我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球
提问：坐标上海 沪籍夫妻 现有130万现金和30万公积金 可腾一张父母房票做接力贷购房 夫妻名下皆是与父母2011年前共有的中内环老公房共4套（其中3套自住不可撼动 更牵扯继承税及双方父母年迈自住不便置换等复杂原因）目前只有一套市区无学区顶楼老破小可用于置换 市值250万 月租5k
想投资/改善 目前初步有三个方案：1、卖掉这套老公房+手上的钱置换450万远郊三房 以租养贷 （但远郊租金无增长 也就5k夫妻收入不高 年入共30w 不想影响生活质量 无孩对学区不敏感）2、直接拿手上的钱用父母房票到上海远郊购250万的房子投资 3、到上海周边：海宁轨交沿线、南通 、湖州、常州地铁沿线 购200万以内房子投资（上海周边也就这些地方对外地人没社保要求了）
因考虑到上海16年后 房价调控一直没涨反而阴跌 上海周边每年到一直在涨 最近纠结 到底该买哪里 望指导 万分感谢
回答：首先方案三不考虑，这些城市和上海能级相比差距太大，投资来说确定性不够。
上海近几年虽然没有什么太大涨幅，但一直在蓄力，深圳已经率先领涨一波，上海今年二手房市场其实回暖了不少，我认为上海这波也快了，哪怕迟到，但绝不会缺席，对上海要有大信心，今年反而是建仓或置换的好时机。
我建议可以出手一套老公房，扩大资金流，增大选筹面，这样可以买到更有价值的区位，不要去买太偏远的位置，投资反而不会踏空。
建议两个方向，一是大虹桥，或者徐泾那边次新商品房，都找房龄2005年以后的那种房子。
二是在三林中环外一带找次新2房
这个打法主要是押注板块潜力，具体楼盘详见内部分享。
提问：星叔你好，有个问题冒昧的问一下，你一直说要谨慎买三四线城市的房子，但这些城市的房子，房价依然上涨不少，您怎么解释？谢谢回答：不买和涨价其实并不矛盾。
在17-19年这三年时间，三四线城市的房价涨幅不少，有些城市的房价都了。但是最主要的原因在于：
首先，17-19年，是棚改的高峰期，拆了房子没地方住，而且棚改基本上是拆了房，直接赔钱，有钱了再继续买新房。
其次，房地产政策严控，一二线城市的购房条件更加苛刻，而且随着政策不断加码，一线部分城市房价开始有所下降，二线城市房价横盘几年的也不少，。所以，很多热钱就投入到了三四线，指望着还能在楼市捞一把。
再次，改善生活水平是每个人本能的向往，你在三线城市想去一二线城市发展，那住在镇里村里的人，一二线买不起房，三四线城市，踮踮脚，还是可以够上，毕竟城里的教育、医疗、工作机会比村里老家强多了。再加上，村民进城买房，当地政府还能有补贴。
这是上涨的根本原因。
但，通过大水漫灌之后，棚改基本上结束了；在三四线买房的人，发现投资回报，并不理想，认为钱还是需要用在刀刃上，而从村里到城里的人，经过几年的迁移，还有多少人能来？
想清楚了这几点之后，你再决定买不买！
提问：星叔好，手里子弹40万，想投资，本人不是长沙户口，限购！又不敢卖法拍房，怎么办
回答：长沙限购是很严格，房票比较难，2年社保又太慢，如果是纯投资，建议把城市选筹面放开一点，这样可供选择的城市就多很多，不限购城市里我推荐重庆，沈阳，可以优先考虑重庆。
重庆全市有3000多万人口做支撑，随着城镇化的不断深入，未来一定时间内，价值可许可期。
1、重庆是一二线城市里面少有的不限购城市，有钱人多，但在一二线城市，购房资格难得。
2、重庆的房价并不高，远低于沿海一二线城市，且明显低于同等经济水平的中西部城市，如武汉、成都、西安等，甚至比昆明更低，从购买力的角度上来说，这是不合常理的。换言之，有一定的空间。
3、重庆的城市风貌，是有名的山城。且两江交汇，山水交融。有独特的吸引力，不少外地人到重庆旅游一两回，就爱上这个城市，想到重庆定居的。且重庆实际的每年人口流入数量一直在一二线城市中名列前茅。
重庆投资选筹标准:真内环+地铁沿线+10年内次新+3房，具体详见内部分享。
提问：坐标济南，在领秀城有一套两室小面积房产，还有花园洋房大平层，无贷款，现考虑改善住房加投资一套叠拼别墅，600万左右，感觉后面上涨空间会很大。这个别墅是否值得投资，星叔一直不太建议投资别墅，心里没底。希望解答。因为现在限制审批别墅用地，不知这样投资是否合理？
回答：稀缺≠供不应求。
很多城市的海景房别墅都很稀缺，可实际买它们的人也并不多。
投资要买供不应求的产品，独特卖点在市场上并不一定有人买单，这一点要特别注意。
首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。
别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。
而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。
少量有投资价值的别墅，本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。
别墅产品，对于有投资期待的新手相当于一种灾难，
想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。
所以，如果想买别墅，我建议更多需求点放在改善自住，而不要太侧重于投资。
提问：星叔好，请问买二手房如何做到首付3成？回答：买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在内部分享。
提问：陆家嘴工作，房票刚拿到，子弹600+，贷款子弹同等可接收，目的是前期居住，期间保值投资，后期置换改善。请教下手是新房or二手房？二手房的话房龄是多少？区域范围是什么？学区要考虑吗？
回答：推荐可以考虑联洋板块，位于世纪公园北侧，是上海老牌的豪宅聚集区，符合预算标的的选择面还是比较多的，建成年代几乎全部在2000-2010年之间。
目前新房都有一定的溢价，优先考虑二手次新，找2005年以后的，可以考虑带一个学区，上海保值增值效果不错。
这里环境舒适，房价水平均衡，人口素质普遍较高。
居住人群大多为陆家嘴或张江的企业主或高管。
部分大型小区的会所及配套也是全上海一流的，同时也有的公办学区。
对于追求社区氛围和生活品质的人来说是非常好的选择。
提问：您好，我和哥哥打算做长期投资，考虑在长沙买房。我一年，他两年后获得购房资格。目前有延期一年或两年的楼盘
想请问：1、长沙目前真是国内最适合长期投资楼市的地方吗？
2、我们是趁着现在开发商促销的时候赶紧入手那些可以延期的楼盘。还是等到明年或后年获得了购房资格以后再下手，但这样又怕等到有了购房资格以后，房价就涨了，划不来。3、我这种情况，应该关注长沙哪些区域？4、目前有工抵房，二楼，毛坯，有个20平的露台，可延期一年。性价比高吗？是否还有更好的选择？我应该把购房名额花在这吗？
回答：1、关于投资，主要是长沙对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，还是没啥必要，长期稳定投资可以考虑，与周边省会城市比较，长沙仍然是有空间的。
2、延期的楼盘，一般都是卖不出去，或者不太好卖的，所以相对来说，如果要在现在去买这样的楼盘，就得仔细挑一挑了。
等到明后两年，长沙的房价情况不好说，但从目前的限价趋势来看，便宜盘，性价比盘，肯定是越来越少。
3、考虑投资，我在你前一个提问中，也回答到了，还是考虑一些长沙热门区域，最关键的是一些倒挂盘，性价比盘。
现在性价比高的盘比较多，就是可能到你们资格到了，房子可能卖了。
4、你这个二楼房源，主要是看下采光问题大不大，然后工抵房，是否有啥其他条件之类的。
长沙价值高的楼盘，详见内部分享！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
请大家关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并赠送价值10000元的内部资料。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部资料：
《一二线城市买什么房子才能赚大钱》
《0首付+0月贷 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》
《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》
《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》
《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》
《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》
《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》
《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》
《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》
《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》
《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
《破限购代持方法+如何完美规避风险》
《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》
星叔房谈2020-07-07 07:58:00
