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这种房子,价格便宜10%,能不能买?

星叔房谈 2020-05-22 09:31:00

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我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:久闻星叔,坐标呼和浩特,去年看着房价上涨,就在金隅时代城买了一套100平的复式楼,因为这套房临快速路有些吵,楼层低,朝南户型,现有如下困惑:临快速路、楼层低、南北不通透的复式楼以后会不会不好出手?是留着还是尽早出手(刚满一年)?万分感谢

回答:复式楼的升值空间本身就是有限的,因为复式楼这种房子毕竟不是主流的房子,将来大部分年轻人在买房的时候,应该还是会选择普通商品房来购买的,所以这种复式房上涨的空间也不太大。 

另外呼和浩特虽然是省会,但对周边甚至本省的人口吸引效用都很低,市区人口才二三百万人,达不到量级,被瞩目的很少。 

未来的城市化,只会是赢家通吃,传统一线之外,杭州,南京,成都,重庆,武汉,西安,以及沈阳(东北区域中心)这类才是方向,而且数量很多。 

所以如果你是纯投资,可以考虑去其他城市买入,投资价值比呼和浩特更大。

提问:星叔,前滩楼盘现在可以入吗?楼盘东方惠礼,都说前滩发展会不错。9万多的单价,作为二套房的话首付七成,也只能入手47平米的小户型,因为有可能会对口华师附中,也是一个最大考虑因素。但是今年经济影响,也不知道是否现在是最佳时机?还是年底疫情明朗再看看?想问问,是否投资学区房会更保值?前滩新房小户型是否可以入?东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远,还是等等其他楼盘的小户型?也是特纠结。我们是二套投资的 ,是否有其他板块推荐?

目前名下已经有一套学区房了。所以也不是特别着急。

回答:前滩,是近几年来,我最看好的上海升值性最强的三板块之一。

其他两个板块,分别是大虹桥商务区和张江科学城。

前滩,区位很好,整体规划开发,具有商务区的定位,功能与配套很好,当然也包括优质学区华二附中。

前滩整个区位,都很好。但细分小区,影响因素主要是距地铁站的距离,以及商业配套。

东方惠礼,离地铁站800米,有点尴尬,步行得15分钟,不能算地铁房了;

尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点,距地铁站1.2公里左右,就更不能算地铁房了;

华唐名邸距地铁站400多米,这个距离步行可以。

商业配套,主要集中于济阳路西侧,也即前滩商务区的东部。

格力所在的九宫格那个区域,距商业最远。

关于价格, 

东方惠礼均价9.2万,应存在15%左右的差价。当前可以参与认筹,具有投资价值。

其他板块,如大虹桥,多数新盘,基本没什么限价,没有价差。比如,万科天空之城,区位很好,地铁边上,我很看好长线升值性。但当前没有价差。

现在是时机,可以考虑上车东方惠礼。

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提问:星叔,你好!我是在云南省昆明市长水机场上班,现在准备买一套小户型的刚需房子,我是女孩子,现在有两处选择:一、西山区筑友双河湾及第苑二手房71平,两梯八户,顶楼,带私立幼儿园,私立小学,初高中,没满两年,毛坯102万。二、晋宁区古滇水云城75平一手房带装修,可以组合贷92万左右一梯两户,是三家大房企开发,以后规划地铁9号线。求星叔解惑

回答:第二个更好。第一个两梯八户,同一层密度太大,影响自住体验,另外顶楼和底楼买房尽量不选,未来出手会有一定比例折价。

未满二交易税费太高,也不划算。第二个一梯两户+一手精装,自住体验明显更好,另外可以组合贷 利息更划算,以后还有地铁规划利好,适合自住加投资。

影响房价的内部因素一般主要有几点:

1、采光和视野。采光的重要性,没经历过的人可能很难懂,朝向的重要性在北方尤其突出,越往南(越靠近赤道)影响越小,北向户型的折价也越来越不明显。

至于视野,就目前国内的建筑高度来说,很少有超高层住宅,所以可以简单粗暴的认为,33层及以下的住宅,楼层越高,视野越好。

楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。但是在南方,这个数值可能相对偏大,因为环境更潮湿。一些高档小区,一楼折价比例通常更高;而在上车的老破小里,房子总共就300万,3楼300万,一楼285万很正常,地板价挤压。

同一楼层的视野好坏,则看朝向。

2、最好的户型,是南北通透。一般只要户型方正,没有硬伤,就都算可以,不会有太大的折价。

一般来说,同一个小区内部的相似户型,因为楼层、朝向、格局等造成的价格差异,差不多能到10%甚至更高。

如果一定要给各个因素定价的话,可以认为:

楼层约占2% - 3%;朝向约2% - 3%;视野约占2% - 10%+(越稀缺的景观溢价越高),通透性约占1% - 2%。

但是折价不是一个固定值,而是一个相对值!

提问:星叔你好:我在浙江丽水市区丽嘉花园有一套100平方房子,投资房,未住,住房公积金还贷无压力,现在有70万现金,想到宁波投资房产,请问现在卖了丽嘉花园房子投资宁波房产合适吗?丽水会不迎来新一波涨价,是继续持有还是卖了。如果没有卖的话以我们现在的资金投资宁波哪里合适?家庭年收入30万。除公积金外无其他贷款。

回答:丽水已经涨过一轮,如今处在下跌通道,现在还想追高投资三四线房产的人,也该考虑如果热度下降,投资的房子该卖给哪里的接盘侠?

丽水嘉花园房子可以考虑卖掉投资宁波或杭州,现在正是解套三四线投资一二线的好时机。

宁波二线城市不像一线城市,能够向外辐射很远 而且二线城市经过这段大涨之后,房价级差不大,扁平化,所以更推荐你在市中心买,升值保值能力更强,我不太推荐去杭州湾新城。

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提问:你好星叔,坐标长沙,本地刚需30多年,有房住,资格够硬,想买性价比高的投资一套,长沙合适吗?首付50w以内,另外看了鑫远翡丽郡,下半年有北辰D4和诺德滨江花园,万象府台学区房,哪个比较有潜力,个人比较喜欢诺德滨江花园就是不知道价格,万象府台是否学区房政策变动有风险,或者有没有别的推荐的。

回答:长沙对于稳定楼市的决心很大,如果是指望短期获利没必要,长期稳定投资可以考虑,与周边省会城市比较,长沙房价足够低,有比较大的上升空间,适合守长线。

就长沙投资来说,地段和学校更重要,地铁倒也需要,只是长沙以后的地铁盘会越来越多。

现在地铁边的楼盘,升值不算明显。

长期投资,需要考虑片区发展和板块轮动。

在目前长沙的行情下,建议考虑一些长沙热门区域,选择倒挂差价比较大的楼盘,性价比高的盘。

翡丽郡性价比很高,省府板块热门盘,距离地铁口更近,位置更好,旁边是青园小学分校,楼盘整体不错。但是旁边会有芙蓉路快速路,所以要注意买避开的楼栋,性价比是不错的。就看能不能上车。

其他楼盘的话,本身不算太多,有北辰中央公园,弘阳昕悦府。

北辰D4是主打看江产品,价格会更贵一点;

诺德滨江花园位置不错,但是楼盘具体推出时间待定。

万象府台学校是卖点,麓山国际实验小学就在马路对面,但被宝能接手之后,一直有个改规划的问题,看后续是否能顺利解决入市。

你可以先考虑鑫远翡丽郡,看能否买到,能买到自然不错,若买不到再考虑下半年诺德滨江花园。

提问:坐标济南,子弹100,已有绿城百合花园一套174住宅,有公积金贷款,唐冶绿地城一套100平住宅全款,希望投资或者自住融创东山府一套168花园洋房,请问这个小区是否有上涨空间?这样投资是否合理?

回答:济南近几年发展大方向还是“东拓,西进,南控,北跨,中疏,后来又加进了CBD建设”。东拓,西进,中疏,也会同步的进行。

东部汉峪片区,这是历下区主导开发的金融中心,如今逐渐成气候。

郭董片区是历城区主导发展,未来也是发展重点,还有济钢片区。

当然新东站片区,这是济南主导的片区,未来发展潜力不可估量。

济南东部近些年发展最东就是彩石、孙村(高新东区)片区。

彩石现在产业聚集还不错,相对来说底子好,生态环境也好,近两年相继持续供地,春暄路打通连接经十路之后,高新东区与彩石片区打通,未来这个大片区是重点发展区域。

如今的这个片区就像几年前的唐冶片区,发展会有一个加速。

你的资产来看还算不错,融创可以买,问题不大。

融创·东山府在彩石片区经十路沿线,产品不错,户型好密度低适合改善自住,周边楼盘相比性价比还不错,紧邻的济南超算中心科技园,将建设成国际一流的超算产业集聚区。

目前彩石片区内目前配套比较缺乏,配套发展还处于初期阶段,未来几年尚待完善,这也是片区的短板之一。

但是自住加投资我认为问题不大,具有一定的上涨潜力和空间,可以选择买入。

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提问:星叔你好,坐标上海,刚拿到房票,首房首贷,自住➕投资。现在老公每月公积金有6k,年薪税后差不多50万,现在手上子弹有100w,另有70w放定投和理财里暂时不想拿出来,首付的话父母会资助一些,应该能凑到200w左右,因考虑后期可能换工作导致薪资不稳定,所以总预算控制在600w以内,现在工作的地方在徐汇万科中心,您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗?我们今年打算要宝宝,现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗?我们有看过龙漕路地铁站附近的房子,交通很方便,但是我们的预算只能买房龄很老的房子,不是很喜欢那边的居住环境。今天去了前滩,看天地苑和华城秀庭的房子,感觉还可以,就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议,谢谢。

回答:我的建议是: 

1、刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算,可以考虑带个学区,因为一线城市置换房子成本太高。

2、刚需现在就买吧,不要太在乎择时,目前市场有大量笋盘。

3、上海前滩的定位就是下一个陆家嘴,现在是陆家嘴集团全力打造,金融业和服务导入,所以前滩成为副中心,几乎是板上钉钉的事情。

大虹桥的规划板块比前滩大很多,商业规划也是三倍,这是优势也是劣势。大,做出来的结果就会是世界级的,也是因为大,所以它的密度不够紧实,所以发展需要很多年。

相对来说,前滩买入确定很大,如果想求稳,现在买前滩限价,肯定赚钱,有套利机会。

提问:星叔好!新人刚入,请教:女儿未婚,刚取得北京房票,我想付首付给孩子买房作为婚前财产加自住,子弹170左右,现看了朝阳区四惠东恒时代三期的50多平的开间简装,价格355万;丰台区宋家庄红狮家园的限价房一居室70平精装,价格360万还有20多万的转商费用,两个地方孩子上班坐地铁都算方便,不知买哪个区好,请星叔指点!

回答:我倾向朝阳的房子,丰台交通便利的三四环区域没有什么发展潜力了,未来顶多是居住环境方面的改善。

而且丰台区目前没有明显“学区房”、没有六年一学位、仅部分实施多校划片、区核心位于三环、四环,并且按照当前的发展规划,比较支持引进和吸引(被哄赶来的)优秀人才。

另外说说限竞房2大坑: 

1、zc房本身各类埋雷,你没有完全控制权。

2、价格不便宜。

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