我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，坐标广东江门。手上现金只有13万，公积金7万，合计20万。年收入15万，目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳，20方改隔层后45平方，用于父母住，在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城，工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房，婚前自住，如果会结婚，婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的，五邑碧桂园十年以上楼龄，二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗？或者有好推荐吗？盼复。
回答：江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。
虽然是珠三角，在大湾区里是纯粹打酱油的角色，也被炒作的非常厉害。
跟非珠水平差不多，可见没啥前途，将来就是被珠海中山吸血的命。
由于蓬江老城区严重满载，人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。
一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。
新会虽有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。
刚需自住是可以买的，可以考虑蓬江新区，楼盘的选择多一些， 尽量买10年以内的次新电梯房，性 流动性比楼梯房好，楼梯房以后出手都是硬伤。
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提问：星叔：你好！我儿子刚到順德容桂国企上班，他是二本毕业，想在那边安顿下来，目前我们手里有子弹70给他交首付，请问星叔我们在容桂买房还是在大良买房？今年啥时候买好？买个几居室好呢？謝謝你！
回答：相比大良更优
不过大良也就大良人接盘 大良限于顺德区域局限性，广州人不会来住的，而寄望深中一带引入深圳客户，这个也要先过了中山这一关。
因此，选择临广的板块才是正途。
按照你的预算,北滘更好一点，更近地铁更佳。
目前若要买大良的话两个选择，一就是南向望江的大良区府以南一带 ，二就是看顺峰山的大良东区一带。
我建议选择有现有建设地铁利好的三号线东区一带。
自住预算没问题的话，华侨城很不错，刚需不用择时，当下时机可以买，三房90-120平都可以。
提问：您好！主场在上海，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？
回答：因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。
而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。
所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。
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提问：星叔好，现在本来行情不好，“日光盘”却频现，这究竟是为什么？难道，经历了黑天鹅之后，大家对于房子的需求突然就变大了？
回答：你认为部分刚需购买需求给打断了,但是部分的新增的人口创造的购买需求是
重新给燃起了。大城市流动人口本身构成一个很大的消费市场，能有效地拉动内需，促进城市相关行业的发展，进而带动城市经济。
钱无论是去了股市还是各类的权益类,最终还是会在银行账号里流动的,而流动的钱会重复乘数而出去,要沉淀下来,就必须有一条大船。
而且要注意不管是在什么时候，优势房产始终是稀缺资源！大量的住房需求还是存在的
以前购房者之所以会争着抢着买房，其中一个很重要的原因就是因为房产会，能给购房者带来巨大的回报
不过在那个时候楼市始终呈现的是一个上涨趋势，不管是不是优质房源都能赚到钱。
现在市场行情变了，房产的能力受到了极大的削弱，特别是在大家都明白住房供应严重过剩的背景下，普通房产不仅不可能还有可能出现贬值
按照现在的行情来看只有那些优质的房产才能实现功能，所以大家就更加青睐购买优质城市的优质房产。
而通常情况下只有那些占据了某些稀缺资源的房子才能算得上优质房产，例如小区周边有重点学校、有医院，各种优质教育医疗等公共资源......
这些资源一直都属于稀缺资源，在大家都把目光集中到优质房产上的时候，供需关系肯定会变得更加紧张，优质楼盘出现“日光盘”一点都不奇怪。
提问：星叔好！我坐标成都 1.锦江区二环路口92平套二双卫自住，房龄15年。温江光华大道中南套四改善（预六月底交房）。2. 卖92平 置换品牌房次新房或换号，是否可以？3.户口高新区，如果可以卖，建议买什么区域，有什么好楼盘介绍？4.房票：我卖了再买是家庭第二套，女儿首套（女儿上海工作，可以落户上海户口）。想用女儿房票，是否可行？谢谢您！一定一定请 您解答，我关注您很久了！！！
回答：置换一定是带着合理的需求进行的，要么是刚需改善，要么是劣质资产置换优质资产，要么是城市能级跃迁。
你的情况来看，已经有一套改善4房，而且自住房区位也不差，所以既不是刚改，也不属于劣资资产，除非你想出手，利用你女儿上海房票，建仓上海那是可以的。
置换不是单纯说去换一个品牌房，品牌房一方面有溢价，同时也要放在有价值的地段，另外15年房龄还好，所以我不建议你随便置换，继续持有配合出租更好，除非你想去上海建仓。
成都买房不要用你女儿名义，上海的房票比成都更稀缺，sfsd用在一线城市才更有价值，为她以后上海买房做个准备。
提问：星叔你好，我14年在昆山涨价前买了“新城域花园”的一套115平的房子，最近手里凑了30W-40W，准备在“新城域花园”附近的小区再买一套130W左右的房子，我的想法是用贷款抵通货膨胀，目前自己有月还款8K的能力，不管是保值也好自住也罢都行。这次准备在次新小区买，老房子才可处置，但这个选项非常保守，请教一下，目前30W的子弹这样做可行？有没有更好的建议?或者等我按这个套路换了新房贷了款，把老房子卖掉换子弹再玩？再玩应该怎么玩，还选昆山或者其它城市？
回答：子弹30左右，建议继续昆山主场作战更好，由于资金有限，开发一个首套房票买入，另外投资买二手次新房的思路是正确的，现在可以买起来配合淘笋。
一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。
而二手房，只要地段合适，眼光独到，房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的，选筹是关键，长持是正道。
让房子自己养活自己，就是实现这个目的的策略。
归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。
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星叔房谈2020-04-27 07:20:00
