我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，听说央行又放水了，有什么利好吗？
回答：LPR报价：
一年期LPR报3.85%，比前值低20BP，此前为4.05%。
五年期LPR报4.65%，比前值低10BP，此前为4.75%。
一年期LPR下行20BP，这是自8月改革以来，降息幅度的一次，对于实体经济融资重大利好。
五年期LPR下行10BP，相比一年期少，虽有放松，但对于大多地区房贷利率上浮的情况来看，影响较小，对于房产不炒的连续和稳定的基调没有太大改变。但对于打算上车的人，这是个好消息。
在当前全球经济不好的背景之下，货币宽松是趋势，LPR走低也是趋势。
所以，贷款利率的预期，也是向下的。
回顾近20年的房贷利率，从10年左右的7%到如今的5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。
降息对于楼市肯定是直接利好，很可能会在目前基本稳定的情况下，导致之前一季度积压的存量需求入市，市场活跃度肯定会有明显提高。
提问：星叔您好，我打算成都投资买房，没有近郊区购房资格，只有五城区和天府新区以及高新区，请问哪里买房最安全？哪里最有投资价值呢？另外学区，地铁。商业配套我应该更看重什么。地铁离小区门口是不是越近越好呢？300米和500米对价格影响大吗？另外新房现在还有剪刀差，我是不是应该努力摇到什么买什么？避开二手房呢？
回答：成都高新区金融城这一片是成都房价的高地，最贵的板块，我一般不太关注这些楼盘。
因为这些楼盘一般涨幅都比较小，属于CEO贵妇盘。
天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，也没有必要去了。
优先主城区吧。依次优于商圈 地铁 学区。
地铁300米和500米区别不大，投资最主要还是性价比，不是说离地铁越近越好。
新房，二手房都可以考虑，最重要还是价格，如果能摇到倒挂新盘更好，没有摇到再淘二手次新笋。
目前房地产市场是分化的市场，城镇化已经进入到了下半程，未来10年人口将主要流向都市圈、城市群。不同地区情况不同，所以有的城市热一些，有的地方冷一些。
但不管怎么说，未来大城市的房产相对安全，真正有风险的是县城和小型地级市。
原因有两个：一是后者基本属于人口流出地，大量的房子不容易被消化。
二是由于教育、医疗等公共服务资源存在地区差异，所以人口都会往大城市流动，自然就会对大城市的房价形成支撑。
成都投资价值高的板块 具体详见内部分享
提问：星叔，你好，本人刚需自住。看了徐州新市一医院旁边的加州玫瑰园二期的二手房，17年的交的房，共6层步梯，以前是烂尾，现在政府接管了。还看了靠近高铁商务区的，美的东湖天城。那边房价10500，我和女朋友大学刚毕业，家里能给付40左右的首付。两者规划都在地铁口附近，东湖天城靠近新城区那边新小区多但是配套设施非常少，但靠湖环境好点。不知道以后怎么样，两者价格差不多，加州玫瑰园面积更大点，且有几个阳台。星叔你更推荐哪一个，在徐州预算首付四十万到五十万左右，有哪些地方你比较推荐的？
回答：加州玫瑰园区位不错，交通比较方便，生活配套也比较齐全的，属于南师大附小 ，缺点是步梯房，没有电梯以后出手是硬伤
东湖天城目前周围配套发展还不完善，需要时间。
买房就是一个学会妥协的过程。
预算范围内，地段还是最扎实的
除此以外小区，户型，物业服务，车位配比，等等诸多元素，排名不分先后。核心城市，地段，合理价格，永远都是房子的价值判断
只有沿着这条路长期坚持的购房者，才能成为人生赢家。
提问：星叔您好，本人想在合肥买二手房自住，上班位置在二三号地铁换乘站，请问岭湖墅合适吗？是否有推荐的片区或小区呢？
回答：合肥这个城市我比较看好。人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。
合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。
合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。
这些都是它城市能级上的优势。
岭湖墅可以买，有优质公立小学，教育资源不错。周边环境比较宜居，商圈有银泰城，奥特莱斯，靠近公交和地铁线，交通还算比较便利。
中高端住宅环境很好，居住舒适度高。
均价两万左右，价格稍微有点高，资金足够，追求高生活质量的话，还是比较值得入手。
合肥投资的板块详见内部分享
提问：星叔您好！您的回复收到！非常感谢您！
星叔，儿子户籍郑州，在读硕士，毕业后可能很在郑州工作，想在深圳投资买房套房。
请教您：他的户口落户深圳是否值得？用他本科毕业证落户但不是应届生是否可以？从申请到落户大概需要多久？
郑州和深圳相比投资相同资金的房子差距有多大？谢谢您星叔！
回答：深圳本科生落户，45周岁以下，有半年以上的社保，即可直接入深户。审批10个工作日左右就可以落户。
具体还得看你预算多少，不同板块不同楼盘都分化严重
比如首付几十万，那肯定是买郑州更好
深圳预算少，买房不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。
一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。
二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。
这种房子很不值得，浪费了首套资格，只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。
同样的总价，可以去郑州买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强 所以预算少郑州买更高。
若预算高，月供足，深圳买房潜力还是更大，确定性更强。
郑州投资的板块 具体详见内部分享
提问：星叔，做流水的话，对方每月给我汇钱10000-15000，银行转帐备注怎么写？还有其他需要注意的吗？
回答：备注房租或者兼职工资。详见内部资料《干货！如何养出无法识破的流水？》
提问：坐标徐州市区，子弹70万，住在北区，二套房公积金贷款50万，想给爸妈买一套养老房，请问云龙湖附近的学区+老小区的一楼和三环附近的新点的楼盘，买哪个比较好。
回答：父母养老自住，我更倾向于买三环附近的新点的楼盘，居住体验会更好。
老破小+一楼，以后出手都是硬伤，不太建议，而且学区划片变动政策大，一个文件就可以让黄金变鸡肋。
同时老破小居住属性差，空间小，只能随着房龄越来越老，降价再降价。
老破小只有在一线城市才有价值，因为房价太高，上车需求被挤压，三四线城市以后都是被淘汰类的产品。卖房
长期看，跑不赢新盘或次新盘。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-21 07:05:00
