我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好，居住与六县小城曲阜市，因为有高铁，孔子，绿城，碧桂园，房价近万元，房价接近地市济宁！现有资金80左右，已有两套住房，看着周围的都买三套房，买品牌房，也想买，就觉得不值这个价，现住的100方，三室，3略小些！现有工作稳定，不会流出，孩子小！望给些建议～
回答：高铁并不是钥匙，对于曲阜这种低能级城市，高铁就是用来吸血的。房价拉升一波之后赶紧套现，留一套自住房，另一套出掉，本土不要再投资，然后加上手上资金，有更合适投资的二线城市，山东本省优先济南 青岛，投资未来最有价值。
提问：市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥？
回答：年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：
一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。
二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。
三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。
珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。
选房即选筹，要目光长远，套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。
大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个平衡点。
没有一套房子是完美的，却可以是契合的。
提问：星叔你好，现居住坐标青岛城阳，打算在青岛投资长期持有不仅限城阳，哪里以后潜力大。白云山片区，红岛高新区西海岸滨海大道沿线这三个地方如何
回答：青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。
19-20青岛依然盘整阶段，不建议大规模投资。 山东省内投资济南更好
青岛的问题是山东资源更多倾斜省会济南，只能靠自己。
青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成gou，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。
二线城市里， 青岛经济活力肉眼可见的萎缩。
部分核心区域高价二手降价暂时回避。
青岛三年内涨了接近一倍，实际价格市南4 万，崂山4.2万，市北2.6万，距离市中心30公里的超级CEO红岛片区2.4万，注意回避。
青岛投资价值洼地 具体详见内部分享
提问：星叔，您好，房子在海珠区，跟我交易的业主希望户口保留在房子里便于她的小孩升学，估计会保留3年，她说如果我不答应她也可以迁走到街道，请问这种情况，户口会影响到她孩子将来就读的高中吗？我能答应这个请求吗？如果我答应了，要怎么样保护自己的权益呢？
回答：我的建议是不要留下什么尾巴，户口要求迁走。
若不然，满足上家的需求，必然要满足下家的需求。价格必须有满意的让步。户口一般只跟小升初有关系，跟高中完全不搭了。
你若答应了，你也可以把自己户口迁入来，但是三年后的事情不太好说，协议写了也不好说。时间拖得久。
你若不用学位，你卖出时候，你的下家会要求你迁出户口，你倒是容易，但你这个上家可能就未必拿得动了。
提问：叔你好，房子应该怎么买最省钱？
回答：买房花费的可能是你所有积蓄，所以在买房过程中能省则省，如果找对了时机和方法，自然就可以为自己省下不少钱。
因此，计算好买房前、买房时、买房后的各项费用，牢记以下6个省钱秘诀：找对低价房子；
选择“满五”的房子；
在买房前算好各个过程当中的所需费用；
学会与房主谈判；
勇敢地谈中介费；
永远不要为装修花冤枉钱。
详见内部资料《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》
提问：中部地市级小城市，年前定了一个87平二手房，老破，，考虑孩子上学，交5千元定金，没有通过中介。想获得如何砍价。房产过户，如何省钱。不准备做按揭，全款30多万。夫妻套房，没有公积金。
回答：其实你的投资思路不对，买房千万不要全款！
你完全可以买到一个更好更新的房子，而不要全款30去买一个老破小，而且还是你们套房，无论是自住和投资都是劣质资产。
简单来说，子弹30如果作为全款，没有任何杠杆，你们的选筹范围就很少，因为总价30的房子不会有很好的，几乎都是老破小了。
如果子弹30作为首付3成，没有公积金可以商贷7成，那么可以买到总价100万左右的房子，你们选筹的范围在小城市就很大了，完全可以买到更好更新的房子。
最后再提醒一下: 千万不要全款买老破小，宁可不要5000定金，不然浪费的是资金30万！
希望新人次买房一定要避坑，不然将来后悔都没用。
另外二手房不要私下交易，风险很大，比如房东房子有过抵押而故意不说，那么你买入后是没有合法产权的。
提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：你好，目前单身，家里人最近正在考虑要不要凑出大半首付来给我买套房。现在在纠结，如果买，后续数年全家的还款压力会比较大；不买，担心后续房价会继续上涨，将来更来不及。求指点，谢谢了
回答：买套房子的时候，大多数人都觉得这是背上了债务，要借银行的钱，不知道什么时候还完。
房贷压力好大，是房奴。
然而，这个事情用另一种思维看，这是你用银行的资金去给自己做了一笔投资，银行借给你的钱，利息并不算高。总体可控。
从投资的角度看，买房一个是可以对冲通胀的损失，大于风险（不是说风险就没有）。
理解了这个原则，就不用就不会纠结了。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-02 09:10:00
