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提问：星叔好，感谢你的指点迷津。还想问，郑州金水北还有值得投资的盘吗？总价150w左右的。
回答：金水区北的位置未来发展空间比较好，底子比较厚，但近些年被郑东新区抢尽风头，发展增速靠后。
连以前破败不堪隔着贾鲁河的惠济区如今也是人气很旺。
所以金水的未来就在金水北了。
金水北看好的几个很重要的特质是：
1、地铁红利即将兑现，4号线2020年底预计通车、二号线北延线已经通车;
2、金水北的教育很优质，省实验、文化路一小、纬五路一小等等名校；
3、金水区就业副CBD，除了大玉米CBD，还有金水区城市副CBD、高铁商务区副CBD，就业人流量大，不愁接盘人。
金水北二手房，可以考虑普罗旺世六期，房龄比较新。新房：保利海德公园（央企品质距离北龙湖一路之隔，劣势没有地铁） 瀚宇天悦城（教育资源也不错，双地铁，劣势容积率偏高户型一般）。
郑州投资的板块 具体详见内部分享
提问：星叔好，目前想投资日照，哪个盘比较好些。手头前期资金50
回答：日照城市能级太低，房价潜力有限，大概率会横盘，自住可以买，投资就没必要。
纯投资更建议你破限购去济南，青岛。
没有支柱产业和大量人口外流的三四线城市，以后发展会越来越尴尬的。
房价高挺，不好置换，也很难有人接盘。
首先，这次棚改之后，绝大多数三四线城市房价已经到了相当的高位，这个价格需要很长时间才能消化；
其次，房住不炒、出生人口这些因素决定未来楼市一定是两极分化，三四线城市的楼市没有未来的。
最后，投资的目的是为了最终卖出获利，那就更不能在三四线城市买。
因为三四线城市没有成熟的二手房市场，等你想卖的时候，可能连接盘的人都没有。
提问：星叔好，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？
回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。
虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。
那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。
那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家
对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。
未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。
所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。
如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是的参考指标。
人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。
房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。
有人口的地方，房价才有未来！
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提问：星叔，我想在秦皇岛买房，自己住，还要考虑一下学校，小孩上小学，能付30万首付，您感觉在哪买合适。
回答：首先说说自住房，有几个点需要考虑：
1、资源：包括学校和医院，主要是对口的小学。越是能级不高的城市，越看重这些方面。
2、大型商圈：应该距离万达广场和吾悦广场这种大型MALL不要太远，未来小城市的业态也会像大城市一样，线上电商+线下大型综合体，购物习惯会改变。
3、高档连片的住宅区，尽可能买大部分房子都是2005年以后的新区，不管是居民素质，还是居住舒适度都会比较好。
秦皇岛属于旅游养老城市，很多北京人在这里过周末。
近年来有条件的东北人大量移居秦皇岛，人口流入大。
注意的是不要投资海边的房子，本地人都不住海边是有原因的。
相比来看，海港区比北戴河要更宜居，也更具投资价值，候没见过大海的，不要为情怀买单。
建议买双证齐全的二手房胜过新房，二手房价是市场博弈的合理价格，买新房时定价权在地产商，还有烂尾等风险。
提问：星叔，坐标苏州，目前首付50万，自己的只有20万，其他都是借的首付，工资9000，只能买的起120万左右的房子，目前是看了园区拆迁小户42平，学位已经用了，出租价格2000，还有新区高铁站附近的拆迁60平，出租价格1900，另外就是看了看政府存量房需要竞价，也不一定买的到。目前仅仅用来投资，工作在其他地方。星叔，有没有推荐的呢？
回答：拆迁安置房、共有产权一般不建议买
大多都有如下问题:
1、产权的不完整或者的不完整性
2、限制交易：持有年限及交易对象的限制
3、房子质量问题
4、小区人口素质问题
上述种种原因导致拆迁房、安置房、共有产权房二次销售价格远低于商品住宅。
即：投资价值不大 ，能不买就不买，除非自住，或者超级便宜。
苏州这个城市我长期看好，苏州虽然是地级市，但是依托上海经济，GDP能排进前10。
有时候，我怀疑，南京和苏州，到底谁才能真正代表江苏，地理位置、产业、文化全方位的强，也是第二大移民城市，苏州不会没落。
苏州目前已经被调控压制住了，目前比较值得买的是新房限价。
可以去尝试摇号。投资的话，板块轮动，寻找低价区入手机会
苏州投资价值高的板块 详见内部分享
提问：星叔好，请问17年买的房为什么一直不涨，别人的都涨了好几千了
回答:为什么你的房子死活不涨？我觉得可能有以下5个原因：
1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。
2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。
3.产品硬伤：比如没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。
4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。
5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。
提问：新人首问，坐标安徽马鞍山，四线城市，紧挨南京，动车18。想买个保值率高的改善性住房，买，还是靠东边车站近的？
回答：改善型自住，建议把刚性需求放在首位，不要过多考虑投资，四线城市投资属性不强，马鞍山毕竟不属于南京，如果有学区需求，优先，重点看你个人需求。
买房要分清一二线城市和三四线城市的区别。
一二线城市是为了投资，三四线城市是为了居住。
一二线城市房价越高越有人买，三四线城市达到哪个上限就不会有人问了。
这是由购房能力和城市基本面支撑决定的。对于普通人，在大城市购买一套房依然是资产保值的主要手段。
刚需买房最主要的两个点，就是要认准性价比和品质。
房产市场在趋于利于买房者的方向，所以买房完全可以多挑几家，放心挑选，多看看相中区域新房和二手房的区别，不要单只看哪个便宜，
房子最主要的是地段好不好，生活是否方便，周边是否有医院学校和商场。
除此之外，买房不单看质量，最关键的是品质是否上乘，即使我们不炒房，但是也要做到买的房子地段一定会保值增值。
遇到心仪的房子该出手时就出手，单有等抄底的心还不够，还要做出实际行动，踏踏实实地选个好房。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-05 07:11:00
