我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，看你经常说淘笋，请问如何淘笋，笋盘都在哪里找？
回答：笋盘就是比周边二手房的市场价低一个台阶的房子，在局部地区具有明显的价格「洼地效应」。
一般是低于市场正常价90%，75%左右就可以称之为“超笋盘”。
当然别小瞧这90%的差价，在货值比较大的城市，例如北京，800万的房子，笋盘可以直接为你节省80万。80万是普通人几年的收入，大家可以想想。
买入就赚是上策，买完等涨是下策。
新房倒挂盘，买入就赚。
如果没有限价，买完还要等，不如去淘一淘二手房了。
可是如果限价。摇号中签率低又如何？
中签率10%，就坚持10次。天道酬勤，总有斩获。
二手淘笋盘，买入就赚。
急于套现，抛盘离手的案例相对是的。
炒房客资金断裂，断臂求生的有；
急于换房补首付，折价抛售的情况也很多。
这些都是买入就赚的机会。越好的机会，消失的越快。
但要注意的是，这种情况导致超级笋盘不少，但有纠纷的笋盘也很多。（例如法拍房）
前一种机会是宏观的，做点功课的人，都看得懂。
后一种机会是微观的，讲究一点一滴的积累、先人一步的行动。
笋盘是实现利益化的机会，当然是机会自然不可能所有人都拥有，10%的人可以寻求到。两种机会，拼的都是勤劳和运气。
现在这段时间大量笋盘已经开始冒尖，已经有一批人开始入场捡笋。黑天鹅结束时期是笋盘消化的重要时刻，快人一步你的财富就能上升到一个层次。
可惜，大部分人只能市价甚至溢价买入，靠房源来赚钱。
让去摇号吧，嫌折腾；
让去看房吧，嫌麻烦。
那就等吧!大水漫灌，水涨船高，总能等到。
提问：星叔，想在湖州市买房子，湖州市值得投资吗？哪个板块最有投资价值，哪个楼盘好。
回答：湖州本土自住可以买，投资价值一般。
湖州过去多年,楼市要弱于浙江东部南部中部的城市,房价水平也低一点。
城市基本面比较弱,而且过去几年卖地量较大,新房供应较多, 今年价格应该不会明显上涨。基本平稳的概率大些。
当前湖州处于下行阶段。
湖州也会受到临近的嘉兴与苏州无锡的影响,过去几年房价涨幅过大，存在泡沫,当前处于震荡式降温的过程。
因此,纯投资的话不建议在湖州买。
另外湖州高铁开建,这种利好,在楼市下行期或平稳期,助涨房价的效果不明显,不用太关注。
如果是刚需买房，可以买一套好的自住。
关于板块与楼盘,恒大御峰,这个板块属于近郊,而且周边还有较多空地,估计多规划为住宅,这个板块前景还是可以的。
高铁东站，离市中心距离偏远,围绕新站,周边会有新的开发和城市功能配套,但这个板块,房子的性，可能不如恒大御峰。
这个板块,将有有点像无锡的东站,ZF很重视,但发展不如预期。
浙江投资只看好杭州和宁波
具体杭州宁波价值高的板块 详见内部分享
提问：你好，星叔，广州南沙哪个地段的哪个楼盘的房子适合入手？年底房子会不会大涨？初次买房资金不多不知道该如何选择地段？
回答：广州发展向东向南，南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，不是很看好。
广州买房投资高的板块 详见知识星球内部分享
2.广州会涨，但不会大涨。
广州还未启动，是比较好的进场时机。
按照以往的经验，深圳领涨，6个月一1年的时间涨幅会蔓延到广州，但是这次事情打乱了计划，种种迹象表面广州已经按捺不住了。
3、初次购房者都有一个非常头疼的环节：如何选。
无需质疑，所有人都想买的房子：核心地段，房子新，花园大，配套齐全，公交方便，学校好，旁边商业商务齐全，环境宜居，上班近。
除非你家有矿，不然百分之90以上的购房者，买房不可能一步到位。
你就面临两个选择：成熟区域，还是发展区域？
中心位置的房子要么贵，要么老，首套房的刚需，在中心位置买房，只能买老破小或者有明显硬伤的房子。
好吧，往外看看吧，房子新，户型方正，大花园，停车位足，一进售楼处，或者一进小区，就喜欢上了。
但是，出来一看，周围要啥没啥，比起市中心内的车水马龙，这里简直是荒郊野外，这下子就犯难了，究竟该怎么选？
以上的观点，完全是站在我要住的角度去考虑而产生的烦恼。
买房自住，是普通人初次购房的误区。
如果你跳出这个误区，一切问题都将迎刃而解。
提问：您好，坐标四线城市泰安，现在是在高新区下属乡镇体制内工作，老公在高新区某公司。想买套房，三室110—120之间房子，两人都有公积金，手头有30多万。一个选择是环境较好的高铁新区，本土国企性质的房产公司开元盛世福园，但两人上班都较远。另两个选择都在高新区，厂子较多，但上班方便。一个是华天御园二期，一期时开发商跑过，但现在价钱便宜，但公积金不给担保，需要自己找四个担保人，其中一个是体制内。另一个是基业尚城，属于高新区政府开发商开发，公积金给担保，但价钱贵一些。还有高新区的五矿万境水岸 新出的绿地蔚蓝城，这两个是大品牌，但价钱都比较贵。希望星叔给解答一下，现在入手合适吗？哪个盘最适合我们，有较大空间，物业 小区环境有保障。谢谢。
回答：、首先说说三四线城市怎么买房
1、尽量买。三四线的房价还是稳中有升的；
2、尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；
3.尽量买标杆盘。即你所在地级市的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有4套班子，都有商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。
4.依然是买二线。如果你只是投资，那么三四线城市一套大房子的首付是可以在省会城市买套小房子的。或者干脆就两个朋友或者两个亲戚一起合伙在省会买套房子。
总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！
第二、泰安重点发展高铁新区和南部高新区，市区近十年基本没什么大的改变。
高铁新区是目前泰安发展最快，配套基本完善还有待提高，环境优异的之地，是考虑在泰安发展的选择，这里高楼林立，人口密集，房产可选择空间多。
高新区的发展可是列在城市发展的五年、十年规划里，自住保值还是有潜力的。
高新区的根本是实体经济，还是要做企业，周边工厂比较多，居住环境略差，但是就业机会多，所以选择房产一定要挂钩工作半径，尽量选择大品牌开发商。
刚需今年时机来看适合买房上车，新房优惠幅度更大，二手淘笋机会更多，刚需自住加投资我倾向于买绿地蔚蓝城，大品牌开发商，品质有保障，未来保值增值效果更好。
提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：上海金山上班，刚需套买在嘉兴平湖合适吗？外地户口。目前通过安居客、链家等APP查看了金仓花苑等附近小区，二手房。买房是否可以直接落户？平湖小孩就读资格有要求吗？
回答：嘉兴不值得建仓。小城市成为交通枢纽，算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。
小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有影响力的城市。
夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。
环一线在固投潜力上，比强二线差很多。
强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。
当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。
这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。
环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。
提问：老师，黄岛和高新区的房子能保值增值吗，外地人限购 只能买黄岛和高新区的房子了，如果买黄岛的房子，哪个区域的更有价值？手里有一百多万，能贷款。望能指教，谢谢
回答：黄岛买房给几个相对不错的纬度参考。
黄岛东边买现在，目前配套相对成熟，房价也相对高些。
西边买未来，目前房价相对较低，得长期持有，等配套成熟后有一定涨幅。
南边买改善休闲，那里海景房居多，适合度假放松。
北边就是自住的刚需，配套和学区相结合，注重居住功能体验。
老城区就是学区了，投资不太建议。
新区就是看未来规划发展。根据这个区域特点，然后去选择新盘。
青岛投资高的板块 详见内部分享
提问：星叔星叔，麻烦星叔了。邯郸，美的剑桥郡缴纳了1万元定楼号。5.6日5.7日销售就要催我们交首付和贷款了，否则51的折扣就享受不到了，如果我们要继续买的话，是转lpr吗？还有，我们选的楼在小区最西侧，在西侧外的毛遂大街有计划建设轻轨而不是地铁，虽然具体建设时间没有定，但是会不会选择靠里面的楼会比较好呢。房子交房日期到2023年，交房之后2年下房产证。不是很着急住，只是算资产保值换房，买房也是掏空几个钱包加高杠杆，在这种情况下，是就在明后天把房款交了，还是直接退押金也可能不给退，然后等年底经历形势呢
回答：LPR 长期看会下调，转LPR 是比较划算的。
如果是刚需自住不用过于择时，现在可以买，毕竟自住需求摆在那里，房子保值能力总是有的。
如果是投资，可以再观望看看，因为邯郸城市能级太低，城市基本面有限，三四线城市投资不能期望值太高。
房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；
二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；
其他小城市和村镇，退潮。
三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。
从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-09 07:06:00
