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提问：星叔，内部资料和您的回答都收到了，效率太高啦。我再追问一个问题：坐标沈阳，纯投资的话，沈抚新城和沈北的房子，哪儿个更快，更高？具体的板块劳烦您指点指点。万分感谢！
回答：沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。
沈抚这个地方，属于三不靠区域，抚顺人喜欢东洲，沈抚离沈阳也有20公里的断裂带，只有寥寥的贫穷的当地原土著民。万科，恒大中南啥的都不便宜，已经7000-8000。而且沈抚新城大平原无限土地供给，并不是太看好这个区域，沈抚不看好，与主城没有任何接驳的区域，未来很可能很有发展但是很可能没有楼市。
更推荐沈阳沈北板块，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。具体楼盘推荐可以关注内部分享。
提问：星叔好，本人坐标深圳，现在想买套房，打算在惠州买，对惠州不熟，不知道哪个地方好点，不知道有什么推荐。需求是教育资源好点，可以保值
回答：惠州不看好，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。
环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，其实惠州不限购也是对的，既然想要打造城市群的发展，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。
因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少，只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。
而且惠州接着是坪山，坪山本身就是深圳比较弱的区。而且深圳发展重心已经很确定了，就是向西，买惠州不如买东莞。如果一定选惠州，选惠阳。
提问：星叔，今天深圳楼市调控新政，看起来还是挺严的。接下来会不会跌，短期应该不会再涨了吧，或者阴跌之后横盘？对哪些人影响更大？
回答：这次突袭确实让不少观望人士措手不及，很多人感叹，“一下子就失去了购房资格，打乱了置业计划。”
深圳楼市新政的内容主要有3点：
1. 限购严格：新落户深圳3年社保才能买房，限制“结离婚”买房，离婚3年内套数按婚前计算；
2. 限贷严格：无房有贷款记录，再买首付50%/60%，有房一套，再买首付70%/80%，且公积金认贷；
3.税收严格：豪宅税标准750万，满五才免增值税。
这次限购影响确实很大，意味着深圳楼市将进入一个全新的平台期。
从微观层面讲，此次调控影响的不仅仅是需求端，对于已经买了房的影响也很大。
深户三年＋三年社保（个税），这已经相当于将深圳的限购政策从大城市最松的行列直接提升至了最严格的行列。
这条影响。不仅外来投资客被挡在了门外，就连已经在深圳落户和工作了一两年的年轻人，和那些经常换工作不太注重社保缴纳的年轻人也被挡在了门外。
鉴于今年的本轮行情已经涨完了，需求端又被卡住了，未来几年深圳的房价将进入平台期，对比京沪，有很大的概率慢慢阴跌。
这不仅对想在深圳买房的人有影响，对于已经在深圳买房的人，尤其是高杠杆买房的人，影响也很大，因为他们的持有成本的转嫁难度更高。
对于投资层面的影响是——由于居民主要的合法投资渠道实际上只有楼市和股市两个，在低利率背景下，居民财富保值的需求不会降低，那么对于楼市的投资，资金会流向限购更宽松甚至不限购的城市。
提问：星叔，首付四十万，投资来看，是常州好一些，还是徐州高新区的《千禧城》《奥园玖珑天镜》好一些？这两个城市发展怎么样？徐州那两个小区潜力对比如何？
回答：投资优先考虑买常州，学区对常州的价格影响很大，倾向天宁 钟楼淘笋。
徐州市作为强三线城市，相比2016年的6000-7000一平的房价，现在均价已经，市中区更是2-3万，这个价格完全可以在南京买房了。
徐州房价为啥那么高呢？目前徐州房价收入比接近14，也就是说，一个家庭不吃不喝需要14年才能在徐州买得起一套房子，这个比例已经很高了，大家的杠杆也已经到了点。
徐州已经补涨过一轮，在江苏所有大城市中算是最后一波涨的。目前房价已经停滞，成交量明显下降，二手房议价空间大。考虑投资徐州不建议买。
提问：星叔好，我在苏州，预算300内，首付准备了100，后续在园区发展。目前看了甪直和浒关板块，请问星叔，这两个板块哪个更有前景？
回答：浒关的优势在于交通和配套都比较完善，甚至可以说是小发达，这里有轨交3号线、有轨电车2号线，有中环，还有高铁站，还有永旺和宜家，以及大润发。
从满足日常生活和出行需要来看，在全苏州也算是中等偏上的水平了。
但是，随着浒关房价的快速上涨，这个板块的劣势也逐渐明显起来。
浒关的现状是，前期经历了一波较快的涨幅，目前价位已经进入到苏州竞争最为激烈的“魔鬼区间”，短时间内供应量极大。再加上板块自身条件所限，短期内价格继续上涨缺乏支撑且空间有限。投资性的需求可以暂缓了。
甪直本身就是个有两千多年历史的江南古镇，从世纪之交至今二十年，也都是以历史文化古镇为发展方向，甪直的商业，以甪直古镇为中心，向外辐射出一小片商业中心，这类商业虽说规模上来说不算特别大，但也是商业聚集体，基本的日常生活是可以保障的。
交通的话，上了甪直枢纽，就能上沪常高速和常嘉高速，这一点来说还是比较方便的。
目前甪直差不多230w左右可以上车，甪直板块的潜力还是不错的，西邻园区，东接昆山，未来也有6号线的规划，总体来说，甪直的空间还是有的。
苏州各板块分析及楼盘推荐详见内部分享！
提问：星叔又打扰一下，这几天比较纠结，是买联排还是叠墅，家里意见不统一，麻烦你帮我分析分析，基本马上就定了！主要是自己住，未以后养老买的房子，目前考虑2套房子:一金科东方大院256联排别墅，350万，可以改6间房，送2个车位，有天有地，环境可以选的位置二线可以看到一点湖，独门独院，劣势学校一般，周边配套一般，二手毛胚增值空间有限！二梅西湖森林之光下叠，建筑147平，加上赠送300平，房间4，地下室可改1间，价格340左右，靠山，学位交通都好，未来增值空间大，劣势不是独门独院，没有天，私密性不是那么好，空间改造没联排大！现在这2套中纠结，一方面考虑一步到位，也要考虑增值空间，空间利用，麻烦星叔帮忙分析一下！
回答:与高层住宅相对，低密度住宅主要有别墅、叠墅、联排（双联排、三联排、多联排）
其中别墅的稀缺性，其次是双联排，至于叠墅、多联排甚至洋房，往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器，实际体验并没有比高层平层好到哪里去。
别墅和叠墅增值潜力都不如大平层，自住舒适而且还要增值很难平衡，下叠主要的一个缺点就是私密性受到上层住户影响，买叠墅不如买大平层，建议买联排吧，作为将来养老房自住体验感更好。
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星叔房谈2020-07-16 07:47:00
