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提问：星叔你好，坐标连云港，父母手上100万，准备买小三室自住，请星叔分析下连云港房价形式，何时买房，以及在哪个区域买？恒大林溪郡和碧桂园怎么样？未来房价还有上涨的动力吗？
回答：1.连云港是典型的三线城市房价走势，随着大势有一波涨幅，但是未来缺少产业人口流入，不太会有大机会。可以给老人买一套房自住。
今年以来连云港房价有所攀升，主要是受拍地热度影响，但现在已经转凉了，我预计未来几个月不会大涨，所以不用太着急。可以在半年或者一年内左右入手。
2.连云港房价扁平，没必要去太远的地方买，就在海州买可以。恒大的区位略好于碧桂园，可以优先考虑。
3.未来10年，城镇化率继续推进、居民收入增加、供需矛盾都是房子上涨的动力，所以未来房价会继续上涨，使用杠杆可以获得较好的率，
从上涨速度看，2线城市上涨快于1线城市；
从风险看，2线城市房产投资风险低于3、4、5线城市，建议投资1、2线城市的房产，2线城市中优先选择人口持续流入并且流入多的城市。
提问：星叔您好！请问您觉得哈尔滨还有投资价值吗？哈尔滨未来的房价会是什么趋势呢？现在哈尔滨的房价多少钱的算是合理的呢？
回答：哈尔滨房价，随东北大势，低迷了好几年。本轮随上涨，但滞后于东部一二线城市。
作为自住需求，当前应尽快购房。没必要纠结与担扰。在还贷款能力允许的范围内，尽量多贷首套款。
不买经适房、安置房、旧小区、无证房，要买新盘商品房，或者次新房商品房，房龄十年以内吧。尽量买板式高层、小高层小区。
顶楼与一楼，可看自己喜好，一般人是不愿作为优先选择的。
关于地点选择，应优先考虑上班与生活的方便性。
从长期性上分析。群力新区。
提问：星叔，买房子南北户型重要吗。是不是南北户型后期好卖。
回答：单从房产投资角度来说，城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。
至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。
提问：叔，如今房价这么高而房企还在在不断地加大投资新修楼盘，市场上本就有许多闲置楼房，但是房子似乎仍然是一种紧俏资源，房价也依然稳居高位纹丝不动，这些房子都去谁的手中了呢？
回答：购房的需求我们一般分成三种。
，刚需型置业。考虑进城、结婚、工作需求、子女教育等首次置业的客户这些都是属于刚需置业。
第二，增加型置业。一般的认为就是第二次置业，老城感觉拥堵想重新换环境更好的小区地方居住；为了子女升学换到等。
第三，投资型客户。
由于地区资源分布不均，一些好的资源和机会都集中在大中城市，所谓人往高处走，许多不甘于平淡的人自然会涌向大城市中。所以大城市中的土地却依然在四处建房，而一些小城市里却空置着大批房产无人问津。
提问：星叔能否点评一下衡阳的房地产市场？现在投资买房稳赚吗？
回答：现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。
目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……
这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。所以不管你现在在哪里，一定要尽努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。
只有大城市，才有房地产。抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。普涨和大涨时代已经过去，选对城市选对区域选对产品才会稳赚不赔。
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提问：星叔，萧山科技城未来发展趋势如何？值得投资吗？
回答：萧山科技城目前看投资期会较长，不确定性大。
投资标的需要根据个人情况来区别对待。
目前没有明显低沽板块。我们现在在推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等。
提问：星叔好！未来3-5年北京朝阳公园桥东的观湖、泛海，大概率的价格走势你感觉会是怎样的？目前已经比16年跌了15%。现在阶段，是该继续持有，还是落袋为安，转战其他更有钱景的二线城市，比如重庆、西安的核心区或？西安的曲江高端板块价格在2、3万，高新学区板块优质次新产品在1.8万～2万多，如果在这两个板块选择投资标的，哪个更有钱景？重庆哪个板块哪个楼盘未来投资获利概率较大？请见谅一次问这么多连续问题。
回答：北京的房子不建议现在出手，淡市不出货，建议继续持有，虽短期熄火，一线城市长期依旧看涨，未来还是领涨作用。
如果有多余资金，二线城市相比首先考虑重庆，不限购，房票更好开发，重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，。
提问：老师好，武汉今年二手房价格一路下跌，我的房子从7月挂到现在都卖不掉。请问您对明天上半年武汉的二手房楼市能有个预测供参考吗？
回答：明年二手房市场会和今年差不多。是新房的价格优势还在；第二是之前整个二手房市场涨幅太多，现在在挤掉前期的一些泡沫。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-06-15 09:55:00
