我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔好，坐标武汉，我对房子这块没有思路和逻辑，想请老师教教我，现在黑天鹅影响，买房看房的都很少，你说现在是买房时机，那么现在应该如何做呢 ？

回答：黑天鹅结束后，武汉有一波楼市的抄底黄金期。

短期内，二手房市场趋冷，然后很快就会逐渐升温。

这个时候，谁先入场看房，谁就有机会用低估的价格，抄底买到好房子。

在此期间，很多人人都没法实地看房，绝大多数人会做的，就只有等。

而专业房产投资人，除了耐心等待之外，还会为之后的抄底目标，做好充足的准备：

1、有一个统筹的购房资金管理计划：买房的时候，你有多少预算，决定了你能买多贵的房子。并提前了解这样总价的房子在武汉哪些区域

一般在准备贷款买房前，我们先评估一下自己的购房能力，看下自己是否有能力买房，然后再考虑下一步，并做好资金的收支计划。

比如对自己申请贷款是否具备条件，征信，收入流水等等，先做一个资料审核，要不然合同签了，定金支付了，贷款不成功就麻烦了。

再有就是接受月供大概多少，对于自己的还款计划要有个长期心理准备。

知道了自己购买房子的价位，这样就更容易锁定符合自己购买房屋的目标，然后再根据自己情况选择适合的区域。

2、把握热点地区，所谓热点地区，就是政策倾斜较大的地区，然后用排除法去掉那些区域不要投资

3、成功抄底，把握时机，在确定那些区域及时入场

总的说来，要有一个好的计划，做好前期准备，这样自己购房之路会走得更顺利，才能快人一步成功抄底！

提问：星叔，您好。想咨询一下我看中的房子值不值得购买。刚需，坐标沈阳市，看中一套二手房，在东沈河的保利海上五月花四期，。房子是清水，不满二有大税。房子在园区位置绝佳，144平，南北露台均可外扩。跟房主谈避税，需等到明年7月，房主没同意。要价240万，我负责大税。房产税这块咨询过，所有税算上大概要13万。对该房我的预算是240万。加了大税超出我的预算。可是又很喜欢。想让星叔指点一下，这套房子现在咬牙购买是否值得。未来空间大不大？另外同小区130平，230万，装修好的。但得房率跟前一个差了30平，而且园区位置一般。希望星叔能帮忙分析一下。谢谢

回答：你的问题得从你买房出发点来看。 

如果站在自住的角度，可以买，完全看个人喜好。

同时自住本身就是一种消费，也是一种长周期的行为，一套房一般可能要住10年左右才考虑置换

那么10年的时间，房价大概率上涨，跑赢通货膨胀是没有问题的。

如果站在投资的角度，那肯定这套房不划算，投资讲究的是率，未满二税费太高，大概率吃掉当前利润

同一小区投资肯定买其他满二或者满五的房子，就没必要花大税买个未满二的，更不能把自己的喜好拿来去衡量一套房是否值得投资。 

得房率影响的是自住体验，对投资影响不大，因为我们卖房看的是产权面积。

综合来说，自住喜欢，当消费可以买，投资就不是很建议，可以再多淘淘

沈阳投资的板块 及楼盘 详见内部分享

提问：你好，星叔！坐标是某县城，现有城区一间楼房（自住、无贷款），今年2月底在临安悦映城买一89平方的套间（纯投资，现贷款103万，还贷20年，月供用我们的住房公积金就可以）。在县城最中心地段有一98平方的套间（房龄不到一年，已装修，现准备抛售，166万左右，无贷款）。如果166万变现，购买哪里空间比较大？因杭州无房票，我们在考虑青山湖。这个月地铁开通后，青山湖房价已到2万左右，这值不值得购入？一旦购入，以后会不会无接盘侠？荣盛檀越府、宝龙旭辉城哪一个楼盘更值得入手？越秀星汇城三期次新房怎么样？还有没有更好的投资方向？

回答：县城的房子可以尽早出手，小城市房子将来只有使用功能，无投资功能。 

，人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。

农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。 

没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。 

第二，对于小城市而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快。 

青山湖价格已被提前透支，投资不是很建议。 

临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。

未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。

临安目前价格并不算笋。

子弹160+，建议直接破限购买杭州。 

54大法破限购方案，详见内部分享。

提问：你好，我是新人小白一枚，目前和父母在浙江台州椒江工作，我想婚前买套房，所以一直在关注房源，因房价太贵，前段时间看了二手次新房，有次和父亲在城东看房，他看中了一套十年楼梯房，而我不喜欢，我一直想要电梯房。最后父亲说服我用组合贷，一起还贷。房名写父女俩名字，目前不情不愿付了5万订金，

想问问房名是父女俩名字，那如买下套是首套？还是第二套？十年楼梯房是不是没什么空间。想退房，可交了5万定金，这段时间是吃不好睡不好

回答：普通人买房最应该看重的是什么？ 

是流动性，无论是自主还是投资为目的，买入的时候首先要想想这个房子会不会受欢迎？ 

未来10年有没有人会想买这个房子，有好的流动性才有价值。 

所以请远离房龄老的房子，步梯房，配套匮乏地区的房子，这类都是未来流动性弱的房子。 

越来越多的年轻人对步梯房嫌弃情绪严重，流动性远不如郊区地铁电梯屌丝房。 

从投资角度来说，步梯房是肯定不如电梯次新的。 

另外如果你加名的话，后面再买算二套。

提问：星叔能否详细谈下：1、环京大厂在北三县与通州统一规划后是否适合购买？资金有限，夏垫区的路劲阳光城1.4-1.5万是否可买入？2、北三与上海周边嘉善、深圳周边大亚湾或广州周边辐射区域相比，哪个更看好？

回答：1.北三县 燕郊 大厂 香河是很大一片区域，所以价值有高有低。

如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，

一不值，二有赌的风险。

整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。

如果说你是在周边工作自住，那可以买，毕竟刚需。 

2.环一线在固投潜力上，比强二线差很多。

强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。 

环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

如果非要说哪个环一线城市更好，相比我更看好临深城市东莞和临广城市佛山。

内部分享可以查看 临深投资高的板块 

提问：您好，坐标无锡，本人经开区玉兰花园200平米自住改善房有160w贷款，经开区苏宁悦城90平米30w贷款，两套利率都很低，苏宁底商一套，以租养贷，滨湖区瑜㬌湾花园92平米全款，目前子弹80w，还有60w尾款年底到账，问题：1，最终目标想去上海，孩子教育问题和资源优化配置，2，由于子弹有限，只能一步一步向前走，目前计划2020.6月份之前要再买一套，打算出手瑜㬌湾房产（市值约186w），去潜力高的地方全款购置一套，由于江苏限购限贷问题，也没有具体的方向，请教是否可以南通和南京选一个楼盘，或者请推荐一楼盘。2，后面该怎么进一步分裂，早日进入一线城市。

回答：1.首先上海发展的思路是正确的。 

一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。  

城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，房产的进攻属性仍然相当不错。 

2.其实你资产不少，当前来说去一线城市也不难，难的是不知道你有没有上海房票。

所以如果你的目标是上海，当前最重要的是尽早去开发一个上海房票。 

以你资产来看，出掉全款瑜景湾房子，有子弹186，加手上80，加年底60，其他房子还不卖情况下，首付也有330左右，首付三成，也可以买到总价1000左右的标的，

所以如果你有上海房票的话，完全就可以上车上海，而不是再兜兜转转去买南通或者南京，这样浪费的就是时间成本，因为时间越久，上海上涨幅度相比更大，买房成本就会更高。

3.如果说你当前还没有上海房票，开发一个房票时间还要很长，

那么可以考虑出手先置换到南京，以时间换空间，南京涨幅能力优于南通，

后期有上海房票后，再出手继续置换到上海，实现一步步跳跃。

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