我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：中介给我推荐宝安沙井有一套绿本农民房可以买吗？据说可以过户，单价才7000，这类房子没有接触过呀！据说可以转正，而且拆迁可以补好多！
回答：一般跟村委签的合同才有资格获取拆迁补助，而现在几乎没有这样做的村委了。而不签你就是买了个使用权，租房进阶版。
小产权房水很深，没人带不要玩。小产权房数量巨大，转正的口也不可能打开，所以请回避，尤其是外来投资客不熟悉更要回避。
很多人对于小产权住宅“转正”抱有很大的期望！
认为随着时间的推移，国家终究会给予这部分“名不正言不顺”的黑户，一个交待！
但是近日，自然资源部近日下发文件，明确表态，小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。
购买小产权房的业主，根本没有法律基础获得相应的赔偿。
一旦拆迁，将会一无所有，风险极大！
政策已经明朗化，就不要抱有任何的侥幸心理。
明确下面几个结论，做到心中有数，决定是否跳这个火坑：
1、小产权房目前没有任何转正的可能性，放弃幻想。
2、已经购买了小产权房的人，一定要明白，你所享有的只是20年的租赁权，仅此而已。
3、想靠投资小产权房一夜暴富，利益与风险并存，赌的就是人心，希望渺茫。
提问：星叔你好！住标常州，有安置房4套，过六年到手，现古镇门面房2间(百年），现有600万，儿子已16岁，不需要学区，为了投资想买，但又怕政策划片，等我孙辈出来用这，可能已作废，不知道该选地段，配套，交通便捷，还是一步到位选别墅作婚房，请指点，谢谢！
回答：其实你孩子还小，考虑婚房太早了，当下更应该考虑买房投资，选择地段 交通 配套的大前提是，要放在什么样的城市里，三四线城市可能核心的地段都赶不上一二线城市的近郊，而且你资金充足，所以我建议你更应该首先考虑城市选择。
资金600，投资如果买在常州可惜了。
一是你常州安置房不少，还有门面，投资不适宜再继续加仓。
另外你资金充足，完全可以去能级更高的城市，本省可以考虑南京，苏州，外省一二线可以考虑上海，深圳，杭州等。
我建议可以一线+二线的打法，投资更安全稳健，可以很好实现风险对冲，推荐深圳+南京/杭州，
是我非常看好的组合投资打法，未来价值化。
深圳投资高的板块 详见内部分享！
提问：星叔你好，我家里是做生意的，年底可能需要大笔资金流转，打算卖掉一套房缓解压力，有没有什么方法能快点卖掉？
回答：如何快速卖掉二手房，毋庸置疑，的方法是降价。
然而，以侵蚀利润来换取流动性，显然，这并不是房东最想要的结果。
建议要先了解一下二手房的成交法则。
绝大多数二手房都是通过中介公司来完成，所以中介这个环节很重要。
中介卖房，同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房，总价相差不大，最终拿到的中介费是差不多的。
中介为了促进成交，一般会给客户推荐一个小区里，价格的那套（因为更容易成交）。
如果你不是价格的那套，曝光度就会降低，房子就不容易卖出。
这个时候你要做的是，去周边所有二手房门店，叫出店长和店员，告诉他们，卖掉我的房子，有额外。
中介有了额外的动力，自然会大力帮你推荐房源，曝光度增加，房子卖的更快。
房子总价降2万，一般对于买房者来说没什么概念和特别有货，但对于中介来说，诱惑力就大很多。
在提高，增加中介带看积极性的同时，也要提高中介带看的便利程度。
如果有客户要看房，房屋内一定要处于空置状态，不要有租客，不要贪图那点租金。
里面有居住者，买房者体验感差，看房也不方便。
总之，所做的一切本着这几点：
增加曝光度（增加中介带看积极性）；
增加看房便利性；
加深客户印象；
提问：星叔好，坐标西安，手上目前准备出其他城市一套房90-100w。
目前资产配置，1）李家村万达广场80平米两室正在出租，西安2017限购前购入，无贷款，在老人名下。2）南二环一套90平米小三室，09年购入，自住，离孩子学校近，有贷款0.2w每月。3）今年年初4月，刚入手一套140平米的改善型四室，尾盘买入，在南二环青龙寺附近。单价1.65w，2022年交付，首付40%，贷款0.82w每月，整体贷款压力不小。
表弟，去年拿澳洲绿卡。目前在国内，暂无工作，资金50w左右，可以落户其他城市，因为资金限制，目前城市选择成都和珠海（因为表弟暂无工作，没有办法按时偿还贷款，没办法进一线城市）。考虑一起投资房子，资金能更大利用。应该如何让手里的这些资源有更好的空间。想听听您的建议。选哪个城市那些盘更适合我们手里的资金。
还有您说房产市场还有15年左右的红利期，但是红利期过后呢？
回答：合伙买房理论上的风险很大，但关键在于找对人，人品可控的话，那些问题就不会发生。
合伙买房原则：
1、不到手的钱不能用。
2、了解合伙人的资金组成情况。
3、确定合伙前，必须把合伙细节聊清楚（合作模式，金融属性等）。
4、必须签完协议再买房。
5、签买房合同签前必须确定股东的房款已经到账。
如今房地产依旧是相对较好的投资渠道，但地产后半场，过去是普涨，如今是选涨。
未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。
未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。
楼市分化已经是必然，房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！
成都和珠海相比，投资更倾向于成都，但成都限购严格，具体看你们有没有房票。
珠海如果不自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳 广州 东莞 佛山，每一个都比他强。
成都非常好，如果能解决限购的话，考虑下大源，天府新城这两个板块，买限价新房。
详见内部资料《破限购代持方法+如何完美规避所有风险》
提问：星叔，之前跟您提问子弹30，孩子2024年上学。您说孩子上学还早不建议现在入手二手房。是这样的，我们现在租房住，月租1800，如果过两年子弹会存的更多。考虑西安买房的话，您建议现在上车呢，还是存着等过几年子弹多了再上车呢？符合我们情况的新房都很远，所以我能考虑面积小一些的，过几年能出手的那种新房吗？因为我现在住的房子工作生活比较方便，也比较稳定，可以长期不变。哎也不知道这么努力买房图什么呢？压力这么大，生活也累。
回答：我建议先上车后置换，因为房产上涨的“速度”太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。
如果先买房上车，用资产追资产，没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔，后期也可以再置换，不建议等2年，如果新房暂时没有合适的，也可以考虑淘淘二手次新，逢笋入。
我们在人生的过程中，“平湖烟雨，岁月山河”，
不要留下无限怅惘与淡淡的遗憾
最后落脚点也无非这么简单：在美好的房子里，与爱的人制造一些幸福。
由此，你在一个城市存了多少平米的房子，恐怕也是安全感、自信心的一种体现，人生当然不是资产、金钱，
但有了它们，你可以有底气拒绝“不想做 的事”。
年轻人，要坦坦然然的承认爱钱，要多挣钱；
中年人，要在挣钱的时候提升一下社会地位、声誉；
老年人，要守得住早年积累，追求更高的人生境界。
关于财富，我们并不担心世界在发生变化，而是担心自己的头脑、意识是否跟得上这样的发展变化。
我想说的是，买错房不可怕，可以纠偏。
人生中真正的可怕，无非两句话：对自己有过低的要求，对别人有过高的期待！
提问：坐标苏州园区，目前有昆山市政府边140平一套，苏州星海一套150平，学区老大刚用过要9年后才能卖，老二目前幼儿园，昆山房子户型小区很好住的很舒服，想留着以后养老，户型不是很理想而且是二手购入未重新装修就入住，因为有老二而且父母年纪也蛮大的80+，想提前购入有院子的房子让他们可以享受，手上资金只有400+，夫妻老家各有一套拆迁房，各价值100+，不需要房型太大但功能齐全，院子，卧室要4个，请帮忙建议在哪个区域买好，一手还是二手？资源怎么整合比较好？另外，工作明年会变动到南通海门，海门是否值得现在投资兼顾自住？如果房价是150万左右是全款买好还是贷足70%？
回答：房产投资不要全款，买房的好处就在于可以运用杠杆，用30%的首付，获得100%的资产，享受100%资产带来的，以及稳定的租金。
全款买房，资金的利用率太低，白白放弃了按揭贷款的福利。
南通海门房价基本两万左右，老城区一万六，开发区能达商务区附近也基本两万左右。
南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了，现在大家都在观望，入场就被套牢的风险很大，慎重。
老家房子如果不住，建议乘早出手，将来越来越没有价值，把资金打在高能级城市，才能发挥资金的价值。
新房现在带院子的很少，可以二手次新。
推荐吴中区郭巷的美澜城，十步行到尹中路地铁站，小区外围估计安静不了，里面还是蛮安静的，重点不是老房子，四五年前的楼盘。
苏州买房价值高的板块 详见内部分享
提问：星叔好。城市坐标杭州 基本情况:我在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房(和我家人合投，不占我的房票)，再用120万去投临平柏悦中心125大三房(总价200+，用我自己的房票，贷款六成)，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的，用于出租和保值。
这波操作是否合理?个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价500，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好?
还是置换合院，或有其他更佳方案
回答：，其实你的2个方案都不是很好。
如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。
如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。
杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小差缺少接盘侠，
所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。
别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。
第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，
同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资
一定选择核心地段才更有价值。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-06-01 09:15:00
