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提问：老师，接着上次的问题，您说现在西安的房子还看好吗？今年两会后对楼市有什么影响，购房逻辑会怎样变化？
回答：烟台房地产市场的区就是莱山区，适合改善的项目多。
或者说莱山区的市场就是改善为主的市场。
现在整体房地产市场都低迷，烟台也不例外。
而且，烟台虽然经济总量可以，但二产发达三产弱。
这种结构的表现是市场好时涨幅低于同量级城市，市场不好时跌幅大于同量级城市。所以，可以等等看。
两会关于房地产的内容之前有谈过，可以翻阅之前内容，给几个建议：
1、从黑天鹅结束起算，180天左右，房价会出现上涨趋势。现在已经过去了30天左右。
2、高层会继续放水，提前准备房票、贷款名额。
3、今年刚需买房不要犹豫，及早下手。在中国买房，买贵都不怕，买贵总比踏空好。
4、投资多关注一下成都、重庆、西安。尤其重庆，今年重庆购房政策宽松加上主城区扩容，大量的基建资金投入，目前正处于大涨的前夕，再晚6个月笋盘基本被扫空，现在是本地刚需和外地投资者抢时间的紧张时刻，早买一个月多赚十几万。
5、有可能加装电梯或带学位的老破旧，可以考虑买入，但要认真选盘。
每一次行情启动的时候，都是大多数人不看好的时候，或者说是大多数人都不行动的时候。当然，在这个时候，大多数人都还没有准备好， 所以赚钱机会就这样错过了。
长远来看房子肯定是涨的，这基本是共识，每隔几年我们都感叹房价到顶了，不吃不喝多少年也买不起房，但几年之后随着收入的上涨、经济的变化、货币的贬值等等，我们会发现房价还是依然往上涨到我们想不到的新高度。
提问：星叔、我是连云港人、5年过后想让小孩到一二线城市生活、现在手里有弹药100个左右、还可以再多！因为手里在老家有房子可以抵押！目前看好常州和苏州！苏州因为限购问题、我们想要解决需要6个月时间、看的吴江和吴中区、吴江28000左右、不能等我们6个月、需要6-7个月后我们落户后才能买、但是不知道半年后房价会怎么样！吴中区甪直印江南可以等、房价22800元、要我们先付百分之三十定金、等到6个月落户后签合同！想知道甪直这个地段怎么样、5年后发展怎么样！再有就是考虑常州高铁新城、鼓楼区、房价18000左右！不限购！我现在想法就是买套房子作为跳板！因为手里现金会贬值！5年后我老家两套房子卖了加上现在投资的这套房子变现！我可以给小孩一个完美的环境！
回答：你的投资想法是正确的，建议买苏州，城市能级更高，更有发展潜力，常州不限购区没有什么价值，为什么不限购？因为资源不稀缺，房价势必涨起来更难。
苏州我长期看好，苏州虽然是地级市，但是依托上海经济，GDP能排进前10。有时候，我怀疑，南京和苏州，到底谁才能真正代表江苏，地理位置、产业、文化全方位的强，也是第二大移民城市，苏州不会没落。
甪直挺不错的一个地方，古镇里小桥流水，悠闲自得。古镇外面是一片商业街，衣食住行一应俱全，如果在甪直居住应该挺舒服的。
至于城中村这个说法，甪直古镇是这里的一个特色，如果你觉得比较偏的话可以买别的地方，毕竟甪直的房价也并不便宜了。
你资金还算充足，我建议你等等房票，6个月的时间苏州房价不会有太大波动，有了房票买入的板块选择会更多。
提问：星叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？
回答：1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。
2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。
3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高
酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。
酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。
4. 买房买的是房产增值，不是租金
酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%，。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。
买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是的选择。
提问：你好星叔，我老家江西南昌的，现在苏州常熟市做小生意，手中有子弹70W，请问是在常熟买房有投资价值还在南昌买房有投资价值啊？我在南昌青云谱区诚投康泽园有一套面积100平的小三房？请指点一下吧谢谢！！
回答：常熟纯投资不建议，尴尬地方在于刚需走了很多了，很多有钱的都跑来苏州市区买了，被周边能级高的城市吸血。
今年这波常熟跌了20%，房价未来大概率会横盘。
南昌属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。
如果不想去其它城市建仓，南昌也可以淘笋。
南昌投资高的板块 及楼盘，具体详见内部分享
提问：您好，坐标无锡，可以购总价约200W的，主要自住和上学（小孩今年3岁），有哪些区域或楼盘推荐吗，之前考虑过梅村那里，不知怎样，望指点，谢谢
回答：无锡从宜居程度上看，蠡湖新城，太湖新城，锡东新城环境。
滨湖区：拥有蠡湖新城和太湖新城，双城加持，目前房价无锡;
梁溪区：崇安区、北塘区、南长区合并而成，几乎被老房子环绕的地方；
新吴区：长江路上的房子曾经是无锡最耀眼的地方，现在也是新吴区房价地；
锡山区：基本范围在东亭和锡东新城之间，锡东新城环境还是很好的；
惠山区：惠山区的房价从来都是的。
：四大学区集中在乌龟壳里，锡师附小(目前一个本校4个分校)，连元街小学，崇宁路小学，东林小学。
太湖新城规划很好，但太贵了。现在一轮牛市刚过，再等半年看看。
梁溪区属于无锡的老城区，往市中心的单价在20000以上，主要以运河为主，学区为主；
梁溪区的运河附近有很多新房、次新房，价格不算贵，是不错的考虑对象。
无锡投资价值高的楼盘，具体详见内部分享
提问：星叔你好，我坐标于浙江省衢州市柯城区，毕业两年，现在市机关工作。目前年收入22万左右，其中公积金5200，想买房，目前看到嘉园文景苑小区和紫荆小区各有一套顶带阁的，实际使用面积200平的边套房子，前面一套200万，首付60，月供9000多，后面一套245万，首付60，月供11300多，一个人还贷。咬咬牙，一年的工资大部分都在月供上了，压力很大。紫荆小区地段好，虽然是老小区，但质量还是可以的，而且户型是我超级喜欢的。我很纠结，要不要下大血本买这种大房子，毕竟压力太大了，心累，还是买套小点的，总价170左右的？
回答：顶复是鬼牌。属于逆向思维的小众产品。
性：优良
流动性：中差
风险性：优良
金融属性：优良
标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。
如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。
顶复成交时间长，流动性差，总体来说并不算好的投资标的。
买房还贷建议控制在一个安全可控的范围内，压力大风险也就大，
所以我不太建议硬着头皮拼命加杠杆的买房上车
如果是单身一个人住，没必要买200平这么大的，毕竟不是刚需改善，
而且压力太大影响生活质量，我建议结合自身经济情况，
可以先买小户型上车，循序渐进的更好。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-06-03 09:05:00
