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提问:老师您好,又来向您提问了。这几天去看了一个盘，销售跟我说要交5w认筹金，但是怕有套路，不知道要不要交，据说认筹的话价格低，不交又怕到时没买到，所以来咨询您？购房小白没有经验还请您再指点指点！谢谢
回答：认筹有哪些常见套路？
1、以“认筹即可打折”吸引购房者。但是，因为还没有出台最终的价格，所以无论打几折都没有意义，都是反推计算到房价上的。羊毛出在羊身上。
比如开盘前想买一万五，可是认筹时说开盘打九折，那把价格标为一万七就可以了。
2、认筹的人多了，肯定要多于推出房源的套数。
所以，开发商便公布选房规则，一般是摇号。很多购房者为了增加摇中的几率会多认筹几套，这样认筹的数量将会增加一倍甚至更多。会造成房子很热销，很多人在抢房的错觉。
3、在羊群效应的带动下，认筹的人越来越多。买的人多了，对价格也就不敏感了，只想着能买到就好，多一千少一千的，朝向差一点，楼层不满意等等都不在乎了。
4、购房者对价格不敏感了，房价就不知不觉提上去了，买到房子的人还满心欢喜，终于让自己买上了房子。
所谓的认筹并不是比较规范的房地产销售行为，即交一定金额的定金，定金的形式很多种、如认筹金、诚意金、物业维修基金等等，主要是为了规避国家不允许楼盘无证提前销售的行为，在缴纳定金后，既可以选房，当正式销售的时候，直接进行购买该套房源。
提醒大家，认筹购房是存在一定风险的！
提问：首先感谢星叔指点～现在知道了可以有身份到高能级的城市投资，那又有新问题了：1、您说的深圳、杭州、苏州只要大专以上学历可落户，我不是很理解？
2、如果准备100万首付，小3房，在上面三个城市优选哪个城市？具体考虑哪几个板块保值增值潜力更大？万分感谢回答：1.可以先落城市集体户口。
2.首付100，想买小三房，这三个城市杭州更合适一些。深圳一般建议上车门槛在200，杭州发展潜力比苏州大一些，所以优选杭州。
随着城市的发展，杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变，但主要是两大发展趋势：
一是市ZF推行的拥江发展，
二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。
杭州的拥江发展，首先带有火的就是钱江新城，这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城，城市CBD+钱塘江景，这个片区以后的溢价，可想而知。
大城西策略催生了杭州最火的码农区--未来科技城。
所以未来科技城去化快，板块内已经没有多少在售楼盘，供需紧张，未来的上涨动能还是很足的。投资可以重点关注这2个板块。
杭州投资价值高的楼盘，具体详见内部分享！
提问：老师，因深圳房价太高去年在东莞塘厦镇行政中心附近买了一套房龄13年无小区花园环境较差均价1.2w周边均价的二手房，今年看了惠阳及大亚湾周边新房 同样均价1.2w但居住环境非常好
请您分析一下：1、若拥有5年 是塘厦旧房增值快还是惠阳新房增值快？
2、从投资角度考虑我是等塘厦房满2年卖了后再买惠阳新房 还是持有5年后等塘厦地铁通了卖了塘厦房再买惠阳新房？
还是喜欢惠阳环境 很怕惠阳地铁若比塘厦通的早 等3一5年后惠阳房价涨得快 也许卖了塘厦这个旧房已经买不起同面积新房了
3、惠阳地铁规划线路目前还未公布，若买惠阳 买靠近深圳的还是淡水或大亚湾？有无推荐的楼盘？惠阳南站雅居乐可以吗？
回答：首先，在临深的地段中塘厦是的 ! 塘厦三正半花园便是杰作，住户一半都是深圳人，塘厦距深圳中心区只有30公里，且有高铁。
潜力空间比惠阳大亚湾强很多!
如果5年后卖掉塘厦，你真的喜欢惠州，那买惠州市中心区金山湖周边，闹中带静，座北朝南面湖，花园、环境、交通、配套比惠阳和大亚湾强几倍!
建议不要购买大亚湾和惠阳淡水房子
1，自住空气污染大。壳牌超大型炼油化工基地。
2，距大亚湾核电太近。大亚湾交通和配套跟不上，即使了也是很难转手，连出租都很困难，有价无市。
大亚湾是个坑!
提问：星叔，省会城市体制内工作比较轻松一天工作7，月薪5000，县城还有一套房在贷款，在省会城市买房很难，在考虑要不要辞职跟朋友创业开公司，但是自己又没有经验又怕有风险。
回答：工资收入很难直接买房，但是工资是滚雪球的桶金，而且可以通过工资获得贷款，获得机会，这是工资非常重要的价值。
我不赞同毫无头绪的辞职创业，月薪五千的稳定没有什么值得讽刺的，平均工资也就是几千块，大多数人都是普通人，但是普通人一样要努力，保持稳中有升，而不是为了盲目追求暴富。
危机时代，最重要的是把控风险，该买的保险买，避免因病致贫；不该辞职不要辞职，避免断供风险。
但是我赞同要有危机意识、进取意识，要去思考如何做的更好，副业也可以为了主业服务，学无止境，只有不停的努力和尝试，才有上升的机会。闲一点的体制内工作，可能更利于发展副业。这里副业的定义从来不是用来贴补家用的。真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。
提问：星叔您好，首先感谢您！看了星球内部资料受益非浅，想了解成都买房价值高的板块
回答：成都是一座不错的城市。
一直是四川平原的中心，稳居西南地区头把交椅。到目前为止，成都仍然是西南地区商业最发达、最富饶的经济文化中心。
从城市的长期发展上看，人口潜力这一点成都也取之不尽用之不竭，毕竟四川平原有1亿人。
从房价上看，成都限购严格，一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。
成都买房怎么买？先看城市规划， 东进，南拓，西控，北改，中优，短短十个字，却代表成都未来20年。
1、由于未来城市规划，发展只能向东与向南，买来自主，结合个人资金与需求，四环内有地铁的项目都可以入手。
2、以中长期投资为主，那当然是考虑未来中长远发展的重点，南部与东部新区，南部等同于天府新区，但是天府新区实在是太大了，重点关注的应该是高新区和有地铁的直管区。
成都投资价值高的具体板块，详见内部分享！
提问：现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有价值？地铁对周边楼盘的带动有多大？
回答：对于买地铁房，我有几点建议。
1、离地铁站的距离。
正地铁房：步行5，也就是距离大约在500米以内。
准地铁房：步行10，也就是1000米以内，被称为准地铁房。
近地铁房：步行15之内的。
再远，就不是严格意义上的地铁房了。
那么是不是说离地铁站越近，越大呢？
也不完全是。
这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。
这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。
其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。
2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。
而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产速度是最快的。
3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产快于其他的站点。
5、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。
在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。
投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-06-25 07:16:00
