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提问：你好星叔， 如何看待刚出炉的苏州人才新政？楼市要松绑了吗？ 刚需买房现在可以买吗？具体哪里合适？
回答：苏州人才新政在草案阶段就备受关注，现在正式确定落户门槛放宽，释放的信号也十分明显，2020年苏州的抢人大战已经开始了。
在抢人这件事情上，各大城市是难得的保持一致，因城施策，都很积极。这种人才新政，各城市颁布也挺频繁，近期广州、天津等都对人才正常有一定调整
流动人口本身构成一个很大的消费市场，能有效地拉动内需，促进城市相关行业的发展，进而带动城市经济。
而且本科及以上学历即可直接落户，获得3套购房名额，去年毕业就来苏州就业的大专生，5月1日起同样获得3套购房名额。
很明显，这次是放房票了！
苏州人才新政确实是利好楼市，但并不能直接与楼市调控松绑画上等号。
这一政策志不在于促进楼市，而是为了城市发展。
有人才有未来！
现在苏州刚需可以选择上车了！
提问：星叔您好，我小白一枚，已婚，小孩明年上小学，最近想买个房自住加投资（投资优先），首套，预算是首付30W,月供4000-5000左右， 一直纠结买南宁还是东莞。我在深圳上班，有将近6年社保，本科，外贸销售，月入平均1W2左右，老公做装修，负责家具一块，月入平均6000。老家是广西崇左，父母比较倾向于近家，他们比较喜欢南宁。但我比较看好东莞的发展。由于子弹不多，目前在看东莞比较便宜的华润公元九里的单价1W5,二楼。我感觉这个楼盘位置不是很好，这个价格可以在南宁买到凤玲北的（目前在看万科城），在南宁可以让小孩受更好的教育，父母也方便去带小孩，麻烦星叔指导看怎么选？最近可以上车吗？谢谢了
回答：子弹有限，买房不可能各个方面都想要，一定要找准自己当前的核心需求。
如果自住>投资，那就买南宁，南宁房价扁平，这个价格可以买到更好的地段，孩子享受更好的学区教育，父母可以方便陪读照顾，因为自住本身就是一种消费产品，不可避免的刚需，所以就不能想太多投资。
如果投资>自住，东莞潜力比南宁大，投资我只认可20大城市。
南宁差口气，排不进前20。大问题没有，但也没亮点，不吸引人。
东莞，还算在结构上达到一定的优势。人口流入在国内排名前列，产业结构要也很合理，它更适合作为深圳的后花园。
东莞作为临深城市投资的确有价值的，今年的时机适合买入。
东莞投资价值的板块 详见内部分享
提问：“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓”不碰。买入“市区边缘、二手、国营开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅”房产。
1.上面这个观点你怎么看？之前买房投资适用？现在以及之后不适用？
2、现在手上有大笔资金，怕贬值，又没其他投资途径，在进行三套，四套房产投资可行么？父母和岳父岳母还有房票可用。
回答：你提的这个观点，我不太认可。
大致说来，远郊不碰是对的，纯住宅目前是不动产投资风险的产品种类也不差。其它几条都要么模棱两可，要么说反了。
投资，自住考虑的因素是不同的。
1、地段上，越是核心地段价值越大。所以远郊价值不如近郊，近郊不如中心。尤其是有城市自然景观以及高端商业商务配套的已经成熟的中心。
2、品牌上，能称得上品牌开发商的，都是有鲜明烙印的。有的烙印好，值得投。有的不好，就不值得投。不能说品牌开发商不碰，国营开发商就有价值。这个参考它们以前开发的楼盘就可以看出来。其实最终还是归结到产品上，产品到位就好。有的大品牌开发商虽然名气大，年销售额高，但产品确实一般。但也有的品牌开发商产品还是不错的，也不断获得市场的认可，很大。
3、至于价格与户型大小。90-120平投资价值更大，价格不是看现在的价格，而是看以后的价格。这是与自住的不同。投资主要考虑2点：价格涨上去；有人接盘。缺少一个条件都不成立。
4、酒店式公寓在目前市场下确实大多数投资很低，但大城市的核心商务区有的回报还是相当不错的。
5、精装大多数确实低于毛坯。
6、至于一手二手，我倒认为还是一手的更有价值。
7、有大笔资金，又没有更好投资渠道，虽说三套四套，五套六套十套八套都没问题。只要不过度利用杠杆就行，能承受得了，就没问题。
提问:星叔，想申请信用贷，这类是找贷款公司，中介，还是自己直接找银行就行？
回答：申请1笔信用贷，自己申请和找中介，基本没区别。
但问题是，你的每一笔贷款或信用卡，对之后的贷款和信用卡申请都会有影响。
信用贷，我们一般是申请授信类的，光申请，不使用，这样征信上只有查询记录，没有实际的贷款记录和负债。
做好规划，申请上N家后，再视情况提取。
这个需要一定的基础，老手可以自己办，新手可以自己摸索，也可以选择找贷款中介操作
提问：星叔好，坐标成都，有一套全款房，90平市值190万左右，准备再买一套做投资。目前手里有10w，夫妻两人公积金账户余额有20万，之前打听了下，可以办商贷，打算先用信用贷一些出来首付，再取公积金缓解首付压力。在看龙泉驿区，是2021年大运会主会场，准备在附近看看，有什么需要注意的。新房还是二手房呢？
回答：如果你用信用贷，贷款出来作为首付，然后拿去买房，会有首付贷嫌疑，按揭贷款是不会通过的。
我更建议你先jlh，腾出一个人的首套房票，然后把全款房进行抵押，再用那个人的首套房票去买入会更好。
成都龙泉的位置靠近城南，购房者心理接受度高。
龙泉交通比较方便，
龙泉本地有实力名校也较多，
板块开发商齐聚，逐渐变成一个成都城市置业板块，
但是目前商业兑现还比较少，还需要等待，投资建议以二手次新为主，配合出租。
成都投资高的楼盘 具体详见内部分享
提问：星叔好。请问沈阳铁西经济技术开发区前景如何？你觉得阳光100果岭公馆这个楼盘值得购买吗？另您对沈阳棋盘山周边的联排别墅项目如何评价。谢谢。
回答：铁西是沈阳人口最密集的区域，曾经大量工厂聚集于此。
北二路、兴工街、兴华街、云峰街、建设大路是铁西的核心区域，次新已经过万。
张士是新兴崛起的板块，去年开始新房拉高，已经过万。
同时，铁西也存在大量老式住宅，六七千的价格，配套也成熟，但是缺乏改善价值。此类住宅如果没有学区加持，整体上涨潜力一般。
联排别墅金融性 流动性很差，除非自住，投资不建议。
目前还能买的低价板块是沈北地铁沿线单价8500以内的新盘，以及北皇姑板块个别低价盘。
沈阳投资的楼盘，具体详见内部分享！
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星叔房谈2020-03-24 07:05:00
