我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好：坐标：河南洛阳，目前有一套公积金贷款房自住，在新区高铁站附近，但是面积偏小，现在由于家人来同住较为紧张考虑买二套房改善，手里目前只有三十米，买老市区只能考虑二手，新区新房目前价位很高感觉买不动，现在想考虑伊滨区价位尚能接受，现在我们这里说是提了副中心城市，不知道这里房价还会不会继续大涨？现在买的话只能勉强够首付月供压力很大，但是等几年存款多点再买怕涨了买起来更吃力，很纠结，想听听您的建议看伊滨区敢不敢入手？还有就是如果考虑上学的话是不是就只能选择老区小破旧了？谢谢
回答：伊滨区是洛阳的重点布局方向，但不可忽略的是，洛阳同时也在向北、向东西两面扩张。
伊滨区的发展尚存在不确定因素，一是轨道交通，二是项目落地。
就目前来说，地铁的规划路线和快速通道的修建，起到至关重要的作用，
再直白点说：地铁修到哪里，哪里就有未来。
快速通道修到哪里，哪里就有发展。
五年内，洛阳还可以期待三号线和四号线的一波红利。
1、洛阳整体沿东西和南北两轴发展，沿着地铁规划和快速通道买房，不会差。
2、新区配套各方面已经相对成熟，非常宜居，但房价已到高位，自住可以，不适合投资。未来地铁2号线通车后存在一定涨幅，但不排除限价可能。
3、洛阳西南部自贸区等存在一定潜力，但交通配套尚待完善。
4.如果三号线和四号线未来五年内成功落地，洛阳的红利区域将体现在：伊滨区和道北。
三四线城市两种房子谨慎买：种，九十年代老破楼（部分注重学区的城市除外）。特别是面积小的老破小，这种房子在三四线人口逐渐减少的预期下，很多新房去化都成问题，这种老房子接盘侠寥寥无几。
第二种，小开发商期房。未来的两到三年内，恐怕难有三四线城市再有大行情了，甚至大部分二线都难走行情。KFS的资金都是“带腿”的，动辄年息十几二十个点，没有大行情再没有现金流，一些不讲契约精神的KFS跑路也是早晚的。
提问：星叔 请问怎么凑首付款？
回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本 如何选择最划算 》
提问：叔，目前，银行贷款利率出奇的低，甚至出现倒挂了。从资金层面的确是一个非常好的时期。从自己实际观察来看，看房的人也明显多了。但是房价还是非常焦灼，没有明显下降。记得2008年，古北地区房价下降，同事甚至还买了一个折扣非常厉害的房子。所以，是现在立刻下场，还是在持币观望呢？
回答：利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，但其实低成本房源一天天减少。
等到低价房源全部消灭掉，接下来正常市场价房源开始带看量上去之后，房东会心态变好，然后就是跳价。
这个时候，很多人以为房价是一夜之间上去的，其实不是的。
房价会在底部磨很久，一天天，一套套把低价磨掉，然后突然上去。
因为房产成交是场外交易，它不像股票市场，房产交易是离散的，所以价格会有跳跃性。
在当下这样的宽松环境里，我不能说大家一定要买房，我只能说手头资金富裕的，买房肯定比持币强多了。刚需也是，要加快入场。
大杠杆投资的，建议还是再等等，房价会热起来，但应该不会暴击，所以全杠杆先别上。
提问：星叔您好，本人坐标成都，名下金牛区有一套小套三90平米，茶店子小学，可一家六口人居住太挤。另外一套160平米的小产权电梯房，当初买的时候想的一大家子怎么也够住了，但是孩子上学接送得开车十几，所以一直没搬过去住，现在预计价值110万。手上子弹70万，准备再买一套房，我是在家附近看一套老房子呢？还是出掉手上的小产权房，再重新买一套家附近的新房更好？或者其他区域购房做投资？
回答：建议出手小产权房买新房，不要买老房子。
小产权房，就只能享受它的居住价值，不能期待它的投资和空间；
同时需要承担非常大的风险，尤其是当要征地拆迁或者买房者要做银行抵押或交易房产时。
房子的性质不仅会影响资产管理的效率，也会影响家庭财产形式的完整性。小产权房不等于财产，只有使用权。
在投资层面，不值得投资的原因是没有杠杆，容易错失机会成本，更没有金融属性。
小产权几乎不具备变现可能性，谁买砸谁手里。
所以我不建议买，一定要对小产权房有正确的认识，不要掉坑里！尽早脱手置换。
买房要明确需求，是改善还是纯投资，金牛区改善的话可选择性比较多
成都各版块具体性价比高的楼盘 详见知识星球内部分享
提问：星叔你好，新人刚入不太会操作
一、本人有相当于武汉户口，基本情况：1.无房！公积金10首贷未用，子弹50，月9k；2.未婚，外省工作，除了出差歇脚几天，5年内应该都不会长期自住。
二、偏好想法顺序是：投资转—>出租抵部分月供—>以后自住，看了您星球内分享建议的几个武汉投资潜力区域次新盘，想开始入手一到两套。三、【问题来了】翻了很久，没发现内部有对下面这类组合或者选择问题有较详细解答！现在问题是：①毛坯（2房，70—88）、②毛坯（3房，88—120）；③精装（2房，70—88）、④精装（3房，88—120） 针对一、二，星叔你看这四种如何选择或者两种搭配？
回答：正常来说，毛坯房和精装修的房子是没有的标准的。
投资的话，精装比较好，即买即住、即租即，避免毛坯交房后在装修时期的空置率，资金上也有灵活空间。
很适合买了之后出租出去做房东 ，买精装也比较省心省时，适合你这种异地购房情况。
买三房比较好，一步到位！
一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。
每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。
追求更美好生活是每个人的梦想。
如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱。
但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。
提问：星叔 你好，坐标河北唐山，在曹妃甸新城有一套房（公积金贷款44万买的）并在此工作生活，唐山市里老家将来会有几套平改拆迁房。目前子弹120，家庭收入20万左右，想投资一套房子，在唐山买或是周边其他城市有好的推荐吗？求推荐具体城市的板块和楼盘（倾向买二手房还是新房？）！孩子现在上二年级了。
回答：唐山有一套不错自住就可以，投资没有太大价值，不适宜再建仓。
作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。
近来唐山成了中介的最爱推的区域，因为价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。
但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，
如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，
怕是只能妥妥的当接盘侠了！
北方城市投资可以考虑天津，沈阳。
你子弹120建议可以往天津发展，天津还有教育优势，天津投资+学区，重点淘二手次新房。
天津投资高的板块 详见内部分享
提问：老师，天津武清南湖区域怎么样，最近楼盘挺多的，就是交通不太方便，到杨村站6公里，武清站11公里左右，到地铁5号线大概6公里的样子，
回答：南湖片区：1、整体环境好，拥有占地3000亩的天然南湖水上公园，片区道路平坦，绿化率高，整体都是大开发商楼盘，干净整洁，人文素质高。
2、性价比高，因为不少开发商拿地价低（也有拿地高的），本片区的楼盘均价只有一万出头，比较城区其它区域，属于性价比高的。
3、教育配套齐全，距离南湖实验中小学、天和城高中都在一公里内，距离高铁9公里，2019年又有轻轨5号线站点（通武廊）的规划预期。
4、当然缺点也比较明显，入住率不高，配套生活不便。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-29 07:54:00
