我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好，您怎么看通过各种小额贷去还已有的住房贷款的方法？这种观念是否太激进？
回答：这种成熟投资者的必选之路。因为收入永远赶不上房价上涨，我们必须在人生中某个阶段，把资产规模放得足够大，来获取足够多的利润。
但是在自己的本金不是很充足的时候,任何额外的支出都是你走向财务自由之路的陷阱.所以平时要有资金管理能力和比较好的心态，这种负现金流一般不适合新手来做，压力会太大！
负现金流需要买在大涨前夜，因为相对比较高的融资利率会吞噬房价上涨的大部分利润，所以不适合在横盘期买入
如果你对房子未来的价格大幅上涨比较有信心,虽然是你在花钱养着房子,但是未来能给带来比较可观的,并且对你当前的生活水平没有很大的影响,也是可以操作的
这个方法本身是没问题的，适合用于所有热点城市。我们要用自己的大脑去分析投资,提高对数字的敏感性,对成本,进行量化分析。
提问：星叔你好，房产小白一枚，我和女朋友都是广东河源这边刚参加工作的公务员，最近在考虑河源买房子的问题。我感觉像河源这种经济不发达的城市，房价有点虚高。所以我想问下，您对河源房价的走势是怎样判断的？考虑在河源买房的话，现在买合不合适？大概什么时候可以作为买入的时机？（不急着买房住，可以住在单位的房子）另外，有消息说河源江东新区那边会有“深河合作区”，您觉得江东新区那边的房子值得去买么？这些是不是属于地方炒作的概念？
回答：河源刚需自住可以买一套，投资不看好，城市能级太低，看不到太大机会，人口流入和产业结构都不强。所谓的新区都是概念先行，目的是卖地，很多都是讲故事。
如果你不着急入住，投资更建议去其他更优城市，谈谈广东适合投资的城市:
梯队是 深圳 广州
第二梯队是 东莞 佛山
第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。
深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。
中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。
环深的2个城市：东莞 佛山长线看没问题。最终上限可能会比较高，不排除接近南京杭州。但需要漫长的时间积累。因为产业转型没那么顺利。
佛山一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。
提问：星叔你好，我在广东惠州博罗圆洲星汇绿洲买了一套120多平的三房，此处是否有投资价值，因交通配套不足，想就近在东莞换一套房，但资金有限（需要卖了圆洲的房再卖，现圆洲房价7500左右)请星叔帮忙看一下在东莞附近有无有低价投资标的，谢谢！
回答：惠州投资我不看好，一直是我们楼市中的标准的大坑教科书，在过往的数轮大波浪中坑掉的投资者不计其数。
特别是临深大亚湾、惠阳淡水、惠东。
太多人在低价的勾引、深圳直辖或深莞惠一体化的诱惑、中介的忽悠下，一不小心就跳进了火坑。
我建议你尽快出手惠州，置换到东莞，东莞还算在结构上达到一定的优势。人口流入在国内排名前列，产业结构要优于惠州，它更适合作为深圳的后花园。
深圳的外溢利好，东莞都还没消化透，不能奢望惠州等地可以吸收得好。
房价只有在人口和产业都均衡的前提下，才能有不错的支撑，单纯靠概念而没有内在修行的临深城市，需要谨慎。
提问：新年好，老师，看中了青浦的星尚湾和松江的国贸天悦，自住的。请老师分析下这两个楼盘各自优缺点，该怎么选？谢谢
回答：都不是的项目，因为都离地铁比较远，像这种近郊的区域，离地铁远是一个比较大的问题。
相对来说更加倾向于国贸天悦，因为它毕竟还能够得到9号线，而星尚湾所在的华新地区10年内都没有地铁规划。而且国贸天悦的户型更加紧凑一些，价格可以控制的更好。
自住还是根据你通勤时间来选择
提问：星叔您好，住涟水县城，想到淮安市区买房预备大宝上初中，还有二宝两岁，考虑学区和自住的舒适性，老淮中单价太贵，面积又太小，环境又太差，考虑了浦东花园小区，单价1万左右，能接受首付，虽然是这的人，但对淮安还是不太了解，请星叔推荐下
回答：你的发展思路还是正确的，县城置换房子市区，淮安的房价经历了2年多的增长，已经逐渐拉近了与周边城市的差距，淮安正处于发展的起步阶段
随着未来建设步伐的加快，淮安的房价也会更加符合淮安城市的定位，未来2年还是看涨，但幅度不会太大。
淮安的发展方向是西南，zf都在那个方向。像这样的三线城市，zf的决策力量很重，建议买在发展的大方向上。
提问：星叔你好，贵州兴义房子便宜，可否用来投资。
回答：三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。
目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。
简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。
任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。
省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是的证据。
投资提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！
提问：带差额税的房子能买吗？看中一套二手房，但是有12万的差额税，能买吗？
回答：能买。因为有差额税，如果不是二次交易过，说明年代比较新，保值性和性都比较强。有差额税，售价也会相对比较便宜，比同地段没有差额税的房子，要便宜10%左右。
差额税可以想办法避一些，月供利息、装修发票都能用，而且现在很多小区的指导价都比较低，前几天一个朋友买了一套正商百合里的房子，之前算的差额税有6万左右，最后实际才交了15500。
而且有差额税的房子，售价比市场价低，好做高评高贷，实际首付可能15%-20%就能搞定，其实算下来和没有税的房子，实际支出并不高，甚至略低。
提问：坐标济南，打算买汉峪片区凤凰国际的二手房子，想请教星叔两个问题。1是这个小区明显比周边便宜，导致这样情形的原因有哪些。2是都说汉峪规划人口密度大，将来会很堵，这样的情况下5年之后出老房好出还是不好出呢
回答：现在可以买，济南暂时不具备大涨基础，会调整一段时间，正好这个时间进场抄底。
建议选择CBD周边区域，以及汉峪区域。这是高端改善集中的区域，也是成熟的区域。
凤凰国际二手可以考虑，稍微有点硬伤就是离公募较近，凤凰国际位于凤凰路近旅游北路，算是地段比较好的了，济南东安置业有限公司知名度在这边也还可以，加上价格 环境等优势，整体还不错。
投资来说，最核心的还是地段，而不是堵不堵，大城市都有堵的问题，所以买房投资不用担心人口密度大 交通拥堵等等，这不是影响房价的因素，反而侧面证明该区位人口流入不错，就会带来购买力，房价上涨更有确定性。
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星叔房谈2020-06-11 07:23:00
