我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，本人小白一个四川资阳人，有朋友在广西东兴推荐我买那里的房投资加居住请有空的时候给点建议，投资大于居住。
回答：广西东兴旅游城市，不建议投资旅居地产。
买房只是我们房产投资的步，后面利用房产的金融属性不断扩大我们的资产和债务才是真正的目的。
一套优质房产的金融属性，远比房产本身更重要。
好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。
流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。
旅游片区，房子不少，但基本没有产业，缺乏核心购买力，买房需求很低，最终也会导致房价滞涨。
只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。而那些偏僻小城市的旅游地产，投资价值有限。所谓稀缺资源，不是自然的青山绿水海岸，而是zf用重金打造的优质医疗、教育资源和高端就业岗位。
中国很大，不缺青山绿水和海岸，而缺良好的医疗教育资源。
好房子的特点之二：好贷款
很多人都有急用钱的时候，好的房子能够获得更高的抵押贷款。
首先，房子的性质要是住宅类，公寓、商铺、写字楼这些不好贷款；
其次，房子的产权新，如果产权年限很短影响贷款；
最后，房子的地段好。
好房子的特点之三：好出租
周边有高新技术产业吸引就业，例如CBD地段吸引高消费的白领。
总结就是要有租赁市场活跃，想租的时候能够快速出租。
好房子的特点之四：适合住
外部条件上周边配套完善，有商场、医院、学校、公园、地铁或公交，方便日常生活出行，
内部配套上，户型方正，南北通透，动静分离，干湿分离，小区物业品质高。
房产投资的路还有20年，是属于稀缺的优质资产的
房子无论是单价还是总价，未来的涨幅不可能像过去那样。
只有优质资源的好房子的溢价才会越明显，简单说就是好房子越来越值钱！
如果有条件，应该遇到就尽快买入，不管现在是阶段山底、山腰或山顶，十年后回头看都是山底。
提问：您好星叔，我是个28岁的单身女性，大专学历。老家在安徽省宿州市的一个农村，现在北京工作，年收入税后三十万左右。
目前手头有70万存款，想拿这笔钱在新一线城市给自己买套房，等三五年后离开北京自己也有个退路和归宿。
目前关注的城市有青岛，合肥，天津，但也是很迷茫，希望星叔帮忙指个方向。
回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局。
综合来看天津>青岛>合肥
一方面天津到北京通勤还是很方便，你工作在北京，且收入还不错，甚至我认为刚需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因为北京收入更高，后期有实力也可以置换北京，把天津作为一个跳板。
另一方面虽然天津发展有些缓慢，但直辖市的地位和政策还是有先天优势，因此，青岛 合肥也很难超越天津。
天津毕竟是四个直辖市之一，青岛旅游业比较发达，但感觉综合实力不如天津，加上天津各种教育，医疗等等资源非常丰富。
其次，天津属于国家重点投资发展扶持的城市。
最后，经济收入，因为距离北京近，这里有很多的资源是青岛所没有的，收入上限比青岛高很多。
而合肥位置比较尴尬，东西是强邻南京武汉，北面还有个半省会徐州，省内城市经济物流科教文卫对合肥有依赖的并不多，几乎只有皖西北几个城市化程度不高的城市，缺乏明显的都市区、经济圈。
就算有安徽省鼎力支持，限于安徽的经济发展水平能达到的高度仍然有限,缺乏地区影响力。
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提问：老师，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。
回答：因为公积金贷款，审批流程太繁杂，正常商业贷款，审批加放款，一周搞定。公积金贷款，前前后后，至少两月。
开发商的资金成本，可是年化10-15%啊，资金拖欠一个月，至少是1.5%的成本，换做是你，房子刚卖出去，就赔了三个点，愿意吗？
积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。
根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。
一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三成左右，这也是提到的“慢”的表现，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。
提问：星叔好！本人16年在长沙市汽车南站旁买了一套高层住宅103平三房(目前市价100万)，交房两年一直毛坯空着，本来想装修自住，但一直在外地工作，未来几年不大可能回去，空着感觉有点亏，而且长沙限售，还不能卖，现贷款已还清。去年底在工作地东莞市镇区买了一套二手83平小三房自住，手头无子弹，还欠亲戚一屁股账，目前长沙的房子该如何处置？装修出租？装修贷该如何操作？谢谢
回答：首先房子要不要出租，核心取决于几点：
1、你计划持有的时间，如果2-3年就要卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。
2、你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。
比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。
那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。
长沙的房子投资来看还是不错，非常适合长持。
因为房价扁平，虽然限购严格，但时间拉长总会涨的，我建议你没必要空置闲置，浪费资源，可以适当简装配合出租，减轻部分还贷压力。
装修贷款比较麻烦，如果你缺少现金流，我建议你把长沙全款房进行抵押，更好操作一些。
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提问：星叔好！本人坐标常州，夫妻俩五十出头，老公年收入二十万左右且稳定，本人刚退休，名下三套住宅（均为，两套均130平左右，一套50平左右），另有两套小公寓一套小店面（用过两次公积金，现有贷款每月一千多），除自住一套外其余均出租，月租金约一万左右，手头有现金约三百万，如何把三百万投资到房产以避免货币贬值，又考虑到年龄，请教星叔该如何整合资产还是继续买进一套？
回答：你的资金比较充足，资产也还不错，稍微差一点的是2套公寓，后期可以逐步置换成住宅。
首先常州你的仓位已经非常充足，且分布在住宅，公寓，商铺，所以我不建议你常州继续加仓。
另外常州周边强敌太多，苏州 南京 无锡，流量都会被动吸血。
你资产比较多，但缺乏广度和深度，不能很好的实现风险对冲，因为都在一个城市，所以是需要分几步进行资产优化配置:
1、子弹300，建议去一线建仓一套，会把你的整体资产拉高一个档次，
一线房价没有天花板，而且处于领涨作用，未来涨幅更稳。
推荐上海，深圳。如果退而求其次，可以考虑新一线城市 南京，杭州。
2、常州目前的资产进行优化，3套住宅可以继续持有，2套小公寓和小店面，就资产来说优势不如住宅，虽说持有还款压力不大，但核心问题是能力很差，基本上就趴在那里不动。
我更建议可以放下一步逐步出手置换。
最后综合来看，最优的配置就是: 一线上海或深圳一套（用子弹300入）+新一线南京或杭州一套（用公寓加店面出手置换）+常州3套住宅不动。
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提问：星叔，我想问下苏州胥江新村的老破小可以买吗？年底地铁开通了。有拆迁的可能性吗
回答：普通人买房单纯赌拆迁，不建议入手了，除非你有确定内部消息。
老破小如果房龄25年以上的房子，基本上办不了按揭贷款
然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，
以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-28 07:10:00
