我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好！坐标河南驻马店，有一套126平三房，六楼顶层，单位家属院，有绿化，2000年房，无房产证，挂40w，无人问津，2016-2018受周围拆迁影响，驻马店的房产刚经历过一轮翻番的暴涨。这个房子的硬伤是顶楼而且没有房产证。我是继续降价呢，还是再等等。
回答：三四线城市目前已经进入棚改后期，拆迁户已经把新盘价格抬高，后期基本没有涨幅。你这套房子硬伤太大，顶楼老破大，核心主要是无证，建议以不同价位从高到低挂不同的中介，自己再把控好一个心理价，看一下市场反应，可能需要一段时间。另外建议把我们内部精华页文章快速卖房技巧 翻阅查看学习一下。
提问：星叔你好，请问芜湖政务新区还有投资价值吗，能否分析下芜湖这个城市的我未来，目前有很多利好，轻轨，商合杭，长江三桥，过江隧道，跨江发展，概念很多！
回答：芜湖概念一大堆，都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足，如果自住大于投资可以考虑上车，纯投资不如合肥。
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提问：星叔：这次问题有点重要，麻烦您详细解答一下。
我在考虑做一个三到五年的投资，重庆龙兴板块，离龙兴龙湖天街不远的盘，商业、地铁、中小学都在一公里以内，比市场均价低3000左右的改善房（建面125平左右面积，总价115万左右，年底开发商抵款房，成交价格是备案价格的九折左右），缺点是一楼，优点是有架空层，南北通透板式结构，一梯一户配置的。请问这个投资算不算蠢？
回答：不算差的投资，但也算不上好。一楼的单价本来就要便宜，你要看看你9折是不是基于本身一楼备案价的九折，如果那样还可以。
但我觉得一楼还是有硬伤的，你的变现周期很短，只有3到5年，我怕你到时候流动性不好，影响卖房。
建议再考虑考虑，一楼一般要长持挺多年等到大涨年份来，才能无损卖出
提问：不限购但贷款流水不够怎么破？
回答：如果父母有稳定收入，可以添加父母为共同还款人 具体详见内部如何养ls
提问：”就是开盘折扣，开盘当天首付比例50%，99折，70%，97折，100%，94折，必须当天签约，首付比例达到了，才有。。正常40%首付不享受以上折扣“ 星叔，以上内容是开发商发的，我问下我要提高首付比例吗？这样优惠划算吗？本人公积金可贷80万，如果首付70％的话，公积金只要贷50万左右了，这样公积金首贷不就浪费了吗？还是全款买，公积金贷款资格留着下次用？
回答：都是开发商逼单的套路，没有意义，正常首付买入，买房不建议全款，没有杠杠，更多资金留在手里，方便后期继续投资
买房过程中，开发商为了吸引购房者，往往会打出一些“内部消息”、“团购优惠”等字眼。
但这些字眼真的都是从购房者的立场考虑的实际优惠吗？
并不尽然，开发商促销套路深，买房需谨慎，例如开盘前交认筹金，“认筹”人数远远高于销售房屋数量，售楼部火爆，会形成哄抢之势。开发商此时会采取摇号、抽签等方式。
选中房源的消费者会再统一交首付，统一签署认购书或预售合同，并与开发商签订“认购合同”，此时“认筹金”将改为“认购金”，也就是“定金”，是不能退的！
提问：新人首问，请星叔指点一下，我是在郑州偏投资多于自住，目前两个选择难以取舍
1.南四环碧桂园名门时代城，13500，精装
2.西三环汇泉景悦城，14900，毛坯
觉得碧桂园有点太偏，景悦城容积率太高（5.6）纠结不知道如何取舍，容积率太高，会是选房的关键因素吗，心里更倾向于景悦城的地段和配套，就是比较介意容积率，请叔帮我指点迷津，谢谢您！
另外还有一个疑问，去年我在我们老家县城一个商场里定了一个商铺，交了3万定金，13000一平方，13个平方，看了叔很多帖子和内部资料后，觉得好像入错了，那边又说不能退，是损失点定金，还是冒险入手，您帮忙指点一下，非常感谢！
回答：1.买房投资最重要的是地段地段地段，重要事情说3遍，不要把重心放在户型 容积率 朝向等等上面，如果纯自住就可以多关注这些方面。
2.商铺很少有能做起来的。商铺能不能买，除了关注位置，人流量之外最重要的是运营商的能力，一般来说租售比在5%以上是可以入手的。
商铺的逻辑是，如果达不到这个标准，就是亏本的，且商铺后期交易税费高，不易出手。你这个还是在县城商铺，我不是很看好，想办法转给别人
提问：郑州远郊区域的团购房能投资吗？
回答：远郊的房子，严格来说都改善不了，因为住不了，就无从改善。
只能是投资，远郊的不确定性比较大，面对不确定性的投资，给自己一个安全线，超过安全线就不要考虑。
比如买绿博的房子，目前高层的市场价是11000左右，现在有团购的机会，能拿到比较低的价格，买还是不买。
给自己设定一个安全线，比如30%，低于市场价30%就是安全的，也就是说团购价低于8000就可以买。如果安全线是20%，那就是低于9000就可以买。
具体详见内部《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》
提问：星叔，沈阳沈北新区的几个楼盘，中粮锦云天成，距地铁2.2千米，单价8000多，荣盛盛京绿洲，距地铁1.2㎞，清盘限价7000多，上面两个楼盘的学区都是雨田小学，太湖国富壹号，卖点是南京一小，要认筹，单价8500左右，亚泰城，临近吾悦广场和地铁站，走路5，但是物业不太好，小区门口乱，单价8000左右，还有雅居乐D区，离地铁也不是太近，8500左右，省实验合作校区，这四个的投资价值帮忙分析一下，尤其是品牌到底重要不重要呀？
回答：品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵(限价另说)。溢价会在10年后被洗掉。在二手市场上，小盘的出房量太小，难以拉高整体成交价，活跃度受影响。依靠区域的普涨和周边大盘的价格拉动。一般折价在10-15%左右。
沈北投资选筹核心就是地铁品牌学区盘，综合对比看，太湖国富壹号和亚泰城投资更合适，买房不能简单看环线。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-06-17 07:53:00
