我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好，新人次提问。坐标合肥，今年三月把合肥新站的房子卖了114万，目前在办理过户和抵押手续，房款还有一段时间到账，手里只有大概10万子弹。家里有一个男孩今年八月满三岁，一个女孩一岁多点，父母需要长期一起带孩子。考虑在合肥买学区好点的四房。贷款能接受130万。目前主要看了滨湖世纪城和滨湖金融板块的一些二手房。请问星叔，我这种情况更适合买哪个合肥哪些区域的房子？新房和二手房有推荐的吗？是现在一步到位买四房还是先买个三房过度？
回答：我更建议你买二手次新+，比较符合你的需求。
合肥最有发展潜力的两个区分别是滨湖区和高新区。
滨湖区自然不用说，是合肥全力打造的区域，学校、商业、产业等等各项资源都往滨湖新区倾斜，发展日渐成熟。
而且滨湖新区的房价涨势也是比较足。
还有一个区域是高新区，这个区域是合肥高新技术企业密度比较大的地区，也有中科大高新园区、先进技术研究院等科研部门，可以保证区域能有源源不断的开发能力。
目前这个区域生活配套还不是特别完善，但是发展潜力很大，且高新区也有将优质资源进入的能力。
比如近日科大附中接管梦园学校，就说明还是有优质资源会往区域内倾斜的。
未来，高新银泰再建成，区域内又会出现一个商业中心，所以高新区有后劲，配套也会陆续完善，发展值得期待。
既然是刚需改善，考虑你家庭人口数量，建议一步到位选择四房，因为越往后换房成本会越大。
合肥投资价值高的楼盘详见内部分享
提问：星叔你好，今年想买房，想问一下是否是下手的合适时机？
回答：现在平稳缓涨期适合买入，给了足够多的时间淘笋建仓，市场行情差时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。
房地产发展20年来有三次机遇你抓住了几次？
在1998-2008这十年中，次机会出现在98年-03年，伴随着温州炒房团声名鹊起，楼市开启了一路往上走的模式。
但是当时贷款利率高、渠道相对匮乏，大部分人对楼市的发展趋势没有清晰概念，能抓住次机会的人非常少。随着房价的一路狂奔，越来越多的人意识到，楼市黄金时代即将到来。
2008-2018这后十年里，国家对房地产日益趋严，”调控”是每年的关键词。
从财产保值增值的角度看，房产仍旧是选择之一，但限购加上调控，往往让很多人抓不住机会。很少有人意识到，近十年来，楼市上行背后，正折射出一场时代巨变的来临。
愚者错失良机，智者制造时机。当意识不到新时代来临时，没有机遇，往往是常用的口头禅。
客观来看，当市场处于冷清的观望状态时，往往孕育着机会，风险释放了，跌无可跌
现在刚性需求以及改善换房需求开始释放，市场已经明显抬头，新房表现的更加明显。有心人已经开始抓紧时间看房买房了。
购房时机信号已来，就是现在！
这正是房地产市场迎来重大转变的第三次机遇。
提问：星主好！想问下峨眉山房产有投资价值吗？其实名下已经有两套了，想再买一套用老人名字。（本人已无购房资格）；就业地杭州（杭州也两套了）。看了您一直推崇成都和重庆，两个地方都没有房票。峨眉山是眼下就买还是持有现金？还是去买成都和重庆？谢谢了
回答：峨眉山投资没有价值，这种坑就不要去跳了
老人票可以尽早开发，不然年龄太大无法贷款
成都如果没有房票，可以优先考虑重庆，不限购，采用抵押方式买入。
谈老人票的运用: 最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下 现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦
从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。
毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。
简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着
从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。
按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品
但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。
提问：星叔，准备买房，本来信心十足、有备而来，但最后买总是不尽人意。要么贵了、要么错了，或者就是有这样那样的遗憾——户型不好、楼层不好对、朝向有问题、环境，请问你们专业人士是如何买到性价比高的房子的?买房小白请教!
回答：你这种情况 究其原因，主要是经验、心态等各方面的因素影响。
很多专业人士买房的确要比普通市民要从容和自由的多，经验丰富、心态平稳、眼光独到，不仅选择的空间也比较大，出手时更能做到稳、准，而且能够保证自己买的房子物有所值。
若用简单的话总结，就是“买的好（性价比高）、买的省（便宜）、买的巧（及时）”
这也正是普通购房者所缺乏的，怎样做到这些，就比较复杂了。
一般消费者仅以位置、环境、配套或者价格来衡量一个楼盘是否值得购买。
房地产业界对楼盘性价比的判断有自己的独到优势和眼光，
比如他会从专业的角度以及整个市场的发展趋势来判断楼盘的品质。房子的品质不像其他商品那么一目了然，普通购房者当然没有判断能力
多数普通人没有对房价的判断能力，错失机会的风险高，买不到性价比高的房子。
就像过去几年，很多人已经错过了2008年、2011年、2014年以及2015年上半年好几轮市场低谷的窗口期。毕竟在房价没涨起来的时候，谁也不会想到一套房子以后会那么值钱。
可如今房价涨起来了，很多人却更小心翼翼了，要么以房价高为由一拖再拖，要么因为房产空间等问题犹豫再三。由于总是想以的价格买入的房子，人们才会选择了又放弃，放弃了又选择。
这就需要有一个专业的判断能力，把握时机，创造财富。
选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘...... 这些选择标准无疑是需要丰富的经验，准确的判断能力，值得我们普通人借鉴与学习。
其实当一个人一生只有一次买房机会时，无论房价未来或涨或跌，都相当于在进行一场豪赌。
赌赢了固然好，就算赌输了，也有两个结果：一种是房价跌下来了，可最起码有了套自己的房子；一种是错失了拥有一套房的机会。
具体详见内部分享《人生套房一定要赚钱》
提问：上海前滩和大虹桥两个板块相比各自有怎样的特点？如果5-8年为期限投资你更建议哪里呢.谢谢！
回答：前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。
大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。
相对来说，8.8万的前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。
如果想博暴击，应该买大虹桥，5万涨到10万的机会概率还是有的。
我建议先去摇号前滩新房， 摇不中，再买大虹桥的房子。
提问：星叔你好！在武汉蔡甸区买房，还是在威海烟台买房？纠结中。现在手中有50万
回答：投资城市上选择更建议买武汉，但区位上不建议买蔡甸，太偏远了，优先考虑买主城区。
武汉今年时机非常适合买入投资，更利于淘笋，大概率可以捡漏。
资金50，如果是首套资格，可以买到总价200以内的标的，投资建议优先淘二手次新，买入即可出租，减轻部分还贷压力。
武汉投资价值高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔，你好。我这两天去台州椒江碧桂园大家滨江悦了解了一下房价，简装1.65万，130平，楼层20层以上。精装1.85万，143平，8-9层。对于目前这样的房价，还值得买吗？房子买过来至少也是6年后如果孩子在椒江读书就过去住，椒江市区体育场附近的房价目前在2-2.2万一平，次新房毛毛坯房。我也是很纠结要不要买，现在买还是以后买？我是有3间120平的拆迁房子，如果要跟公婆住，必须要换一间4室的。路桥目前我家对面的檀香府次新二手房才1.3万一平，路桥体育馆位置好的也就1.4-1.5万，可以买到比较好的楼层。如果买在路桥，首付后 基本上我目前的房子租出去的租金自己再加一些就可以付房贷了。
回答：路桥区房价多年不高的原因：
1、地位不高
2、城区规划混乱
3、交通落后
4、教育落后
5、ZF格局不够大
路桥经济情况不错，但房价实际长期看人口，路桥和椒江比的弱势就是吸附周边购房的能力差很多，椒江因为有市政在，各种资源严重倾斜，包括城建、公共配套设施等都比路桥好很多。
所以椒江有很多非椒江人买过去，路桥这一块量就少很多，再加上路桥本身人口也没这么多。
在台州市区，同一区位内的项目，大开发商溢价高出两三千元是常事。
所以，限价减配这种事，在台州基本是没有的。
如今市区房价的是椒江，在售新盘通常1.7-1.8万上下；
其次是黄岩，新盘1.6-1.7万的均价；
路桥则在1.4-1.5万左右。
如果是精装盘，会再高出一两千
台州最近两年，净流入人口数开始有所下降，对二手房市场的影响尤为明显。产业角度看，外来量也不够支撑，三线城市投资就往核心区买，规划有保障，保值能力也更强，投资尽量破限购往宁波杭州走，小城市是不具备投资价值的。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-08 07:19:00
