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提问:星叔房地产市场是一个波动的市场,但感觉每一次的向 上的波动都会比前一次的浪高,那是不是只要房子拿在手里不卖,忍过低迷期,随着时间的推移永远是金额上涨的?

回答：楼市确实是呈周期性波动的。一般来说，价格也是一浪高过一浪。

但是不同城市,城市的不同地段,房价波幅不同,涨幅也有差别。

在目前调控预期下，市场安全的范围可能会继续收缩。

千万不要陷入市场永远会上涨的幻觉。

目前房产投资到了考验专业知识与人性的时候，价格分化将变的越来越严重。

同样的一笔投资，即便是一个城市，也有涨与不涨的差别，极端情况下甚至会出现好的投资经常，不好的投资多年阴跌。

老思想看不懂新事物，投资要紧盯机会成本，有些片区没好的发展，或占据的资源有限，要及时调整。

对于未来房价将要走向稳定的判断，是分化的。那么会是什么样的分化法呢？

肯定是一二线与三四五线城市之间的房价分化。

这些城市之间本来就有一个比较大的房价差距，尤其是经历了严格的楼市调控之后三四线城市房价依然保持足够的稳定，并没有出现一些大跌，

即使那些一二线城市房价出现了明显下跌，三四线城市房价都不见太大的波动。

因此，随着房价稳定趋势明确之后，作为失去房价助力的三四线城市与基础相对要完善的一二线城市之间的房价走向，自然会出现两个不同的走向。

提问：星叔您好，准备在郑州买房，纯投资，管南商都新区万科大都会，二七新区的金地正华漾时代 绿博白沙板块，航空港 。哪个区块更适合投资保值，上面看的2个楼盘怎么样。谢谢

回答：郑州的基本情况：

1、郑东新区是郑州的未来，房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。未来可期。

2、老城区中，金水老城区，省级核心区域，曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，聚集省级资源和人才，学区、地铁双位加持，价值虽被东区超越，但永远会跟随其步伐。

3、北区，虽然占据着规划和交易量之利，在上波房价上涨涨幅惊人，但是由于北边黄河的限制，且区域建设已进入尾声，因此地王再出现的可能性相对就比较小。所以长期看来依旧不如东区的位置优越。

4.高新区，因为这两年高新区刚需盘集中入市太多，影响了一部分空间，但是如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入，我相信部分刚需人群还会把高新区作为一个重要选择。因为不管从居住环境还是教育来看，目前价位的高新区是整个郑州刚需人群的上上之选。

你说的这几个区位来说，更看好白沙。郑州方向是向东为主，向南和向西为辅。新区发展周期太长，最主要缺人，投资上存在一定不确定性。白沙更好。

郑州买房投资价值的具体板块及楼盘 详见内部分享

提问：你好。女，安徽三线城市有房，一为40平老公房（估价16万），二为15年房龄的100平楼梯商品房，地段好楼层好，房贷（商贷）已还清（估价75万）。三为电梯新房，还贷款中。三套房均为婚后购买。

现本人工作换到合肥，单位在高新区。需要在合肥买房，想离单位近些，目前有100万，公积金账户有15万。孩子在上大学，一两年后有留学需求。想卖了老公房凑合肥首付，大楼梯房和电梯新房目前自住。不是首房首贷，首付要多少，家庭年收入约50万。后期有养老负担。我的资金和房产该怎样规划？（首先要保障孩子留学费用）？

目前我离退休有9年，公贷和商贷贷款时间有限。计划在高新区或蜀山区买三室房，不想租房或只短期租房，买精装新房或二手装修次新房哪个更好？我考虑买单位附近的房子，思路是否正确？我大概率会养老在合肥，故这套房想买环境好一些的。怎样快速卖掉老破小？可以找附近的中介卖吗？怎样和中介打交道？我现在牵涉到卖房和买房，都没有经验怕被坑。要不要考虑JLH？这样可以有买卖房政策优惠。但是有风险，是否值得？怎样实现利益化？谢谢！ 

回答：你的发展思路是正确的，大方向选择合肥没有错。 

1、你三线城市有过贷款还未结清，合肥买房属于二套，需要首付5成。

2、你的资金和房产规划来看，资金虽有100，却有大部分预计一下子很难动。

三线城市能卖的只有老公房，但总价太低，带不来太大资金流，而且出手周期估计会有点长，不是主流需求。

另外2套自住卖不了，所以你需要自己计算一下真正能拿来买房的现金流有多少，另外你还要留部分你儿子留学，确定实际资金流对于后期买房才是最重要的，目前不能动的资产实际帮助不大，毕竟你要准备好5成首付，才能展开下一步。

3.因为你当下就有自住需求，新房交房一般要2年周期太长，更建议你买二手次新，可以考虑工作单位附近。

中介现在买卖房子都很成熟透明，找正规中介没有太大问题。

4.我建议你买和卖可以同时进行了，毕竟你手里有一定的现金流，不急缺卖的那部分资金来填口子，而且相比更优先是买合肥，因为合肥涨幅速度和能力大于三线城市。

考虑你是二套，首付五成，可以不jlh，加上是买三房，总价比较高，

二套首付资金如果不足，可以适当gpgd，降低首付款，

因为你月贷能力不错，那么风险就没有什么问题。

提问：星叔您好，目前夫妻俩上海工作，考虑上海买房压力太大且父母在老家以后没人帮忙带孩子，决定两年后回成都。现在比较疑惑，是等落户满两年后，在成都确定工作后买上班地方附近的房子，还是现在先入手新津10号线沿线的较新的二手房（新津期房距地铁距离不如大多数二手房近）？成都房价两三年内还会有大幅度上涨的可能吗？预计成都两三年后均价为？

回答：成都差不多到底了，现在可以买

成都未来几年房价走势从几点来看：

一、需要宏观大环境来看成都未来的微观走势。包括货币政策、房地产政策等，需要坐等东风。

二、成都目前不具备涨价的政策条件，包括其他城市，没有看到放松调控的迹象，稍微有点苗头的城市，都成为打压重点。

三、看好成都的基本面。作为西南中心城市和四川省会，成都拥有持续增长的人口、良好的经济结构，可以说，成都暂时的房价比较合理。

四、看好成都未来的房价。可以肯定的是，未来成都房价必然处于除了一线之外较高的存在。

五、无法预测具体上涨时间。什么时候大幅上涨，或是符合国家要求的稳定增长，因为调控、货币等综合原因，具体时间暂时无法预测。那些预测具体时间的人，都是在拍脑袋。作为刚需，建议有钱就上车；

未来成都房价仍有希望迎来新一轮的上涨，只是这上涨要分区域，也即区域会出现分化。

成都投资性价比的板块 具体详见内部分享

提问：星叔好，请问买房是到发展成熟房子老社区环境差的老城区买房还是在规划好，房子新环境好的新区买？

回答：具体到老城区买还是新区买没有一个固定的答案，具体看你的需求

老城区经过多年的历史变迁，各方面都比较成熟了，但是人口密度大，大多数的老本地人是不愿意离开他们住了几十年的地方的，除非那个地方拆迁。

所以老城区意味着拥挤、狭窄，城市要发展，新落户居民的居住需求，以及大量的工业、产业用地需求，往哪里发展？

总不能全部窝在老城区，拆也拆不起，所以，开发新城区就是城市发展的必然方向。

所以，城市的中心并不是永恒不变的，会随着城市的发展迁移，

深圳的市中心从以前的罗湖到福田，再到现在的南山

杭州的市中心从以前的西湖区到现在的钱江新城、

苏州的市中心从姑苏区到炙手可热的园区、

郑州现在的市中心郑东新区、

武汉的市中心在未来也会从汉口变成光谷，特别是在实体经济难的当下，光谷的人口红利、高科技发展会拉开与其他区的距离、长沙也一样，五一广场让位是必然的。有句话一定要记住，人随着产业走。

当老城区的薪资水平无法满足你的需求，而薪资高、产业多、建设更好、新房更多的新区就会成为你置业的。

当然并不是所有的城市老区都会没落，总会有例外，北京、上海、厦门的情况就是例外。

提问：你好，坐标长沙，子弹150，名下有两套小户型，一套已经出了房产证，一套还在月供，想把两套小户型出手，换一套有长沙名校的，还有两年小孩子要上小学，想问一下推荐长沙的哪个区和楼盘，或者，是否建议去深圳买房，可是又没有深圳的购房资格。谢谢，麻烦给我一些建议

回答：子弹150 投资建议去深圳更好，一线城市房价天花板更高，涨幅更稳

深圳目前是一线城市中最容易落户的，大专35岁以前，本科45岁以前。

长沙已经有2套，所以可以考虑改善置换 ，不建议继续加仓，投资采用一线+二线打法更好。

的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。

就是说买尽量考虑自用，投资不是选择。

其次，指的是公办小学对口的房子，民办小学不算。

是可以保证你凭户口或产证顺利入学的。

那些民办小学旁边的房子只能算位置较好的住宅而已。

最重要的一点是，选择是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点。

就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。

长沙性价比高的推荐 详见内部分享。

提问：星叔您好：目前在东莞东城区盈彩美地一期有一套两房挂牌出售中，想出售后置换新房或二手次新三房自住，预计总子弹在190左右，可承受月供1.5W及以下，目标是在市区地铁沿线，请问这种想法是否合时宜，望给建议及推荐，多谢！！

回答：你的想法是正确的，当下时机我认为特别适合刚需上车或者改善置换，可以沿市区地铁线淘二手次新。

利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，但其实低成本房源一天天减少。

等到低价房源全部消灭掉，接下来正常市场价房源开始带看量上去之后，房东会心态变好，然后就是跳价。

在当下这样的宽松环境里，我只能说手头资金富裕的，买房肯定比持币强多了。

刚需也是，要加快入场。

大杠杆投资的，建议还是再等等，房价会热起来，但应该不会暴击，所以全杠杆先别上。

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