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提问：星叔好，沈阳全面放开人才落户对楼市有什么利好吗？
回答：沈阳楼市之前是全域限购，本地人限购2套，外地人只能买一套，而且必须提供连续缴纳6个月以上的社保证明。
沈阳这次全面取消人才落户，会极大的提升对东三省人口吸纳能力。
沈阳近几年人口增长势头良好，不仅是人口净流入，而且流入速度在加快。此次落地，势必加大沈阳人口流入的速度。
而在沈阳房子一半被外地人买走的现状下，此次人才落户政策一出，限购近乎0门槛。
当落户不再有障碍的时候，买房也不再有障碍！
预计，未来加入低门槛或零门槛落户的城市将越来越多
放开落户限制从短期来看无疑是对销售释放了一个积极信号，势必会刺激释放限购压抑下的刚性市场需求，有利于促进楼市成交降低库存风险
特别是目前楼市低迷，房企销售困局，松绑将有助于提高市场成交活跃度。
沈阳是弱二线城市里，房价没有过完，且重点发展的城市了。沈阳价值被严重低估。想上车沈阳的，可以抓紧！
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提问：你好，坐标长沙，子弹150，名下有两套小户型，一套已经出了房产证，一套还在月供，想把两套小户型出手，换一套有长沙名校的，还有两年小孩子要上小学，想问一下推荐长沙的哪个区和楼盘，或者，是否建议去深圳买房，可是又没有深圳的购房资格。谢谢，麻烦给我一些建议
回答：子弹150 投资建议去深圳更好，一线城市房价天花板更高，涨幅更稳
深圳目前是一线城市中最容易落户的，大专35岁以前，本科45岁以前。
长沙已经有2套，所以可以考虑改善置换 ，不建议继续加仓，投资采用一线+二线打法更好。
的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。
就是说买尽量考虑自用，投资不是选择。
其次，指的是公办小学对口的房子，民办小学不算。
是可以保证你凭户口或产证顺利入学的。
那些民办小学旁边的房子只能算位置较好的住宅而已。
最重要的一点是，选择是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点。
就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。
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提问：星叔好!我所居住的宁波有2套房，1套公积金贷款（快还完），另1套全款，均价1.8万，准备明年2套卖掉换房，想利用剩余的20年公积金贷款买，明年才有40万贷款额
无锡3号线有块地前天卖到9千多。地铁远点的安置房8千多，近点的1万以上。您看我是买地铁近的还是地铁远点的？买房前我要把无锡一套老破小65平卖掉，总价40万左右。由于房产证4月底满2年，如果客户贷款买，最快5月底我才能获得房款。另一套在镇江平昌新城85平，这两年几乎没涨过，34万，5.18满2年可交易过户。不知地铁房近期是否会涨。您看我是先把65平老房子卖了就买，还是简装下老破小把这两套都卖掉再去买地铁房？还是有其它方案买江浙其它房
回答：1.优先买地铁近一点的，这种才是真正地铁房，安置房投资不建议，安置房政策性房产主要是品质和税费上的差别。
安置房很多是没有产权证的，即使有，也是卖房者在取得房产证之日起五年后才能过户给买房者，那么在这中间如果房价大涨，卖方是很容易违约的。
安置房一直是每个区域的价格，投资谨慎，除了价格，还需要关注流动性和品质。
2.老破小可以简装，做凤变冰，更有利于溢价卖出，不过需要注意控制成本。镇江城市能级太低，没有什么潜力，所以房价2年几乎不涨，处于横盘状态
建议这2套全部出手后，扩大资金流再去买地铁房，选择范围会更大。
提问：南京，能不能说说南京这个城市，我感觉在二线城市当中，南京房价偏高了，但房依然好卖，低于3万单价的几乎都偏了，手头资金不多100，您看南京适合买哪里？谢谢了老师
回答：南京这个城市比较看好。
南京本身热点就比较分散，每个区都有自己的概念，像江北江宁都挺不错的。
“两江板块”江北和江宁，近两年都跑赢大市，由于楼盘起点很低，在城市化浪潮中，新的地铁、商业等配套利好不断。
你的预算反正也不够买大面积次新，你不如去考虑一下你买，特别是初中，我觉得下一步会有行情。
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提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：星叔你好，现在在海口投资临街独栋民宅（不是住宅底商）是否还有空间？海口带土地的独栋房子是否还会继续？
回答：独栋民宅，如果只有土地使用证的房子也就是只有使用权，而没有房屋的所有产权，未经审批同意，此类房屋不能上市交易
私下签定交易协议是有很大风险的，投资我不看好这种标的。
买房投资建议还是买商品房，海口旅游性城市，赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，市场存量太大。
海南房价短期还受影响，岛外需求被抑制，销售价格被摁在地上摩擦，不会有大的波动。
长期看，产业的新旧动能转换是影响海南房价的最主要支撑。
海南目前的产业结构是不合理的，对旅游、石化和海洋产业依赖较重，且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，没有新就业和新高端人才流入，继续打压海南楼市不放松的话，投资不看好。
提问：星叔，坐标安徽蚌埠，我家目前还有一套老城区市中心的两室一厅60平的老房子，学区不错，很多年没用了。附近有两个公园，生活设施完备。2015年装修过就一直在出租，租金不高。父母和我手头都有自己的房子在还贷。想问下现在有没有必要对这个房子采取什么措施？还是就一直等着拆迁？（目前并没有拆迁的任何消息）
回答：老破小真正有价值的是在北京上海这种一线城市，因为购房需求被挤压，加上学区加持，长持会有价值。
而蚌埠这种三四线城市能级太低，老破小长持价值并不会太大，如果没有拆迁利好，房龄太大反而不利于将来出手，房龄超过25年就不能贷款，我建议你可以考虑做凤变冰出手，资金投资去合肥。
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星叔房谈2020-04-04 07:51:00
