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提问：星叔，安徽籍人，现在漂在北京。北京房价过高，定居很难，我想要不要在合肥买一套房子先放着？将来有可能回去发展。请您介绍一下合肥房市的现状，以及未来几年您估计会怎么样？
回答：合肥是安徽省的省会城市，在做大做强省会的大背景下，是安徽省内单核城市。
近几年，合肥的地位迅速提升：在高铁时代被列入铁路枢纽，国家科学中心城市之一（另两个分别为北京、上海），战略长三角城市群与苏州杭州南京并列的副中心城市。
近几年合肥的经济发展迅速，GDP总量名次连续多年提升。
也就是说，合肥发展快速，良好，是一个有吸引力的城市。
安徽是人口大省，随着合肥的快速发展，合肥的人口持续净流入，近年年均10万左右的人口净流入，房价有较大的需求支撑。
合肥的房价经过了一轮大涨，近几年在持续的调整夯实。
合肥目前的房价水平，与同级别的二线城市相比，处在一个正常的水平，也就是说没有很多泡沫，也没有低估。
综合以上因素，我认为合肥的房市整体处在一个合理健康的水平，在调控下，未来会相对平稳的发展，房价整体会处在与GDP发展水平相适应的合理的上涨区间。
合肥投资价值的板块及楼盘，详见内部分享！
提问：你好临沂还适合投资吗？资金比较少，考虑在临沂买房投资！
回答：资金不多没有其他更好渠道的话，临沂适合。
股市、基金、期货、理财等投资，风险与成正比，风险大，高。房地产相对来说，风险不大，还可观。
不与三大城市群相比，在山东省内来说，临沂的楼市投资价值应该是仅次于济青两大核心城市的，比烟台投资前景还要好。
城市辐射范围区域内收入差距越大，楼市价值就越大。因为差距大，收入高的区域对低的区域虹吸效应就大，就会引起大量人口流入，房地产需求就会加大。
三大城市群吸引人口，其它几个城市群吸引区域人口。
山东各地市差距小，济南与其它省会比就弱一些。
青岛优越的自然条件与居住环境可以吸引其它地方人口，但经济与一线及强二线城市比又差一些。
所以济青在范围看没有太大优势。
临沂本身人口就过千万，相对临沂市区来说，所辖各县市经济又弱，加上民营经济还不错，所以，成为山东第三好的楼市。
提问：星叔，未婚首次置业，2房无压力，3房压力大，怎么选？
回答：毫无悬念，买3房。
1、现在虽然压力大，但是人口少，开支少，有的甚至父母可以帮一帮；如果以后结婚，生娃，营养费，教育费，保险费等等，压力会更大。
2、随着货币贬值，月供只会越来越少，收入却越来越高。15年前，月供1000，工资1500有压力；现在月供还是1000，工资8000还有压力吗？
3、换房成本高，耗费精力大。很多人只考虑眼前，觉得手里钱不多，就买了2房，结果住了不到5,6年，房子小了，不够住了。老人来了，挤着住，影响舒适度。
4、从角度来看，小三房功能分区齐全，价值更高。后期出售也会更容易，同一个小区3房的单价会更高一些。
5、近几年因为二胎政策开放，紧凑3房也在逐渐变成主流户型。所以，踮起脚尖，尽量买个三房吧。
提问：你好：现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？
回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金相对较高。
的确如此，一线城市住宅的租金不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。
但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。
更关键的是，买房要的是房价上涨的，而不是漫长的，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。
所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。
要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可以考虑简装出租。
提问：星叔，以石家庄南二环为例，二手房2017年到现在价格跌了30%，为什么新房价格就不见降呢？
回答：这个问题之前都多次强调过，不光适用石家庄，很多三四线都这样。
简单的说，二手房是市场决定，买卖双方是房东和购买者决定的。
二手房的房价才代表真正市场，买房投资，就是一个不断接盘游戏。
新房的价格是开发商决定，不会轻易降价。
降价对于他们来说很危险。
石家庄刚需买房价值高的楼盘，详见内部分享！
提问：星叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？
回答：其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。
并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。
所以有很多人置换时就会遇到这类问题：
摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；
市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。
牛市沉淀脂肪；
淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。
淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。
如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。
主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。
远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！
看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。
房子是流动的货币！
真正好的房产价值满足三个方面：
1、增值（资源价值慢慢通过房价兑现）；
2、房产抵押出来的资金；
3、流动性
很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-07-10 07:14:00
