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提问：星叔，你好！坐标花桥，纯投资，日后四五年后自住也有可能。请问：该如何选择：一、廊桥嘉苑，位于廊桥路与商务大道交叉口。高层，均价22000；二、朗绿花园，位于花溪路光明路路口，均价23000；我目前看到的就这些，烦请您再推荐一下其他的楼盘；二、什么时间节点买比较好？三、花桥的价位是否太高而且目前楼市低迷，房价上涨的概率有多大？恳请您指点迷津，急等，非常感谢！
回答：花桥未来应该有人才方式放开。
不会有单边行情，花桥就是上海的远郊板块估值，上海不涨，花桥不涨。
其实现在花桥解决购房资格问题也是很容易的，所以影响花桥涨价的不是购房资格，是上海的上涨动力，
上海可能明年有一个小行情，你可以等上海涨了半年后再买。
选筹思路只买地铁沿线，因为花桥价值就在于上海价值外溢，所以地铁通勤很重要。
过去十年里，平均房价都有很大的涨幅，十年上涨二倍是常态，有些城市甚至达到四倍，比如厦门。
我们的市场化之路才刚刚起步，虽然取得了很大的成绩，但是还不够成熟，所以很多时候需要调节，
楼市上涨还是下跌很大程度上要那双无形的手。
所以短期三年内来看房价不会上涨，一方面是zc要求，另一方面是市场的正常调节机制，
因为16，17年的暴涨需要时间来消化，就像股票，
如果短时间内涨幅很大，后期一段时间是要横盘整理，然后再开始下一波攻击。
那有人说，房市会在3年后开始下一波攻击么？回答是肯定的，
但是不要期望值过高，以前的暴涨模式不会再有了，不要想着一两年翻翻了，想要暴富的就算了，
提问：“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓”不碰。买入“市区边缘、二手、国营开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅”房产。
1.上面这个观点你怎么看？之前买房投资适用？现在以及之后不适用？
2、现在手上有大笔资金，怕贬值，又没其他投资途径，在进行三套，四套房产投资可行么？父母和岳父岳母还有房票可用。
回答：你提的这个观点，我不太认可。
大致说来，远郊不碰是对的，纯住宅目前是不动产投资风险的产品种类也不差。其它几条都要么模棱两可，要么说反了。
投资，自住考虑的因素是不同的。
1、地段上，越是核心地段价值越大。所以远郊价值不如近郊，近郊不如中心。尤其是有城市自然景观以及高端商业商务配套的已经成熟的中心。
2、品牌上，能称得上品牌开发商的，都是有鲜明烙印的。有的烙印好，值得投。有的不好，就不值得投。不能说品牌开发商不碰，国营开发商就有价值。这个参考它们以前开发的楼盘就可以看出来。其实最终还是归结到产品上，产品到位就好。有的大品牌开发商虽然名气大，年销售额高，但产品确实一般。但也有的品牌开发商产品还是不错的，也不断获得市场的认可，很大。
3、至于价格与户型大小。90-120平投资价值更大，价格不是看现在的价格，而是看以后的价格。这是与自住的不同。投资主要考虑2点：价格涨上去；有人接盘。缺少一个条件都不成立。
价格涨上去好判断，但与买时的初始价格无关，不是你买了低价就一定能涨，买了高价就不涨。很多时候恰恰相反，价格高的说明确实各项条件都很好，所以涨的也高。我们身边有很多这样的楼盘。有人接盘这点，就要好好考量一番了。现在买了房子投资，未来几年后出手卖给谁？未来的市场将越来越以改善为主，换句话说，就是卖给现在的刚需购房者。你买了一个小户型，他们将来改善还要你的小户型吗？所以，现在投资住宅，要考虑未来改善性客户需要什么楼盘，肯定是面积中大，环境不错，配套不错的。这样的房产会是现在的低单价亲民盘吗？如果是这种的未来很大，那就是撞大运了。
4、酒店式公寓在目前市场下确实大多数投资很低，但大城市的核心商务区有的回报还是相当不错的。
5、精装大多数确实低于毛坯。
6、至于一手二手，我倒认为还是一手的更有价值。
7、有大笔资金，又没有更好投资渠道，虽说三套四套，五套六套十套八套都没问题。只要不过度利用杠杆就行，能承受得了，就没问题。
提问：星叔，我问个卖房相关问题，就是如何快速卖出房子，而且出手的房子不会卖亏？
回答：详见内部分享《卖房如何快速卖出还价格不低》《装修秘籍——如何花5万装出20万的效果？》
提问：你好星叔 在沈阳铁西开发区 三环外边（紧挨三环） 地铁上盖有一套住宅，今年十月底下房，价值100万，另外，在于洪新城有一套60平价值60万的房子未满两年，我现在想平行置换，把开发区的房子卖了，在于洪新城买一套90平100万左右的房子，然后把于洪新城60平房子卖了，在沈北道义或者苏家屯新南站附近买一套60至80万的房子，这样置换有价值吗？纯投资这样操作能否更有潜力，还是先保留这两套房子，等满两年或者满五年后再置换
回答：我觉得现在是可以把不太好的旧房子卖掉，置换成更好的新房的。当下市场慢慢转淡，可以采用资产跃迁的打法。你卖一买一之后，房价不会立刻大涨，但是高能级资产在静淡市里表现会更稳，等到未来二三年后有新行情来的时候，这些资产也会涨得更快。
提问：星叔好。徐汇滨江龙腾大道沿线的百汇园您觉得怎么样？新开盘9万上下您觉得性价比怎么样？
回答：便宜的都是大户型、低楼层，诸如90多平1房、120-140多平2房、168平3房，而且户型比较差，厅朝北的居多。但是这个价格开出来实在是不能算贵。不嫌户型太大、纯自住角度的买家，我觉得可以考虑。但真的别觉得比二手房是占了多少便宜。没觉得这个价格有倒挂。详见内部资料《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
提问：base厦门 刚需婚房 近期厦门房价有松动
1.婚房考虑岛内400-600w的房子
2.首付130-250w之内
目前对比枋湖小三房（新景龙郡 东海山庄） 480-550w或者咬咬牙观音山附近的水晶国际鑫塔水尚
上班地点离观音山较近 父母在江头附近枋湖较近
纠结套房是选择哪个地段
有考虑套若买小第二套在深圳龙岗龙华一手房300-400w 但需要迁户口
回答:厦门是我关注的城市。
厦门是一个比较特别的二线城市。它的人口不多，只有400多万，除了商贸和轻工电子外，也没有什么特别厉害的高薪产业，主要靠旅游资源和比较好的居住环境来吸引闽南的客户。
按照道理这个城市应该涨不快的。
但是厦门是过去十几年来表现的二线城市之一。
厦门的房价已经接近深圳了，单价算是比较高的，今年厦门房价也跌了不少。
但我觉得厦门房价还会创新高的，因为厦门的基本面没有变，就是极其有节制的供地。
就算在地价暴涨的现在，厦门的供地依然很有节奏，不会乱卖地。
只要这个因素在，厦门的房价就没有大问题
虽然厦门房价会涨，会有新高，但不过我不太看好厦门的房价涨幅能超过其他低价的二线城市，
比如长沙、成都之类的，因为厦门房价基数太高了，
而城市能级没那么高，未来就是大盘涨幅。
我建议你刚需婚房，考虑工作生活半径圈子，垫垫脚买观音山附近更好。
提问：你好，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的太低了，60平的一室一厅租金才2800一个月，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？
回答：没必要。房子的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会，增值部分会很好弥补你的。 买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。
提问：刚需上车流派，大部分选择符合以下条件的房子建仓:
1.住宅2.90-110平三房3.地铁或交通干道沿线4.城郊结合部5.新盘或者次新盘投资按照这类型的房产建仓，带来的确定性就会更高！星叔，以上条件在小县城实用嘛？
回答：这个适合一线城市和强二线城市，小县城投资房子没未来，房子核心是城市产业支柱和人口净流入。套房买在哪里，很重要。很多人自己小有积蓄的时候，想早点上车，就回老家买了一套。于是，名下有了贷款记录。再过几年，自己资金实力上来后，又有了新打算，想在自己工作的城市买房。
这时才发现，被限购死死卡住，属于二套贷了。要多付几十、几百万的首付。出售老家的房产，也可以充当一部分首付，但一是交易流程比较长；二是涨幅未必跟得上大城市速度。大多数人可能都是懵懵懂懂，觉得自己收入在老家是不错，又想早点占个坑儿。就莫名其妙上车了。结果，等到能在工作所在地、长期生活城市买的时候，却发现万般艰难。
具体详见内部分享《人生套房一定要赚钱》
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-03-23 07:00:00
