我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，你好：09年购入一套商品房，当时贷款30万，利率4.15%，还10年，现在还有20左右。近期加购第二套改善房，290左右的房款，公积金里有30，不能组合贷的话，提完公积金办商贷。是将套剩余的20万还清，第二套贷6-7成办理首贷好；还是套不还，第二套贷5-6成算二套房贷好？
回答：一个大原则是，能够找银行多贷款点钱，就多贷点，而且还是低利率的情况下作为。
从成本上看，你套房，其实前面还的差不多以利息为主，提前还款意义不大。
不过你第二套房的总价比较高，首贷是30%-35%首付（因为你还是两套房，所以有的银行首付会提高一些），二套房的房贷是50%的首付，两者相差30万-40万。
长远考虑，能够找银行多借点，那就把之前的20万还掉，这样手头的款项会多点，上浮的利率会低一点。当然，如果你本身预算充足，从短期成本的角度考虑，可以不还20万，第二套首付多一点。
还有，你看能不能组合贷，建议找公积金中心再咨询看看，能够用公积金，就算把前面的20万还掉的情况下，毕竟公积金利率。
提问：老师好，看您说三四线楼市进入寒冬，我怎么感觉洛阳是个例外，完全看不懂，连续上涨，许多新盘刚开盘都是一扫而空，老师是怎么看洛阳的？
洛阳恒大绿洲一万出头的二手房现在可以买吗？这价钱是不是站岗了？
回答：一万出头的价格差不多，新盘很多城市这样，呈现热销状态。
当地市场预期、开发商定价决定。
但这不是真正的市场情况，可以参考二手房，看二手房交易是否活跃。
买房投资最重要的是有人来接盘。
不然意义不大，一万次新房，不算高位站岗。
刚需自住可以选择购买。
提问：星叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。
回答：1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。
2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的。
3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。
4.一线城市房价在还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受的了就可以。
广州买房价值高的板块及楼盘，详见知识星球内部分析！
给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；
房价趋势上涨时，先买房，再卖房；
多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；
没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。
没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买！
提问：星叔，能否谈谈连云港这个城市，谢谢
回答：连云港的地理位置不错，的沿海开发城市之一，其余的12个全部都发展起来了，就还差连云港了。
江苏的发展挺不均匀，靠南的城市发展的都不错，比如南京无锡和苏州，靠北的城市就一般了比如连云港。
不说别的，就说和连云港接壤的徐州。
连云港和徐州曾经一起划分给山东，后来又因为一些原因被划回来了，当初这
两座城市的经济水平都差不多，但现在的徐州经济水平真的远超连云港。
说到底还是不重视，重农轻工，部分连云港人自己随遇而安。
连云港的人才真的严重流失。
提问：你好，请问，投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？
回答：低楼层主要是通风采光的问题。
首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。
还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。
一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，7、8、9、10投资的话还行。
事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。
作为投资，七八九十这样的楼层，性价比还是很高的。
在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。
能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。
确实有些客户就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。
投资性买房呢，房产的流动性很重要。
投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。
所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。
尤其是有些开发商比较笨，他在楼层楼栋房号的定价上是有漏洞的，有生活经验的聪明的购房者能占到一定的便宜。
有些三楼户型会带大平台。
就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问：星叔，本人27岁，感觉每天上班累死累活还赚不到钱，整天浑浑噩噩按部就班，感觉现在的工作也没有提升的空间，现在有个比较好的机会，要不要辞职创业挑战一下自己？
回答：你现在还年轻，如果机会合适可以一试
打工，遇到天花板是很快的。
这个时候你想做一件事情，涉及太多的东西，上级下级周边，你也很累，但是几乎没有什么效果。
比如你做一件事情，可能犯了一点毫无影响的小错，就被人揪住不放，不止影响你，还影响一堆人，你不得不顾及这些破事。
时间长了，你的能力也止步不前了，潜能也得不到激发。
比如说你战斗力是6，开始干一些战斗力只需要2的，成长很快，到做战斗力为5事情的时候，你就因为其它因素升不上去了，因为坑位就这么多啊。
这个时候，你也很辛苦，但是都是无意义的重复，战斗力可能会慢慢回落到5，长期稳定的保持战五渣的状态。
人的精神状态在这个情况下是很差的，战斗力不可能太强。
哪个大企业招人的时候，不是招的当年最的毕业生？
怎么后来，大部分人都很平庸呢？
就是这个原因。
当老板，虽然也累，也会犯错，但是你明白只要不是致命错误，就没关系。
原来你战斗力为6，可以一直挑战。
人在挑战中，精神状态是不一样的，可能带来战斗力是7的效果，慢慢就成长起来了。
一个人的精神状态，极大的影响战斗力。
你要每天挣100万，我看你拼不拼命？
不需要任何自律，你都会拼了！
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星叔房谈2020-07-11 09:19:00
