我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：昨天星叔说我那个方案可行性还是挺高的，不过今天还有一些疑问想请教下。我父母那套房产挂牌已经有一年多了，但是由于价格方面一直未能和买家谈拢，太低的话父母也不太舍得卖，所以一直未能脱手。之前有另一个房产课堂建议是说一套也不要卖，把两套房子全部抵押贷款。贷个4-500左右，再新增一套房产，然后提前预留5年的月供，这个操作星叔不知道是怎么看的。我个人觉得计算起来有点复杂啊，里面涉及到两笔贷款要还。另外公积金是不是也不能用了，贷出的钱还能付首付吗？同时购入多少价格的房产比较安全，怕杠杆拉得太高，那个老师的意思是负债率不超过50就比较安全，平均5年翻一倍，不过这个操作如果8-9年才的话是不是基本也就不赚钱了，毕竟现在大环境跟以前还是不一样了。还是用个方案比较好呢。还有如果个方案商贷是否需要贷足比较划算，多谢星叔！
回答：其实你说的这个方案属于激进型的，风险偏大。
因为昨天提问，我看你家庭年收入14万左右，所以我就没有推荐dy贷款这种打法，原因就是采用2套dy贷款400-500，杠杆会拉的很高，每月还贷数额不小，特别是你的收入很难支撑，哪怕留有一定的月供，压力依旧不小，一旦断供风险很大。
还有一个原因就是你2套都是老破旧，一方面长持价值不大 不如直接出手置换，另一方面老破旧操作dy贷款一般不好申请，而且哪怕能申请到的，贷款年限很短，无疑加重每月还贷压力。
所以我还是建议你坚持昨天那个方案一，属于稳健型的，出手一套老破旧，然后再买入置换，投资杠杆还是要看自己的还款能力，毕竟当下不是牛市，杠杆不宜拉太高，投资更应该走稳一点！
提问：星叔，你好。我属于房产小白，什么都不懂。
有几个问题想问：
1、我现在在绍兴市袍江有一套婚前房产，无贷款。现在想在绍兴市再投资一套，不知道是不是属于第二套房，首付可以办到多少？
2、现在手里有60万。老公的公积金可以用贷款40万。在绍兴投资可行吗？
3、是买新楼盘好还是二手毛坯房好，现在新楼盘都是装修交付，买下我希望可以以租还贷就没有那么大的压力，可是装修好的房子出租以后是不是就不好卖了？
4、再一个我们每月收入差不多12000元，所以还贷不想有太大压力。不知道该怎么操作。
回答：1.在绍兴申请贷款买过一套住房，且贷款已还清，再次申请贷款购买住房算二套房。
二套首付比例原则上4成，但是做到3成的也有。
2.绍兴城市能级偏低，投资来看不会太大，但长期看跑赢通胀问题不大，保值增值效果还是有，比较适合本土作战。
投资相比柯桥更看好，未来会吸引杭州的部分外溢需求，是绍兴融入杭州的桥头堡，可以重点关注柯桥地铁沿线的楼盘。
3.投资我更倾向于买二手次新房，避免新房2年空置期，二手即买即租，以租养贷，也可以减轻一部分还贷压力。
提问：星叔。新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？
回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。
提问：星叔好，以你的经验来看，一般买房什么时候才是抄底节点?
回答：从楼市大周期来看，的抄底节点，永远是调整之后的复苏窗口。
一般来说，有这么几个判断指标：
1、房价处在一个周期的相对低点
2、楼市交易冰封有房的人想着卖房，持币的人只想观望，菜市场大妈都劝你不要买房。
3、媒体口风转向。包括很多的吹风但并没实施，又被"辟谣"的。
4、信贷松动。降息降准，首付成数降低，银行放款速度变快，可以提供更多利率折扣优惠。
5、房票限制放松。包括限购、限贷等松绑，或者变相松绑。
6、推盘节奏加大。从购房者的角度看，楼盘选择面更广，议价空间更大。
但是，现在抄底时机已过，到了这个时候，如果是真的有刚需置业的需求，可以去买房了，不要赌未来想要去抄底，更不要去赌房价的周期，你根本就输不起。
不要觉得楼市好像正在回暖错过了抄底时机，其实没有多少人能真正踩准节奏。
提问：星叔你好，坐标青岛，目前在市北有一套76平房，无贷款，小区位置不错交通便利06年房，但是小区内属于拆迁安置房，环境户型都很差，本来想把这套卖了，250万在市区置换一套更好学区的改善型房子，但是发现根本买不到。有好的区域吗
回答：预算有限情况下，可以买，黄岛长期投资来说我还是看好的。
在市南市北崂山李沧房价不断上涨的情况下，黄岛也是一个不错的选择。由于海底隧道的贯通，黄岛到市南缩短到了一个。黄岛也是近年来房价上涨最快的区。
青岛买房价值高的楼盘，详见内部分享！
提问：新人，星叔我是在江苏张家港，请问下我现在二环内东环路一套房子172平，市值340万，父母在城西一套房子174平，市值340万，一套老城区145平，市值190万，近郊一套别墅价值450万，都没有贷款，我如何把房产重新配置达到舒适居住和投资的目标，如果把近郊别墅换到市区，相同的价格和资源，换新的联排还是换十几年老的独栋
回答：1.如果考虑自住舒适，可以出手近郊别墅置换到市区，但是不建议买太老，后期转手困难，可以考虑联排新房。
2.你有一定资产底子，但不要错配资源，一来充分挖掘家庭的资产潜力，二来调整一些之前房产资产，本质上让资源价值化。
房产配置要不断优化，房价未来的两极分化是必然的，地区之间会两极分化，城市内部也会出现两极分化，优化持有的房产确实有必要。
从投资保值的意义上，张家港三线城市也不是不能涨，而是跟随上涨，一二线如果房价大涨，三线城市也会有波动。
但这种价值波动来自于“比价原理”而不是实际价值，特别是以后收到产业、人口的影响，三线城市的房产价值自然会打个问号。
总体上，三线城市买房，有可能是涨1年、歇4年，资金效率不高，还得把握好时间节点才能享受到。这与一二线中心城市的房产和安全性不可同日而语。
所以投资来说，我建议你重仓不适宜全部放在张家港，毕竟城市能级有限，决定了以后的空间。
张家港保留2套好的自住就可以，其余不住可以出手，然后向高能级城市打。一线城市推荐上海和深圳，二线城市推荐南京和杭州，优先买一线，买完有多余资金可以继续买二线，采用组合打法，提升资产包的整体质量，未来价值化。
提问：92年台州人，女生，自己创业现手头250w现金，月入5w左右，暂时因生意定居温岭租房，未来想去杭州或者苏州。想要入手一套房子，目前看中椒江高铁新区御庭壹号143平310万二手房，觉得整个椒江片区火热，价格挺高，从投资也考虑自住考虑，想问下星叔台州椒江片区是否适合买入。相比较而言，买杭州合适还是椒江合适，如果是杭州，我这种有限的资金条件下有没有推荐的楼盘。谢谢
回答：我建议你优先考虑买杭州，杭州机会要比苏州、台州大一些。
一是因为杭州是浙江省会，能级高；
二是从周期上来看，苏州在2018年、2019 年已经涨过一波了，下一轮周期大概率表现不会很猛，而杭州蓄力时间更长一些。
最近杭州的人口表现也很强，所以推荐你优先考虑杭州。
另外你的首付预算和月贷能力都很充足啊，上车完全没有问题，子弹250我建议你可以布局2套，把杠杆用足，一套大的自住，一套小的投资。
杭州投资潜力大的板块详见内部分享！
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-07-09 07:31:00
