学不等于受教育。

6.的，是家庭。

7.“尽力”不是家长逃避教育的借口，警惕用战术上的勤奋掩盖思考上的懒惰。

提问：您好:内部资料已收到，干货满满!  坐标辽宁省朝阳市凌源市(县级市)，在本地有房三套，自住一套，出租两套，每年房租4万左右，家庭工资收入14万，年家庭收入17～18万，手里子弹90万，一个儿子在985大学计算机专业读大一，想在二线以上大城市为儿子提前买房，在那个城市就业更好，否则资产置换资产。请问: 1、计算机及IT行业中心是北京、深圳、杭州等地，求星叔推荐投资城市及相应购房区域 2、沈阳投资前景如何，若就近在沈阳买房，用儿子的名义买新房，可有每平200的优惠和契税返还。用我们的名买可买新房、二手房，可用异地公积金贷款，贷60万，用谁名买更好? 3、求推荐沈阳适合投资的版块和楼盘!

回答：1.子弹100左右，几个城市里面更适合选择杭州，北京房票很难，深圳房价太高。

杭州这个城市我也比较看好，未来的机会在于阿里，在于互联网创新，杭州成为未来的新一线城市只是时间问题。

2.我建议投资用你们的名义买，不要轻易把你儿子的首套资格用掉，因为以后大城市买房一般认房认贷，所以首套房票资源就会越来越珍贵，如果提前用掉不利于他以后买房置换。

3.沈阳目前是辽宁重点发展的城市，加上你们距离相对比较近，有本省主场作战优势，而且房票更好开发。所以如果没有杭州房票，就可以考虑沈阳。

杭州投资高的板块 详见内部分享

提问：星叔，还有一点就是据今年的情况，适不适合买房呢？

回答：关于现在是否还能买房简单说几点：

1、现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。

2、刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。

3、存钱跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和的角度来看，存钱，的确不是一种好的选择。

4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，似乎都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。

提问：本人，女，坐标上海，白领，家庭月收入3W税后。宝宝6个月，现在手里有上海房票一张。但是上海房价过多，无法承担。老公老家是湖南，考虑在长沙购房（长沙已落户且社保即将满1年），我和老公比较看重孩子的教育，考虑买，目前手里存款50W左右。问：1、因家里老人无法帮助，我们的打算是否合理：在长沙买首套房。还是再努力3-5年，努力在上海买房？2、若现在长沙买房比较合适的话：现在孩子还小，首套房是否考虑。若是，以目前的资金来看，买哪里或哪些小区的？？若否，首套房适合买什么新房还是照样买二手房（因新房多期房后期交付问题多，倾向于买二手房，但是二手房买什么地方比较好呢）？

回答：首先sfsd一定要用在一线城市，未来才能利益化，其次考虑孩子的教育，上海肯定比长沙好。

当然结合你们现在的子弹50，我的操作建议是: 

1、因为你们目前子弹有限，不适合上海上车，但将来绝不能放弃，拼一拼，留一线。所以要提前保护好一个上海首套房票资格，为将来布局留一手。

因为一旦长沙买房，产生贷款记录，以后再买上海就是二套，首付太高，所以建议你们夫妻买入长沙前一定要jlh，把你的上海首套房票保护起来。

2、孩子太小，不用考虑，子弹50适合在长沙投资一套，长沙买房目的是为了投资，做一个跳板，几年后再置换到上海，到时你的上海首套房票就会发挥作用，长沙用你老公房票买入，买入前一定要jlh。

长沙楼盘投资价值高的楼盘，具体详见内部分享。

提问：星叔您好，坐标新疆乌鲁木齐，明年孩子上小学，打算今年买个，单价在2-3.5万左右。目前名下两套房，一套在乌鲁木齐，一套在江苏句容宝华镇，都有贷款。江苏的不到两年不好出售，价格还下行了一些，亏本出售的话大致亏损三十万。两套房还掉贷款都能得50万，总共100万吧。如不都卖掉的话，没法买个稍大的房子。目前打算在乌鲁木齐买个供孩子明年上学，但是两套房子都不太好出手，目前两套商品房没涨，却一直在涨，不卖掉目前没有首付，该如何操作呢？是卖掉一套乌鲁木齐的，还是亏本卖掉江苏的(价格微跌，还在还贷，未来前景不明)，还是两个一起卖掉，置换一个小？

回答：乌鲁木齐人口350万左右，属于人口净流出城市，未来没有年轻购买力支撑。

除非自住，投资是不建议的。

如果你确实有学区需求可以买，纯投资不建议，不要为了买而买。

江苏句容目前不适合出手，太不划算，建议先卖乌鲁木齐置换。句容等满二再说，先出租。

另外买房投资的机会成本，才是的成本。

“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万

这时候应该选择投资A

如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万

甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。

投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！

可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。

懂得取舍才是一个理智的投资者。

发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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