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 提问：星叔你好，我们坐标杭州，外地来杭人员，前年听说绍兴上虞要拆迁，跟风买入了一套金舜花园的老房子，99年的，在顶楼六楼带阁楼，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，看星叔资料说非一线城市老破小不值得，那现在这种情况是尽快出手么？

回答：你这种情况如果拆迁不可期，建议尽快出手，小城市顶楼老破旧以后怕也难卖。

今年两会定调要推动完成新开工改造城镇老旧小区3.9万个，规模比去年增加一倍。

之前有很多人专门购置低价老破二手房，坐等拆迁补偿，赌拆迁。

有人想放手一搏，得到阶层的跃升。

有些甚至大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁，预期获得财富的暴击。

拆迁暴富神话破灭，老破小砸在手里卖不出去！

等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，现在旧改升级，很多纳入改造升级的小区，至少有7到10年是不会再拆除重建了。

所以，通过买老旧小区去赌拆迁、博暴击，将越来越难。

如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出价。并且会导致租不出卖不掉的尴尬局面，老破小整体是跑输大盘的。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力。

那么有人会问旧改后对老破小房价会有利好吗？

普通老破小的缺陷在于，户型严重过时（甚至奇葩），90%没有小区环境和物业服务，这是不管怎么折腾都改变不了的。

旧改只是在现有条件的基础上有一定的提升，改善现有的生活条件，并不是真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

习惯住在老城区的人，早已熟悉了这里的一切，而不喜欢老城区的人，依然会选择新区。

投资一定要远离普通老破小！

提问：星叔，南京走势如何？房价会不会大跌？听很多专家说，这次熊市可能有两三年时间。

回答：判断周期是比较难且意义并不是很大的事。

首先，过于试图在点买入，在高点卖出，这种技巧极难，而且风险比较大，一旦判断错了具体时间点，节奏就紊乱了，反而贻误机会；

第二，买房根据实际需求来，改善自住或中长期投资或孩子上学等，这是较为刚性的需求，关键点在于能买到合适的房子，而不是什么时间点买。

即便房价低点，政策不友好、贷款利率高等劣势；

第三，南京作为城市竞争力前10的城市，综合资源及枢纽地位突出，房价有城市发展的价值支撑，何况正在提高首位度的进程中。

熊市两三年，这个不好说。

判断指标包括调控措施的松紧，还有一点，土地出让金数据的变化，一旦总额持续下降，地方财政劣化，就是一个信号。

熊市两三年的概率较小，也许明年就会稍许变化。

有一点，房价如果大跌，这是非常严重的，可能引起系统性风险。

因此，维持一定的平衡是未来房价体系的特点：既不至于过快上涨，也不至于大跌。

需要注意的是没有产业导入、人口净流入增长的区域，缺乏内生力支持，风险较大。

每一次房产周期，低层级的城市房价都会被高层级城市房价拉开一段距离。

南京投资高的板块 详见知识星球内部分享

提问：坐标哈尔滨,毕业三年,今年回哈尔滨,首套刚需,买了想投资也是用来自住。哈尔滨经过17年大涨, 18年持续上涨,购房资金有限,只能考虑入手二手房。可是哈尔滨政府发布的老旧小区物业改造等政策, 二手房的挂牌价大幅增高，以下几个问题想征询您的建议: 

1.您预计哈尔滨的房价什么时候止涨下跌? 

2.因工作原因考虑1号地铁沿线的二手房,最近看了学府地铁附近的地矿花园小区93年楼,均价已涨到1万多,入手是否合适,不求后期增值多少保值即可,后期改善住房时好出手

3.群力新区真心买不起,松北涨幅不小而且工作不方便就不考虑了, 道外滨江您有推荐的小区么?或者南岗1号沿线有什么推荐?

回答：哈尔滨楼市,只是东北地区,几个大城市的缩影。

按当前经济环境与政策环境,多数地区的楼市,将陆续进入下行通道。

哈尔滨房价主要是2017年以来上涨的,调控之后,市场仍在上涨,但势头放缓了。估计还能继续小涨几个月。近两年大概率盘整。

老旧小物业改造,这只是影响房价的地方小政策,效应持续时间不会很长。

首套刚需,当前就应尽快买入。

中心区的老破小，自住舒适度差, 性弱。不建议买地矿花园小区93年楼。道外滨江较贵,不用考虑了。

在预算不变的情况下,可以沿一号线,向外围走几站路,建议在医大二院站周边，

寻找次新房,如果预算不够,宁可缩小户型面积!

提问:我在纠结,是否在拿到产证后,套现上海前滩小两房,赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你这种操作思维,是比较注重眼前获利,想要收割掉,才安心。

如果按我的推测,如果你买房被套住了,那也就不想着卖了。

这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式!牛股拿不住!

是否卖前滩、换成市中心,要看你想持有多久? 不同区位的房子的性强弱不一。

前滩,作为新兴商务生活综合区,长线看性会跑赢上海大势,而且还会超过传统市中心的多数房子。

如果只是考虑长线性,那就没有必要折腾了，安心持有即可。

如果觉得此房总值偏小,手中有几百万甚至更多的余钱,且没有房票了，为了让房票发挥价值,那是可以考虑卖出的,拿到产证后卖,然后换成高总价的房子。

另外,你是否觉得短线看前滩价格可能高估了?

由于新盘频出,人气炒得很旺,前滩的市场价,比如二手房价,确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。

提问：星叔你好，新人小白提问，目前单身，宿迁泗阳人，上海上班，社保4年，手头25W，泗阳县城有套68平米小房，36W.在纠结要不要入手，考虑江苏境内苏南地区都在限购有社保要求也没有投资机会，上海房价高不可及，星叔有什么建议？

回答：不要买，县城房地产有使用功能，无投资功能。 

，县城人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。

农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。 

没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。

第二，未来十年，房价的增速会放慢，不再像过去十年一样突飞猛进。房价的总体增速就会降下来。

而对于县城而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快。 

第三，县城的房子有可能失去流动性，这是最危险的。

比贬值更厉害的，是现成的房子有很大的概率失去流动性，哪怕你降价都没人买。

所以如果投资房产，尽量选择高能级城市，才是资产，县城的房子，有可能变成负债。

子弹25比较有限，投资推荐沈阳，长沙，沈阳房票更好开发，二手房不限购，弱二线城市里房价没有过完，且重点在发展的。

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提问：你好，我有两个问题咨询，请指点迷津，我现在诸城有两套房产无贷款，手中有200万做着理财，现在的问题是想置换，目前住的房子在密州街道东坡小区，是2006年的浇筑房，带一地上车库，另一处在和美馨苑套二，精装未住也带一车库，原来的计划是套二的和老公养老自住，东坡小区套三的给儿子以后结婚用，或住或置换，现在看小区太老，也想改变一下居住环境，儿子今年23岁准备考研，看好了南湖新区的精装房，您说我是现在入手买新房，慢慢处置老房子还是先处置了老房子等资金回笼再入手新房，还是老房子先持有，感谢星叔指点

回答：今年整体来看，是买入时机，而非出货好时机，所以我建议你手上资金充足可以先买新房，老房子可以慢慢卖，没必要急着出手，反而卖不起价。

另外说说卖房时机：

卖房也要看天时地利人和，没有急抛的说法。

先判断大势，然后选择时机交易。

现在的这个时候不是卖房的时机，因为只有最聪明的人会在这个时候买房。

你想把房子卖给这些聪明人，聪明人一定不会给你高价。

那么什么时候适合卖房？

就是等韭菜们也开始全款加价，砸锅卖铁当裤子抢房的时候。

这个时候倾巢出动，韭菜来了。

这个时候就是卖房的时机，完成聪明人对韭菜的收割。

楼市上升期最容易出货，什么歪瓜裂枣都可以卖出去。很多缺点严重的房子或流通性不好的房子，如果不割肉让利，平时根本就卖不出去。

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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