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房价再度上涨概率有多大?

星叔房谈 2020-03-23 07:00:00

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我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:星叔,你好!坐标花桥,纯投资,日后四五年后自住也有可能。请问:该如何选择:一、廊桥嘉苑,位于廊桥路与商务大道交叉口。高层,均价22000;二、朗绿花园,位于花溪路光明路路口,均价23000;我目前看到的就这些,烦请您再推荐一下其他的楼盘;二、什么时间节点买比较好?三、花桥的价位是否太高而且目前楼市低迷,房价上涨的概率有多大?恳请您指点迷津,急等,非常感谢!

回答:花桥未来应该有人才方式放开。

不会有单边行情,花桥就是上海的远郊板块估值,上海不涨,花桥不涨。

其实现在花桥解决购房资格问题也是很容易的,所以影响花桥涨价的不是购房资格,是上海的上涨动力,

上海可能明年有一个小行情,你可以等上海涨了半年后再买。

选筹思路只买地铁沿线,因为花桥价值就在于上海价值外溢,所以地铁通勤很重要。

过去十年里,全国平均房价都有很大的涨幅,十年上涨二倍是常态,有些城市甚至达到四倍,比如厦门。

我们的市场化之路才刚刚起步,虽然取得了很大的成绩,但是还不够成熟,所以很多时候需要调节,

楼市上涨还是下跌很大程度上要那双无形的手。

所以短期三年内来看房价不会上涨,一方面是zc要求,另一方面是市场的正常调节机制,

因为16,17年的暴涨需要时间来消化,就像股票,

如果短时间内涨幅很大,后期一段时间是要横盘整理,然后再开始下一波攻击。

那有人说,房市会在3年后开始下一波攻击么?回答是肯定的,

但是不要期望值过高,以前的暴涨模式不会再有了,不要想着一两年翻翻了,想要暴富的就算了,

提问:“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓”不碰。买入“市区边缘、二手、国营开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅”房产。 

1.上面这个观点你怎么看?之前买房投资适用?现在以及之后不适用?

2、现在手上有大笔资金,怕贬值,又没其他投资途径,在进行三套,四套房产投资可行么?父母和岳父岳母还有房票可用。

回答:你提的这个观点,我不太认可。

大致说来,远郊不碰是对的,纯住宅目前是不动产投资风险最小的产品种类也不差。其它几条都要么模棱两可,要么说反了。

投资,自住考虑的因素是不同的。

1、地段上,越是核心地段价值越大。所以远郊价值不如近郊,近郊不如中心。尤其是有城市自然景观以及高端商业商务配套的已经成熟的中心。

2、品牌上,能称得上品牌开发商的,都是有鲜明烙印的。有的烙印好,值得投。有的不好,就不值得投。不能说品牌开发商不碰,国营开发商就有价值。这个参考它们以前开发的楼盘就可以看出来。其实最终还是归结到产品上,产品到位就好。有的大品牌开发商虽然名气大,年销售额高,但产品确实一般。但也有的品牌开发商产品还是不错的,也不断获得市场的认可,升值很大。

3、至于价格与户型大小。90-120平投资价值更大,价格不是看现在的价格,而是看以后的价格。这是与自住最大的不同。投资主要考虑2点:价格涨上去;有人接盘。缺少一个条件都不成立。

价格涨上去好判断,但与买时的初始价格无关,不是你买了低价就一定能涨,买了高价就不涨。很多时候恰恰相反,价格高的说明确实各项条件都很好,所以涨的也高。我们身边有很多这样的楼盘。有人接盘这点,就要好好考量一番了。现在买了房子投资,未来几年后出手卖给谁?未来的市场将越来越以改善为主,换句话说,就是卖给现在的刚需购房者。你买了一个小户型,他们将来改善还要你的小户型吗?所以,现在投资住宅,要考虑未来改善性客户需要什么楼盘,肯定是面积中大,环境不错,配套不错的。这样的房产会是现在的低单价亲民盘吗?如果是这种的未来升值很大,那就是撞大运了。

4、酒店式公寓在目前市场下确实大多数投资回报率很低,但大城市的核心商务区有的回报还是相当不错的。

5、精装大多数回报率确实低于毛坯。

6、至于一手二手,我倒认为还是一手的更有价值。

7、有大笔资金,又没有更好投资渠道,虽说三套四套,五套六套十套八套都没问题。只要不过度利用杠杆就行,能承受得了,就没问题。

提问:星叔,我问个卖房相关问题,就是如何快速卖出房子,而且出手的房子不会卖亏?

回答:详见内部分享《卖房如何快速卖出还价格不低》《装修秘籍——如何花5万装出20万的效果?》

提问:你好星叔  在沈阳铁西开发区 三环外边(紧挨三环) 地铁上盖有一套住宅,今年十月底下房,价值100万,另外,在于洪新城有一套60平价值60万的房子未满两年,我现在想平行置换,把开发区的房子卖了,在于洪新城买一套90平100万左右的房子,然后把于洪新城60平房子卖了,在沈北道义或者苏家屯新南站附近买一套60至80万的房子,这样置换有价值吗?纯投资这样操作能否更有潜力,还是先保留这两套房子,等满两年或者满五年后再置换

回答:我觉得现在是可以把不太好的旧房子卖掉,置换成更好的新房的。当下市场慢慢转淡,可以采用资产跃迁的打法。你卖一买一之后,房价不会立刻大涨,但是高能级资产在静淡市里表现会更稳,等到未来二三年后有新行情来的时候,这些资产也会涨得更快。

提问:星叔好。徐汇滨江龙腾大道沿线的百汇园您觉得怎么样?新开盘9万上下您觉得性价比怎么样?

回答:便宜的都是大户型、低楼层,诸如90多平1房、120-140多平2房、168平3房,而且户型比较差,厅朝北的居多。但是这个价格开出来实在是不能算贵。不嫌户型太大、纯自住角度的买家,我觉得可以考虑。但真的别觉得比二手房是占了多少便宜。没觉得这个价格有倒挂。详见内部资料《如何淘笋?低于市场价50万的那些笋盘》

提问:base厦门 刚需婚房 近期厦门房价有松动

1.婚房考虑岛内400-600w的房子

2.首付130-250w之内

目前对比枋湖小三房(新景龙郡 东海山庄) 480-550w或者咬咬牙观音山附近的水晶国际鑫塔水尚

上班地点离观音山较近 父母在江头附近枋湖较近

纠结第一套房是选择哪个地段

有考虑第一套若买小第二套在深圳龙岗龙华一手房300-400w 但需要迁户口

回答:厦门是我关注的城市。

厦门是一个比较特别的二线城市。它的人口不多,只有400多万,除了商贸和轻工电子外,也没有什么特别厉害的高薪产业,主要靠旅游资源和比较好的居住环境来吸引闽南的客户。

按照道理这个城市应该涨不快的。

但是厦门是过去十几年来表现最好的二线城市之一。

厦门的房价已经接近深圳了,单价算是比较高的,今年厦门房价也跌了不少。

但我觉得厦门房价还会创新高的,因为厦门的基本面没有变,就是极其有节制的供地。

就算在地价暴涨的现在,厦门的供地依然很有节奏,不会乱卖地。

只要这个因素在,厦门的房价就没有大问题

虽然厦门房价会涨,会有新高,但不过我不太看好厦门的房价涨幅能超过其他低价的二线城市,

比如长沙、成都之类的,因为厦门房价基数太高了,

而城市能级没那么高,未来就是全国大盘涨幅。

我建议你刚需婚房,考虑工作生活半径圈子,垫垫脚买观音山附近更好。

提问:你好,坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房,现在都在出租中,但是感觉租金的收益太低了,60平的一室一厅租金才2800一个月,银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金,请问有必要出手吗?这个钱去嘉定买新房靠谱吗?

回答:没必要。房子最大的财富增值在于房价会涨,上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右,远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会翻倍,增值部分会很好弥补你的收益。 买新房可以,但置换的成本很高,如果是自住是值得的,但如果是投资没必要。当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。

提问:刚需上车流派,大部分选择符合以下条件的房子建仓:

1.住宅2.90-110平三房3.地铁或交通干道沿线4.城郊结合部5.新盘或者次新盘投资按照这类型的房产建仓,带来的确定性收益就会更高!星叔,以上条件在小县城实用嘛?

回答:这个适合一线城市和强二线城市,小县城投资房子没未来,房子核心是城市产业支柱和人口净流入。第一套房买在哪里,很重要。很多人自己小有积蓄的时候,想早点上车,就回老家买了一套。于是,名下有了贷款记录。再过几年,自己资金实力上来后,又有了新打算,想在自己工作的城市买房。

这时才发现,被限购死死卡住,属于二套贷了。要多付几十、几百万的首付。出售老家的房产,也可以充当一部分首付,但一是交易流程比较长;二是涨幅未必跟得上大城市速度。大多数人可能都是懵懵懂懂,觉得自己收入在老家是不错,又想早点占个坑儿。就莫名其妙上车了。结果,等到能在工作所在地、长期生活城市买的时候,却发现万般艰难。

具体详见内部分享《人生第一套房一定要赚钱》

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很多人给我留言提问,星叔精力有限,无法一一解答。

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