我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，南宁武鸣的房价现在可以入手吗？15年3千5左右，现在6千5了！
回答：你买房不能和15年进行比较，15年正是大牛市，各大城市房价基本上都普涨，这样比较你永远都上不了车。
对于刚需，永远没有的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜买入，能赚到最后一个铜板。
的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！
提问：星叔你好。对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？如果想淘二手，考虑到小孩读书，改善与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的建议，谢谢！
回答：大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。
大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。
金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。
而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好选择。
至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如去荔港南湾。
金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。
建议若以你的选择，还是西关海一带。
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问：你好，在征信上我是个纯白户，会影响我贷款吗？我该怎么办呢？我六七月就要去申请房贷了。
回答：一般来说，白户申请房贷会不会通过还要看借款人的其他资质。也就是说，如果借款人的其他条件能够符合银行房贷要求，征信处于空白状态也是有可能拿到贷款的。
基本条件如下:
1、年龄在18周岁以上的成年人。没有精神疾病等影响自己判断力的疾病；
2、拥有稳定的工作，每月收入是可以提前预知的；
3、可以提供银行认可的、具有足够价值的抵押品。虽然白户申请房贷可能会通过，但大家还是在申请房贷以前，办理一张属于自己的xyk。
办理一张自己的xyk不但可以帮助大家摆脱白户的身份，还可以大大提供房贷通过率。
提问：星叔您好，我是湖南人，女，目前在佛山工作，单身，纯投资，目前面临几个问题想问下您，我手里有70w,我老家湖南株洲，
1、乡下房子装修下，20万左右，剩下50万去佛山千灯湖买套公寓。
2、去株洲市里买套住宅，大概也是70万左右。
您看下哪个选择比较好，还是你有更好的提议，别人都劝我不要买公寓，老家房子是刚需，佛山我现在自己就是租的公寓。还是您有更好的方案介绍下。谢谢
回答：方案1和2都不可取。
方案1 乡下房子住的少，没必要花20万装修，钱花的没有价值，佛山千灯湖区位是不错，但是别人劝你不要买公寓是对的
投资不会选择公寓，因为已经过了“一铺养三代”的黄金时期了，现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，商铺的投资很低，公寓亦如此，40年产权，且水电都是商业用途，不值得投资。
方案2 株洲三四线城市投资没有潜力，城市能级太低，看不到太大机会。而且更不建议全款买房，资金利用率太低，没有杠杆。
我的建议是佛山千灯湖可以买，但只能买纯住宅，不要买公寓，用你的首套资格，首付3成，70万可以买到总价200万左右的标的，选择性还是蛮大，佛山潜力大于株洲，未来可以享受深圳广州的外溢需求。
说到这里，我想谈谈一般人如何买房投资：
有些人买房真不叫投资，顶多叫做随意买了套房！
投资一定冲着以后要赚钱要要能交易去的。而很多人买的房子真的不行
有些地方，1没产业2没人口3没交通4没有非常优质的规划5没有交易6没有明显的价格优势，你买他干嘛啊？
难道就是死等着房价继续么？那得等多久？
如果房价持续不涨，你又没有办法出租出去，那你怎么办？
连银行利息都跑不赢，就是赔钱嘛？
那不仅仅是买了套房？
房地产的几十年，我们明白：
旺市优质的产品更容易涨价，而在下行的市场优质的产品更容易扛跌！
闭着眼睛瞎买的时间已经过去了。
去大老远的地方，价格又相比市区并没有明显优势，租不出去，买个房子
抱歉，我真的不觉得那叫投资！
地产投资获利的前提其实无非
1、房价一直涨。
2、你远远大于你每年付出的资金成本和利息成本。
3、未来你能卖的出去，有人愿意掏钱买过去。
普通人，买房投资的目标就一点，赚钱！
具体详见内部分享《普通投资者适合哪个流派呢》
提问：坐标济南，打算买汉峪片区凤凰国际的二手房子，想请教星叔两个问题。1是这个小区明显比周边便宜，导致这样情形的原因有哪些。2是都说汉峪规划人口密度大，将来会很堵，这样的情况下5年之后出老房好出还是不好出呢
回答：现在可以买，济南暂时不具备大涨基础，会调整一段时间，正好这个时间进场抄底。
建议选择CBD周边区域，以及汉峪区域。这是高端改善集中的区域，也是成熟的区域。
凤凰国际二手可以考虑，稍微有点硬伤就是离公墓较近，凤凰国际位于凤凰路近旅游北路，算是地段比较好的了，济南东安置业有限公司知名度在这边也还可以，加上价格 环境等优势，整体还不错。
投资来说，最核心的还是地段，而不是堵不堵，大城市都有堵的问题，所以买房投资不用担心人口密度大 交通拥堵等等，这不是影响房价的因素，反而侧面证明该区位人口流入不错，就会带来购买力，房价上涨更有确定性。
济南买房性价比高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔，买房是如何淘笋盘的，有什么方法吗？
回答：详见内部分享《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
提问：我在青岛，现在住市南，现在手头现金100万，还有一套市北60平套二在卖，预计125左右能出，老人也有自己的住房，考虑以下方向：1、蓝谷温泉镇叠拼，预计260万，就是投资度假房，退休前不可能长期居住；2、黄岛灵山湾星光岛附近小高，精装修预计1.8万了，140平；3、世园会附近海信楼盘，尚未开盘，预计3万，买大的预计贷款较多；4、市南二手再买一套，但是大多较老，且单价不低，主要是为了将来老人住的近，大哥啥建议？
回答：纯投资更看好第二个方案。
叠拼不建议买，投资未来十年到二十年，还是要数高层和洋房吃香。
叠拼联排，流动性很差，标的高，反而跑不过高层和洋房。
基本也是如此。
当然自己人生到一定层次，买一套叠拼联排独栋，彰显身份，享受生活无可厚非。
但是投资，记住能买高层，买高层，能买洋房，买洋房。
世园会目前比较萧条，没什么太大机会。
市南区位肯定是好，但是房价太高，买老破小也不算优质资产，没必要追高。
青岛今年是失血调整年，大部分核心区域高价二手降价暂时回避。
青岛三年内涨了接近一倍，实际价格市南4万，崂山4.2万 ，市北2.6万，距离市中心30公里的超级CEO红岛片区2.4万，注意回避。
青岛投资的板块 详见内部分享
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-19 09:27:00
