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提问：你好，星叔:无锡滨湖区二手房纯投资，93年，128平可以入手吗？靠近新体育中心。
回答：这种户型属于老破大投资不建议。
一般不建议买二线城市房龄超20年的房子，除非带有的学区。房龄太长以后再卖时银行贷款年限受限，空间比次新房小很多。
老破大和老破小有个共同的优点就是地段好，大部分老破大都在中内环。是属于房地产刚兴起的一种产品。
老破大因为地段好，面积大，还有一个优点是租金优化空间很大。早期很受业内人追捧。
但是老破大的缺点是品质差，一梯多户，物业差，而且大多没有小区，没有绿化。
现在很多高品质新房出来之后，老破大地段优势被稀释，户型又不讨巧，而已投资市场上已经逐渐不被看好了，新兴人类接盘侠并不买账。
对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，
一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，
而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。
当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。
另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。
新手投资买房建议避开老破大，自住在预算受限又想往中内环住，放弃小区品质的需求，可以考虑。
提问：星叔，你好！目前在重庆涪陵有3套房，一套全款，价值70，一套还有10年房贷，月供860 价值50 一套月供3800还有9年房贷价值100 手里余款10个 ，现目前来说肯定是不会在重庆上班的。因为在我们这个4线城市，房价太慢，想在重庆纯投资买房，但是很迷茫，不知道在那里买，买多大，请给点建议！谢谢
回答：重庆买房，我仍然充满信心。重庆是一线的zz地位，二线的经济发展，三线的工资收入，四线的超低房价。
2010-2016年，重庆因为严重供过于求，房价长期不上涨，但是重庆的基建和城市能级摆在那里，你拉长时间总是可以慢慢涨上来的。
一个城市，只要人口不断流入，就会不断有新的住房需求产生。只要经济还在发展，人们改善住房的愿望就不会消失。
重庆买房说说几条建议：
大致把它分为，内环，外环，郊区，先给大家明确方向，除了外环之外的区域都不建议买，也恰好把九大主城区，核心区域，都囊括了进来。
1.内环，最有价值一定是，两滨一嘴，2万出头就能买，是资金充足者的。
2.重点关注一条轻轨，重庆的环线轻轨，沿着这条轻轨去选房，大致没有问题。
3.外环，要说重庆的三次向北，次向北，带火了金来大道，第二次向北带火了照母山，成为了宇宙中心，第三次向北，中央公园，礼嘉悦来，等板块趁势而起。
4.重庆注定是一个以北为主，多点开花的城市。
你手里资金10太少，建议出手一套，扩大资金流，重庆投资优先买真内环+地铁沿线+10年内次新+3房。
重庆投资价值高的楼盘 具体详见内部分享
提问：星叔好，请问买房考虑因素，如户型，地段、交通，价格等因素，哪些更重要？
回答：按重要性从高到低列示。
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。
它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。
4、租金。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。
1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
提问：坐标广州，家庭2套房，其中一套在我名下（黄埔悦涛雅苑79平），另一套在儿子（29岁）名下（万科里享家84平），完全商贷90万/30年（买房子时，双合同，而且儿子刚研必要，住房公积金贷款不够条件），前5年月供1w,已供1年，5年后月供5K）。儿子收入加上住房公积金，到手1.7W，准备今年登记结婚备孕，准儿媳（广州户口）月入到手5.5K，我目前收入到手1W,但明年退休，退休工资2.5K。
我名下房子悦涛出租2.7K，我们一家人租了套90平房子，月租1.6K（因为业主出国，房子租我便宜，而且小区有停车位）。万科里享的房子今年底收楼，暂时不住，计划出租月收入1.8-2K 自己手上50万，
（1）是利用儿媳名额买一套投资房子？如果可以，买哪里？
（2）帮儿子把银行贷款还一部分？
（3）留着自己养老,放理财？
（4）悦涛房子要不要处理？万科里享收楼后，两年出房产证，想问您，我的家庭资产如何重新整理资源？谢谢星叔
回答：我更倾向于方案一 首先贷款没必要提前还，房产投资，的好处就在于可以运用杠杆，用30%的首付，获得100%的资产，享受100%资产带来的，以及稳定的租金，负债30年被通货膨胀不断稀释，有多余资金更建议继续买房投资，放大资产。
另外关于现在是否还能买房简单说几点：
1、现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。
2、刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。
3、存钱跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。
悦涛房子建议继续持有配合出租，广州当下适合买入，不是出货时机。
详见内部分享广州投资价值高的板块及楼盘
提问：坐标河北省保定市，现在有50万，改善住房，在纠结要不要买，坐等指导！
回答：刚需自住可以买一套，投资不建议。保定投资没有什么潜力，城市能级太低，看不到太大机会，投资建议去能级高的二线省会城市建仓一套，未来价值更大。
说说为什么河北没有存在感？当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。
但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果：一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。
而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。
比如廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。没有人口聚集，就没有投资价值。坐标河北，子弹充足北京，次选天津，最后才是环京。根据你的情况，子弹50投资建议天津建仓一套，比保定建仓更有价值。
提问：星叔，你好！父母在宝鸡一县城有一套60多平的房子，但是没有双气不好出手。自己名下在西安高陵区维也纳有一套全面积93的复式房的贷款10万，已还了6.7年了。几年前父母在西安十里铺附近全款买了一套80平左右的房子，现在尴尬的是我自己的房子因为远无法住，小孩子还需要父母照顾，所以出租了。手上加父母资助可能有20万左右，想在父母附近买一个改善型的3室。我老婆有西安公积金，我的在外地，但也是陕西省内。因为高陵区房子附近会有10号线，所以挺纠结的。请给点建议，父母附近的我看好恒大二手房还有8号线附近的碧桂园新房，但是好像已经没有房源了。谢谢
回答：高陵投资来看，还可以继续持有配合出租，当下你自住可以买恒大二手房，主要有以下原因：
1.高陵距离城区近，与浐灞、经开一河之隔；
2.配套完善，包括公共交通、教育、商业、医疗等；
3.产业基础雄厚，既有长庆、陕汽等老企业，也有吉利新能源等新企业；
4.有市场需求，这个地方目前大部分小区是老小区，品质较差，必然产生改善型需求市场需求庞大；
5.地铁10号线在第三批地铁规划里。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-06-12 09:12:00
