我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球
提问：星叔，现在这个房地产市场很奇怪，感觉非常难下跌，顶多是少点优惠，成交量还非常大。刚需现在很被动，房价高，钱也不多，入手困难，该如何上车？
回答：房住不炒”政策下，楼市开始转为刚需市场。刚需购房，可以以更低的房价、更多的选择权，来选购心仪的房子。
而普通大众往往有一个误区，以为能把握到房子的触底价，但是别忽视了，触底往往只有一个瞬间。
事实上房价的变动，根本没有人可以预测，除非措施规定，房价不得低于某个价，那这个价就是触底价，咱们只要坐等这个价钱到来，这种可能性出现的几率微乎其微！
那么当下刚需如何买房？
1、如果你手上有钱够首付，现在，接近年末，可以考虑入手。
年底开发商冲业绩，开盘的项目更多、低价房更多、购房成本更低、更实惠，都有漏可捡。
2、如果你手头紧，杠杆买房不推荐。
即便以往很多人依靠高杠杆——也就是借钱、刷信用卡等等，来买得房子，看起来是空手套白狼很轻松，但是在这里我要很严肃地告诉你，这种做法已经行不通了，风险很大！
3、买房要擦亮双眼。
前面说很多房企因为种种原因需要让利卖房，但不是全部房企都是这样，有的就是趁着大家都在实际让利，但自己偷摸混入假让利——打着做活动的幌子，售卖有缺陷的房子。
刚需目前应该考虑的不是房价这辆车会去到何方，而是要先上到这辆急速奔驰的车
先有站票，然后再慢慢置换硬座、硬卧...
在大城市，得凭自己的一腔孤勇奋斗的年轻人，要想不被房子绑架，的办法是先绑一套房子。
你先接受眼前的苟且，再去考虑未来的诗和远方。
提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》
提问：星叔：你好！坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另有购花都区住房一套，原本打算退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因不去居住，没出租，最近看中一套市内海珠区11号线（未开通）地铁旁一手房公寓，总价279，但手头没有资金，首期无着落，于是打算卖花都的住房，出售价215万，在市区内购公寓，公寓考虑自住，请问星叔，这样操作是否可行，现在是不是置换的时机，因为手头的资金不足，不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成，是新盘，而我还有十年就退休，想在市内多一套住房，谢谢！
回答：公寓投资不能买，坚决回避，涨幅严重跑输住宅。
增值部分需要缴纳 50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。
不光是物业费不低，水电费都是商业水电费价格。
产权只有 40 年，有可能拿钥匙的时候只剩下了 30 年，
产权到期以后也不可交易，且不享受商品房免费延期土地证政策。
投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题：买来会亏多少！
提问：星叔，想问一下，苏州目前手上资金不多的情况下，投资一套哪个更合适：1.老破小总价100万（等拆迁，估计10-15年之内有望拆，买了肯定得长持了），有学区，房龄30几年，我自己家刚危房解困拆了一套，在附近区域，面积房龄市值都差不多，拆完分配的新房差不多值180万吧，算80%吧，拆到的话肯定还是划算的，就是要付出时间成本。2.去环太湖边投资一套150万以内小三房，比如太湖汇景，蔚蓝四季之类，您觉得那边的发展怎么样，我主要是觉得那边投资客较多，相当于靠近香山了，虽然后续有5号线，但实际入住率不高，学区也不好，作为投资能不能跑赢拆迁预期也不一定。想听听您的专业意见，谢谢！
回答:、房产投资每笔都是上百万，老破旧赌拆迁其实风险很大，的难点是拆迁时间不可期，万一不拆呢。
这期间一是资金在站岗，老破旧房子不了又不拆迁，就等于贬值在
另外想出手也很难找到接盘侠。
除非你有内部消息，不然时间不可期。
第二、预算不多的情况下，苏州总价200以内的上车盘都比较少了，也绕不开吴中太湖度假区板块
这个板块优缺点都很明显，自然环境没得说，很优越，商业还有待开发，交通方面5号线地铁明年就通车了。
苏州投资高的板块 详见内部分享
提问：星叔，还是我，请问金地中交麓谷香颂、碧桂园荟隽堂、清控尖山湖，这几个盘怎么样？
回答：碧桂园荟隽堂，这个盘在岳麓大道边上，都快到高速收费站了，位置有点偏，周边有高铁西站、地铁2号线西延线二期。
楼盘精装均价过万了，投资建议慎重。
麓谷香颂，清控尖山湖，楼盘的规划和产品可以，暂时来说，位置和交通不算很方便。
未来的话，看尖山湖片区发展，周边企业还是比较多，不过地铁之类不到的话，始终不方便。
三选一的话，我更倾向于金地中交麓谷香颂
提问：星叔好，坐标上海，在上海嘉定有一套自住全款房市值400万，在老公名下。另有商铺厂房年租金合计三十六七万，在信阳有一套按揭房，还有三十几万余款未还。现有住房可抵押贷出来一两百万再投资，现有问题：1.我和老公都满五年社保，如果离婚腾出一张房票再在上海购入一套这个思路是否正确？2.老公名下是就上海这一套房也没有贷款记录，如果过到我名下离婚后再购买上海他是否算首房首贷？3.如果不买上海买花桥或者太仓可否？还是购买其他更有投资价值的地方？有本科学历是否要趁现在放开把户口从老家迁出来？（在老家事业单位体制内有工作在停薪留职中）觉得星叔见多识广，特向星叔请教如何操作能稳健并化？望星叔不吝赐教，感谢！
回答：1.JLH腾出一张房票，思路正确
2.你老公算首房首贷
3.能买上海，就没必要买花桥和太仓，上海确定性更大。
上海是城市，确定很大，未来但凡有性行情，不管大小，上海一定不会错过
所以买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。
现在的时机可以买，静淡市行情下，上海已经差不多到底。
4.户口建议迁出来，大城市户口更有价值。
投资建议继续建仓上海，实现房产裂变，1套变2套，另外信阳房子如果不住可以出手，信阳投资价值不大。
上海投资高的板块 详见内部分享
提问：星叔您好，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，星叔觉得性价比？
回答：现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。
总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。
这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。
不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。
但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展的痛点，要几年时间才会有所改善。
从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。
南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。
虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的位，概念满天飞不如隔得近。
黄埔投资高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔，望指点，为啥努力却得不到回报？为什么绝大多数人很勤劳却赚不到钱？感觉自己付出了太多，最后却发现居然没有一点收获，备受打击，心灰意冷。
回答：勤劳和努力与回报没有因果关系，认知能力、思维方式、趋势、机遇等，才是决定财富量的前提。
人在大趋势以外的努力无效，勤劳只是在增加劳动量，或辛苦的时长而已。
大部分人被教育成你生而普通，就应该是普通人，认命…，
除了勤劳一无所有。
而现实生活中，资本是逐利的，靠的是把资源调配到更需要它的位置，制造并分配财富，从而获得确定的回报，不是单纯努力和勤劳就可以追赶。
认知能力低的人，即使有再多资源，也不懂得如何利用，他们更关心的是当下的应激反馈
而并不知道如何经营好自己，才能对未来的财富有所帮助，即便知道优质房产可以，却依然要活在自己的认知里
甚至有很多人盲目迷信可以勤劳致富。
如果不能尽快提高认知能力，一味的“瞎忙活”，财富将离自己越来越远。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
请大家关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并赠送价值10000元的内部资料。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部资料：
《一二线城市买什么房子才能赚大钱》
《0首付+0月贷 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》
《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》
《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》
《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》
《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》
《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》
《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》
《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》
《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》
《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
《破限购代持方法+如何完美规避风险》
《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》
星叔房谈2020-04-30 09:16:00
