我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，最近知识城售楼人来推荐我买房，我说我更想买科学城，但他的意思是科学城配套已经比较全面了，知识城配套还不完善都在建，所以涨幅的话肯定知识城比科学城涨的多。虽然他是为了让我买房这么说的，但我觉得好像也不无道理？您怎么看？
回答：买房一堆说辞中存在很大的一个似是而非的误区就是：买房看预期，看的就是未来建设。
这里的误区在于，这个预期是否真的是真预期，还是开发商给人捏造的预期？还是画的大饼实际上很难实现的预期。
这里提醒各位在买房的时候，下面这几思想一定要避开：
1、跟风走，不顾楼市转向。房价的跌涨有一定的规律，而市场一旦出现过热或过冷，就会调控，如果不加以了解就盲目买房很容易出现问题。
2、买房要全款。大多数人认为如果可以一次性付款绝不贷款，攒足够的钱买房，这是一个的理念错误。等你攒到足够的钱时又不够了。其实，购房一定程度要掌握窍门，根据自身情况来申请贷款，决定首付多少，月供多少。
3、根据舆论走向决定购房行为。很多时候，舆论观点或者诉求都只是角度不同，看法不同。要有自己的判断思维
4、远郊房与近郊房之间会有一定的价格差别，就可能会有人因为便宜而选择远郊房。但是他们只看便宜的价格，却没能考虑到房子的性价比。
提问：星叔您好：本人基本面情况：苏州本地人，目前在苏州工业园区湖东板块有一套10年多房龄的小三房，无贷款，市价380-400万。目前想改善+投资，需要先把房子卖了。
方案一：还在园区买一套二手大四房自主，5-6百万，贷款50%。
方案二：在高铁新城板块全款买一套150-200万的次新房投资，在园区再买一套三房贷款50%。
星叔请指点一下，感谢
回答：投资角度来看，我不建议你这样置换。
园区已在高位，拿方案一来说，如果卖1买1，资产并没有太大改变，改变的只是面积，但是这样一来一去，光税费就非常不划算，而且同区位卖掉再买，实际就是高位接盘，溢价部分被吃掉，园区这个时候不建议卖。
我的建议是：
你园区房子因为没有贷款，想要另外再投资，要学会借鸡生蛋，实现房产裂变。
实际操作就是把园区房子继续持有，然后做一笔抵押，可以抵押7成，然后再换核去买入投资。实现1套房子裂变为2套。
如果你改善需求并不是那么强烈，我建议园区房子继续自住，投资可以去高铁新城买一套次新房，配合出租长持。
苏州买房价值高的楼盘，详见内部分享！
提问：本人手里有130万现金，考虑到老人也需要改善一下住房环境，也想对现金做个保值，打算在宁夏银川城北哪个项目可以入手？
回答：银川自住加保值，一般建议在市中心金凤区附近选择单价1万不到的新房。
金凤区是现在ZF重力打造的CBD商业商务中心区，众多品牌开发商拿地金凤片区，让这片土地成为香饽饽；再者新华联广场、大阅城、金凤万达、悦海新天地等这样的住宅和商业综合大盘都齐聚金凤区，让这片区域的配套相比其他区域更完善，这就是金凤区地价房价更贵的原因。
另外银川虽然是省会城市，但是存在感不强，来看属于三线城市，市区常住人口200w左右，也没有特别高新的产业，纯投资的话更建议去人口1000万以上的一二线城市，人口流入和产业结构决定了房子未来的价值。
银川去年涨幅10%，因为房价基数低，属于补涨，但是实际内生动力不强。当然，作为本地土著，买一套好的房子，自住加投资是没有问题的，未来会随大盘涨，不过幅度会很有限，期望值不要太高。
提问：星叔你好，请问为什么有的人买房资产能裂变上千万，而为什么大部分人无法摘除房奴的帽子呢？
回答：因为大部分人买的房子都是负债。同样都是买房子，但你的房子是资产还是负债呢?
只有搞清楚这一点，你的财富才会增值，否则，就容易陷入债务深渊。而只有少数人懂得挑选有资产价值的房子。
稳定的房子是资产。
房贷利率小于通货膨胀的房子，也是资产。
如果你的房贷利率很低，甚至是公积金贷款，那么就是妥妥的资产。
房价上涨后可以变现的房子是资产。
很多区域的房子只有新房涨，二手房没人买，所以涨也是纸面财富，不是真正的资产,是负债。正是因为不知道资产与负债两者间的区别，人们常常把负债当作资产买进，导致了绝大部分人要在财务问题中挣扎。
具体详见内部分享《真伪笋盘，我们到底该如何区分》
提问：你好，星叔，我是临沂这边的，这边新区现在房子地王1300万一亩地，房价在1万7左右，还在上涨，新房在捂盘摇号不好买，二手房价格也很高，二手房还可以投资吗
回答：临沂市场大致是这样的，在山东做规模的开发商，城市是济南青岛，这两个城市地不好拿。
然后就是烟台、潍坊、临沂、淄博等少数几个城市。
临沂人口基数大，可以做规模，经济其实也不弱，吸引了很多大型房企进驻。而且现在市场下行，可选的风险小的城市确实不多，相比之下临沂还不错。
但市场最终还是要回归到经济基本面，这个价格已经比较高了，接近济南的价格，基本面肯定是撑不住的。所以这种高涨局面不可持续。
现在是轮动，已经开始了下行的轮动。临沂应该也不远了。
下行时二手房反应出来。我觉得二手房已临近高点，可以再等等。
提问：淮安地区，四十年产权的商业住宅，民用水电，打七折能买吗？
回答：40年产权的住宅就是商业公寓。公寓自住或者投资都不看好，相比住宅，公寓的缺点在于：二次交易税费高，几乎很难转手；
不能落户，不能划片上学；后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。
因此，公寓流动性比住宅差，只能长期持有，进行资金沉淀，很难变现。
新推商业公寓与同区域新推住宅比，7折定价是正常的，没占多少便宜。
还要看租金的账能不能算过来，有没有租户。而且比住宅慢。
提问：请问 上海刚拿到房票 刚需首套房 手里六个钱包一百万左右 现在的楼市降温不降价 啥时候买房合适 适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小 请老师指点 谢谢
回答:1、关于买房时机。任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在。
你以为是购房者在为高房价买单，投资者在不断的接盘，但其实房地产市场就是一个障眼法，真正为这些高房价买单的人，是租客、是实体经济!
房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。
2、两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号，因为限价，一手房已比二手房便宜；
二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。
3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。
当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。可以看看奉贤，和青浦沿线。
前者区域内配套成熟，后者期待大虹桥发展。
当然，环境不错的嘉定，也值得关注。但不推荐临港。
详见内部资料《老破小还能玩吗 如何赚钱》
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-07-07 09:07:00
