我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，坐标武汉，我对房子这块没有思路和逻辑，想请老师教教我，现在黑天鹅影响，买房看房的都很少，你说现在是买房时机，那么现在应该如何做呢 ？
回答：黑天鹅结束后，武汉有一波楼市的抄底黄金期。
短期内，二手房市场趋冷，然后很快就会逐渐升温。
这个时候，谁先入场看房，谁就有机会用低估的价格，抄底买到好房子。
在此期间，很多人人都没法实地看房，绝大多数人会做的，就只有等。
而专业房产投资人，除了耐心等待之外，还会为之后的抄底目标，做好充足的准备：
1、有一个统筹的购房资金管理计划：买房的时候，你有多少预算，决定了你能买多贵的房子。并提前了解这样总价的房子在武汉哪些区域
一般在准备贷款买房前，我们先评估一下自己的购房能力，看下自己是否有能力买房，然后再考虑下一步，并做好资金的收支计划。
比如对自己申请贷款是否具备条件，征信，收入流水等等，先做一个资料审核，要不然合同签了，定金支付了，贷款不成功就麻烦了。
再有就是接受月供大概多少，对于自己的还款计划要有个长期心理准备。
知道了自己购买房子的价位，这样就更容易锁定符合自己购买房屋的目标，然后再根据自己情况选择适合的区域。
2、把握热点地区，所谓热点地区，就是政策倾斜较大的地区，然后用排除法去掉那些区域不要投资
3、成功抄底，把握时机，在确定那些区域及时入场
总的说来，要有一个好的计划，做好前期准备，这样自己购房之路会走得更顺利，才能快人一步成功抄底！
提问：你好，星叔！坐标是某县城，现有城区一间楼房（自住、无贷款），今年2月底在临安悦映城买一89平方的套间（纯投资，现贷款103万，还贷20年，月供用我们的住房公积金就可以）。在县城最中心地段有一98平方的套间（房龄不到一年，已装修，现准备抛售，166万左右，无贷款）。如果166万变现，购买哪里空间比较大？因杭州无房票，我们在考虑青山湖。这个月地铁开通后，青山湖房价已到2万左右，这值不值得购入？一旦购入，以后会不会无接盘侠？荣盛檀越府、宝龙旭辉城哪一个楼盘更值得入手？越秀星汇城三期次新房怎么样？还有没有更好的投资方向？
回答：县城的房子可以尽早出手，小城市房子将来只有使用功能，无投资功能。
，人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。
农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。
没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。
第二，对于小城市而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快。
青山湖价格已被提前透支，投资不是很建议。
临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。
未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。
临安目前价格并不算笋。
子弹160+，建议直接破限购买杭州。
54大法破限购方案，详见内部分享。
提问：星叔：你好！我儿子刚到順德容桂国企上班，他是二本毕业，想在那边安顿下来，目前我们手里有子弹70给他交首付，请问星叔我们在容桂买房还是在大良买房？今年啥时候买好？买个几居室好呢？謝謝你！
回答：相比大良更优
不过大良也就大良人接盘 大良限于顺德区域局限性，广州人不会来住的，而寄望深中一带引入深圳客户，这个也要先过了中山这一关。
因此，选择临广的板块才是正途。
按照你的预算,北滘更好一点，更近地铁更佳。
目前若要买大良的话两个选择，一就是南向望江的大良区府以南一带 ，二就是看顺峰山的大良东区一带。
我建议选择有现有建设地铁利好的三号线东区一带。
自住预算没问题的话，华侨城很不错，刚需不用择时，当下时机可以买，三房90-120平都可以。
提问：星叔好，现在本来行情不好，“日光盘”却频现，这究竟是为什么？难道，经历了黑天鹅之后，大家对于房子的需求突然就变大了？
回答：你认为部分刚需购买需求给打断了,但是部分的新增的人口创造的购买需求是
重新给燃起了。大城市流动人口本身构成一个很大的消费市场，能有效地拉动内需，促进城市相关行业的发展，进而带动城市经济。
钱无论是去了股市还是各类的权益类,最终还是会在银行账号里流动的,而流动的钱会重复乘数而出去,要沉淀下来,就必须有一条大船。
而且要注意不管是在什么时候，优势房产始终是稀缺资源！大量的住房需求还是存在的
以前购房者之所以会争着抢着买房，其中一个很重要的原因就是因为房产会，能给购房者带来巨大的回报
不过在那个时候楼市始终呈现的是一个上涨趋势，不管是不是优质房源都能赚到钱。
现在市场行情变了，房产的能力受到了极大的削弱，特别是在大家都明白住房供应严重过剩的背景下，普通房产不仅不可能还有可能出现贬值
按照现在的行情来看只有那些优质的房产才能实现功能，所以大家就更加青睐购买优质城市的优质房产。
而通常情况下只有那些占据了某些稀缺资源的房子才能算得上优质房产，例如小区周边有重点学校、有医院，各种优质教育医疗等公共资源......
这些资源一直都属于稀缺资源，在大家都把目光集中到优质房产上的时候，供需关系肯定会变得更加紧张，优质楼盘出现“日光盘”一点都不奇怪。
提问：星叔好！本人16年在长沙市汽车南站旁买了一套高层住宅103平三房(目前市价100万)，交房两年一直毛坯空着，本来想装修自住，但一直在外地工作，未来几年不大可能回去，空着感觉有点亏，而且长沙限售，还不能卖，现贷款已还清。去年底在工作地东莞市镇区买了一套二手83平小三房自住，手头无子弹，还欠亲戚一屁股账，目前长沙的房子该如何处置？装修出租？装修贷该如何操作？谢谢
回答：首先房子要不要出租，核心取决于几点：
1、你计划持有的时间，如果2-3年就要卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。
2、你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。
比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。
那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。
长沙的房子投资来看还是不错，非常适合长持。
因为房价扁平，虽然限购严格，但时间拉长总会涨的，我建议你没必要空置闲置，浪费资源，可以适当简装配合出租，减轻部分还贷压力。
装修贷款比较麻烦，如果你缺少现金流，我建议你把长沙全款房进行抵押，更好操作一些。
长沙买房投资性价比高的楼盘 详见内部分享
提问：普通家庭如何配置资产
回答：对于普通家庭来说，资产的配置其实拥有两套房也就算不错了
能够保证自己的家庭有两套房产，但是要勇敢让自己拥有第三套房子。
，要始终让自己拥有处理自己资产的能力。
对于一个家庭来说，如果只有一套房子，虽然他严格意义上确实也是家庭资产，但是因为你始终需要居住，除非真的出现重大家庭变故，不然你是不会处理自己这套家庭资产的。
拥有了第二套房子，虽然说也不一定一定让你卖掉，但是手里拥有这个筹码，你会对行业有更多的思考，面对周期面对波动，个人潜意识的状态以及对未来的判断会更加直观和敏锐。
其实我们最害怕的就是那种站着说话不腰疼的，当你手里握着筹码的时候你的思考就会更加客观。
第二是面对人生重大决策的时候敢于下注。
靠着房地产的红利，实现财富增长阶层跨跃。
第三因为房子拥有持有租金和变现现金双向现金流，
如果你有了第二套房子，你一定会思考到底持有好还是什么时候变现好
这个能力就是企业经营运营的能力。
那些企业家怎么说这么牛掰，其实就是日常各种平衡和资源调配的结果，
对于你来说不论是租金的变化或者房价的变化，
你都可以发现背后的原因然后做出平衡的选择。
提问：星叔你好：坐标：河南洛阳，目前有一套公积金贷款房自住，在新区高铁站附近，但是面积偏小，现在由于家人来同住较为紧张考虑买二套房改善，手里目前只有三十米，买老市区只能考虑二手，新区新房目前价位很高感觉买不动，现在想考虑伊滨区价位尚能接受，现在我们这里说是提了副中心城市，不知道这里房价还会不会继续大涨？现在买的话只能勉强够首付月供压力很大，但是等几年存款多点再买怕涨了买起来更吃力，很纠结，想听听您的建议看伊滨区敢不敢入手？还有就是如果考虑上学的话是不是就只能选择老区小破旧了？谢谢
回答：伊滨区是洛阳的重点布局方向，但不可忽略的是，洛阳同时也在向北、向东西两面扩张。
伊滨区的发展尚存在不确定因素，一是轨道交通，二是项目落地。
就目前来说，地铁的规划路线和快速通道的修建，起到至关重要的作用，
再直白点说：地铁修到哪里，哪里就有未来。
快速通道修到哪里，哪里就有发展。
五年内，洛阳还可以期待三号线和四号线的一波红利。
1、洛阳整体沿东西和南北两轴发展，沿着地铁规划和快速通道买房，不会差。
2、新区配套各方面已经相对成熟，非常宜居，但房价已到高位，自住可以，不适合投资。未来地铁2号线通车后存在一定涨幅，但不排除限价可能。
3、洛阳西南部自贸区等存在一定潜力，但交通配套尚待完善。
4.如果三号线和四号线未来五年内成功落地，洛阳的红利区域将体现在：伊滨区和道北。
三四线城市两种房子谨慎买：种，九十年代老破楼（部分注重学区的城市除外）。特别是面积小的老破小，这种房子在三四线人口逐渐减少的预期下，很多新房去化都成问题，这种老房子接盘侠寥寥无几。
第二种，小开发商期房。未来的两到三年内，恐怕难有三四线城市再有大行情了，甚至大部分二线都难走行情。KFS的资金都是“带腿”的，动辄年息十几二十个点，没有大行情再没有现金流，一些不讲契约精神的KFS跑路也是早晚的。
提问：星叔 你好，坐标河北唐山，在曹妃甸新城有一套房（公积金贷款44万买的）并在此工作生活，唐山市里老家将来会有几套平改拆迁房。目前子弹120，家庭收入20万左右，想投资一套房子，在唐山买或是周边其他城市有好的推荐吗？求推荐具体城市的板块和楼盘（倾向买二手房还是新房？）！孩子现在上二年级了。
回答：唐山有一套不错自住就可以，投资没有太大价值，不适宜再建仓。
作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。
近来唐山成了中介的最爱推的区域，因为价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。
但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，
如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，
怕是只能妥妥的当接盘侠了！
北方城市投资可以考虑天津，沈阳。
你子弹120建议可以往天津发展，天津还有教育优势，天津投资+学区，重点淘二手次新房。
天津投资高的板块 详见内部分享
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-13 07:11:00
