自贸区来袭,房价会涨吗?

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 提问：昆明官渡区会展中心附近和呈贡相比，哪个发展潜力会好一些？星叔是怎么看待昆明自贸区的？

回答：18个自贸区，没看到对楼市有什么明显利好。基本上可以忽略。

呈贡新区。呈贡新区的发展是日新月异的。无论是刚需还是投资，亦或是养老，都是十分被看好的，呈贡的选择是多面性的，能契合不同购房群体的需求。呈贡有其交通、教育等方面的优势，目前正逐渐由潜力股迈向绩优股。

会展片区。近年来，环滇池开发的热度已经显而易见，依靠得天独厚的生态优势，度假区开发的成熟，滇池会展片区的热度迅速提升。交通、教育、配套逐渐完善，俨然成了昆明新名片。

但是会展片区价格目前已经涨起来了，发展空间没有呈贡大，而且资源配套不是特别成熟，教育资源数量少且质量一般，片区内没有大型商圈，距离世纪城、海伦城市广场虽不是很远，但也有四五公里的距离，公共交通出行不算方便。所以相比从发展潜力来看更看好呈贡。

昆明买房价值高的楼盘详见内部分享

提问：坐标河北省保定市，现在有50万，改善住房，在纠结要不要买，坐等指导！

回答：刚需自住可以买一套，投资不建议。保定投资没有什么潜力，城市能级太低，看不到太大机会，投资建议去能级高的二线省会城市建仓一套，未来价值更大。

说说为什么河北没有存在感？当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。

但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果：一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。

而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。

比如廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。没有人口聚集，就没有投资价值。坐标河北，子弹充足北京，次选天津，最后才是环京。根据你的情况，子弹50投资建议天津建仓一套，比保定建仓更有价值。

提问：星叔：您好！我重庆的，因为资金有限，只能买一百万左右的房子，想买渝北空港、龙兴、水土或巴滨路，星叔这几个地方值得投资吗？或星叔推荐值得买的地方，星叔，估计年底重庆房价会涨吗？

回答：巴滨路，现阶段巴南区最适合居住的板块，房价还没有被高度炒作，再加上有看江这个稀缺属性，后期还有上涨的空间。

空港新城未来不仅享受主城发展外溢红利和新兴经济区发展所带来的利好，还凭借自身的交通优势和临空产业优势吸引更多购房者的关注和市场热度，而随着大牌房企的逐步入住，也将为该区域的地段价值上涨注入新的动力。

最为集中的核心商业应当集中在公园中区。作为渝北区的门户的地段，在各种利好的加持之下，可以预见，空港新城在未来定会兴起一个产城融合、快速发展城市圈。核心商业有两江商务中心，可以优先考虑公园中区。

龙兴和水土离主城太远，像是独立出去的卫星城一样，交通距离那么远，短时间融入主城可能确实很难，龙兴板块现在嵌入了很多汽车制造商。未来会有发展，但是问题在于和主城区的房价差距并不大，对比起来不便宜。现在暂不考虑投资。重庆目前还是横盘期，建仓不用太着急，淘到8-9折笋才考虑入手。

水土，一半山水一半城，推门见公园，除了高新产业园的标签，水土的另外一个标签就是生态。近三分之一的水土新城将会建成公园，水系，绿化，公园周边的空气质量。水土每个楼盘都有差异性，奥山府这边主要靠近复兴板块，周围不利因素会多一点，比如变电站，医院等。房子还是要看开发商的实力背景。

根据你的情况，投资优先考虑巴滨路，今年重庆买房不用太着急，可以好好挑选！如果没有政策的大调整，大涨的概率很小。

重庆投资的板块和楼盘，详见内部分享

提问：老破旧的，基本在2016年就已经了，价格虽然经过几年调整，先降后升，但现在的价格又已经恢复到17年左右的高价了，在这样的价格基础上，以及未来宽松的趋势下，您觉得未来10年还有可能大涨吗？按您之前的说法，学票本身的价值大概在200万左右，那么涨的就是宽松的钱，按M2每年10%的增速，10年按理是要了，可以这么理解吗？（2）过桥资金，日息万分之六算是合理价格吗？谢谢！

回答:1、我觉得未来还有一波，本身房产并不是特别出挑，能跟着大盘涨一点，但主要机会在于学票。

学票这个事情有点高风险高的味道，风险在于政策不确定，毕竟教育改革很快，谁也不知道明天会怎么样。

但至少从最近2年的情况来看，上海的涨幅真不错的，因为有公民同招和民办摇号政策，对公办非常有利。

如你所说18、19年上海的，基本把过去的跌幅都吃回来了。

我建议你如果你已经持有了，那就没必要特意的把它卖掉，可以在持有一段时间，至少吃到这一波民办摇号的升幅，再卖，能不能撑到十年我也不好说，但至少未来几年没大问题。

2、月息2%以内都合理的

提问：你好星叔，目前有自住新房，从未贷款过。子弹100或120(其余须商贷)，纯粹为投资，目前想投资一套小户型(不知现在投资这类是否合适)。

方案1: 坐标无锡，目前看的是锡山区一块(南山大道或旭辉城)。小户型精装修90多p三房。   

方案2:坐标南京，把父母自住的一套无电梯的老破小(标准地铁口房，明年开始正式运营) 给他们置换成带电梯的小户型(因为子弹问题在南京置换不起新房)，只能选择比现有老破小好的电梯房，当作给父母改善居住环境。

请问星叔，两方案择其一哪种更好？

回答：相比方案2更好

城市投资潜力来看：南京>无锡

南京的楼市，是一个非常独特的风格，尽管南京并非一线城市，但在房价意识形态方面以及房地产的规模来说，南京都达到了国内领先水平。

过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么？就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。

经历了3年调控，二线涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破，未来，南京房价还在爬坡期，想入手南京的门槛会越来越高，现在入手南京或者置换都是不错的。

南京投资高的板块，具体详见内部分享！

提问：星叔你好，坐标哈尔滨，但工作地点在牡丹江，男友在哈工作，孩子在哈上学刚满18岁明年上大学不知道会落在哪里。目前在哈西纳帕英郡有67米一室一厅，地矿花园有一套明厅明卫的68米老破小今年年底满30年房龄（有小区有绿化近地铁近高校且隔壁在盖重点小学，但没有划入重点小学学区，不知未来是否有机会划入学位房），牡丹江一套84平米老的小三房，年前在中山市火炬开发区近东区的熹时代雅苑订了一套小三室2022年交房交了首付款总价145，还没有办网签，目前手中还有子弹35左右。此前没有考虑长三角地区是因为气候，即怕夏天热也怕冬天冷，所以只考虑了珠三角，即使孩子不去发展我也能退休去养老。我四五年之后可以换到其他城市工作生活，但也不想压力太大。

是否应该把牡丹江的卖掉，牡丹江房价看都是低的不知道以后会不会涨，目前难卖只能降价才有可能出售，卖了还要不要在单位附近或江南买入？是否要把哈尔滨的老破小卖掉（目前自住较舒适地段好且是多层有机会加装电梯），在哈尔滨松北新区买入新房（仅投资）？中山的原打算商贷，现在看不清形势只是付了定金5万和35万首付款要不要退房换其他地方投资，还是把哈和牡的老房卖掉以全款买入？目前的首贷资格还没用，没有商业或公积金贷过款。乱乱的不知道怎么安排好了，请星叔帮着拿个主意。

回答：你的资产来看建议需要优化一下配置。

牡丹江和哈尔滨老破小可以全部出手，房龄都30了，持有价值不大，特别还是没有学区利好的老破小，将来会越来越难出手，跑不赢大盘。

牡丹江城市能级太低，房价低不代表就有上涨空间，核心还是看城市人口流入和产业结构，纯投资只建议入人口1000万以上的一二线城市，因为确定性大。

哈尔滨如果是仅考虑投资，没必要再到松北新区买房加仓了，东北城市来看，哈尔滨投资潜力还不如沈阳，你的发展方向定在珠三角我认为是正确的，所以老破小出手后不是去全款买入，而是在珠三角城市继续买房投资，进行房产裂变迅速扩大资产，可以建仓1-2套。

不过珠三角整体不错，但同样也要注意避坑，投资只看好深圳 广州 东莞 佛山 珠海等城市，其他城市打着大湾区旗号的都是为了卖房，伪概念，所以中山投资能不选就不选，因为有更优城市，根据你的资金情况来看，广州，次选东莞，深圳现在上车门槛太高了。

提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。

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